很多紅極一時的企業(yè)，生存到最后拼的是房產(chǎn)

(資料圖)

外部環(huán)境的動蕩下，全球各地很多企業(yè)已然走到了破產(chǎn)的邊緣，一組組數(shù)據(jù)觸目驚心。

根據(jù)調(diào)查公司東京商工Research發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年度(截至2023年3月底)，日本企業(yè)倒閉數(shù)量比上一年度增加15%，達到6880家；標普全球市場情報的數(shù)據(jù)則顯示，今年首四個月，美國破產(chǎn)申請數(shù)量超過230起，創(chuàng)2010年以來的新高，截至6月22日，累計324家美國企業(yè)已經(jīng)提交破產(chǎn)申請，

與之相比，受益于去年年底的全面開放，我國經(jīng)濟的復蘇反而讓企業(yè)出現(xiàn)了回春的跡象，不過，不少企業(yè)仍是倒在了復蘇的前夜，或艱難求生。

這其中不乏行業(yè)獨角獸或老牌企業(yè)。以6月份為例，先是拉夏貝爾正式進入破產(chǎn)清算，招募投資人，后美特斯邦威變賣家產(chǎn)，以圖回血，近期，昔日“烘焙第一股”克莉絲汀又被曝光關閉旗下所有零售門店、銀行賬戶被凍結(jié)。

風雨數(shù)載，他們卻不得不走上賣房求生或還債的路，而誰也沒想到，企業(yè)生存到最后拼的是房產(chǎn)。

01 創(chuàng)業(yè)打拼多年，最值錢的是房產(chǎn)

上海人對克莉絲汀并不陌生。以前，我國的烘焙行業(yè)主流還是以作坊形式經(jīng)營，克莉絲汀是較早一批外資投資的烘焙企業(yè)代表，它以西式烘焙冷鏈技術(shù)、中央烘焙工廠模式以及品牌化連鎖經(jīng)營迅速崛起。2000年時，克莉絲汀就成為了烘焙行業(yè)唯一一家接近千家連鎖店的企業(yè)。

而今年3月，克莉絲汀上?？偛勘话l(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。

雖然人去樓空，可公司還拖欠店鋪租金、供應商貨款以及員工薪酬。為了償還，克莉絲汀只能出售物業(yè)，一個是位于上海西藏南路1431號1、2層整層建筑，面積為257.96平方米作辦公用途的物業(yè)，另一個是位于上?；菽湘?zhèn)人民東路2693，2695，2729弄4號202，室建筑面積為214.32平方米作住宅用途的物業(yè)。但是，其所套現(xiàn)的1689萬還不足以償還5700萬的拖欠。

比之克莉絲汀，美特斯邦威更早地走上了賣房自救的道路。去年10月，美邦服飾出售位于湖北省武漢市光谷世界城西班牙風情街1幢B單元的店鋪，交易價格為1.9億元。不到兩個月，公司再次出售位于貴州省貴陽市中華中路145號店鋪，交易價格為1.3億元。

如今，其所持有的位于遼寧省沈陽市和平區(qū)太原街1號、1-1號店鋪，作價3億元，也被賣掉。

美特斯邦威、以純、森馬、真維斯、班尼路...不少80、90后的消費者對這些品牌記憶猶新。而近幾年國內(nèi)服飾行業(yè)在消費升級的大趨勢下，消費需求更加多元化和復雜化，新興潮流的涌現(xiàn)和更迭，讓市場經(jīng)歷了多次洗牌，曾經(jīng)耳熟能詳?shù)膰a(chǎn)服裝品牌要么被淘汰，要么像美特斯邦威一樣，縮減門店，變賣家產(chǎn)以求生。

所謂家產(chǎn)，不外乎股票、房產(chǎn)、設備等等，某種程度上品牌也可以包括在內(nèi)，但企業(yè)陷入營收困境，品牌價值隨之縮水，說到底最值錢的、最快變現(xiàn)的往往還是房產(chǎn)。只是，賣房同樣不易。

今年2月，拉夏貝爾全資子公司拉夏貝爾服飾（天津）有限公司將位于天津市西青區(qū)大寺鎮(zhèn)興華四支路24號的工業(yè)房地產(chǎn)進行拍賣，此次拍賣的起拍價為2.28億元，較資產(chǎn)評估價3.25億元打了七折。而截止拍賣結(jié)束時間，根本無人出價，已確定流拍。

2018年，曾經(jīng)的家電巨頭長虹在接連的戰(zhàn)略失誤及企業(yè)內(nèi)部管理問題下，日漸衰落，為了盡快獲取流動資金，長虹無奈之下，把位于上海靜安區(qū)的長虹大廈賣了。當時它的市場價格至少在1.5億元以上，但最終的交易額才8000萬。不少投資者憤憤不平，表示“這是把上市公司當唐僧肉”。

更可惜的是，這8000萬對長虹而言還是于事無補，去年，公司再次把31套存量房產(chǎn)，放在西交所掛牌出售。

有人無房可賣，有人房賣不出去，有人不斷賣房來自救，但終究還是后者更好一些。

02 粉飾業(yè)績只能靠賣房

要說誰是房地產(chǎn)業(yè)最強的企業(yè)，可能答案不一，但要說股市中最壕的、賣房產(chǎn)的非房產(chǎn)企業(yè)，海馬汽車必然是其中之一。

2019年，海馬汽車一個月內(nèi)連續(xù)兩次公告，擬出售海南省?？谑屑吧虾Ｊ袃傻氐姆慨a(chǎn)，這兩處房產(chǎn)共計401套，其中海口有365套，上海有36套。據(jù)澎湃新聞記者測算，這些房產(chǎn)的市場價格均已經(jīng)達到其當初買房價格的5倍以上，難怪不少網(wǎng)友調(diào)侃，“一家公司相當于一個開發(fā)商”。

令外界驚訝的是，到了2020年，海馬汽車再次在二手房交易市場甩出了145套房產(chǎn)。

誰也不知道海馬汽車手中到底有多少房產(chǎn)，而無獨有偶，每年年底為續(xù)命紛紛“揮淚”出售房產(chǎn)的不在少數(shù)。以2019年為例，在港股上市的“減肥茶第一股”碧生源發(fā)布公告，擬作價4.63億元，出售北京申惠碧源云計算科技有限公司擁有的土地及建筑物等；東方鉭業(yè)的公告顯示，公司擬通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)掛牌的方式，公開對外出售公司所有的北京千鶴家園小區(qū)11套房產(chǎn)。

為什么企業(yè)喜歡在年底賣房產(chǎn)？除了迫切需要續(xù)命之外，主要是通過出售房產(chǎn)增加企業(yè)利潤，粉飾業(yè)績報表。尤其是一些有退市風險的企業(yè)，更需要賣房來保殼。

還是以海馬汽車為例，根據(jù)2019年海馬汽車發(fā)布的關于出售部分閑置房產(chǎn)的進展公告，上半年計劃出售的401套房產(chǎn)已銷售318套，帶來應收款1.47億元，已收款1.2億元，對凈利潤的影響金額為0.74億元。按照5月23日發(fā)布的公告，通過出售這401套房，海馬汽車預計資產(chǎn)處置金額為3.33億元，預計實現(xiàn)歸母凈利潤1.7億元。

如果沒有這些房產(chǎn)，海馬汽車財報上的連年虧損只怕更難看。但是，用賣房來保殼或粉飾業(yè)績，或許能讓企業(yè)暫時松口氣，卻難以挽救不斷下滑的發(fā)展趨勢。

如美特斯邦威，從2012年開始，美特斯邦威的營收和凈利潤都走向下坡路，同比均下降4%，凈利潤更是同比下降30%。到了最近，從2019年至2022年，美邦服飾營業(yè)收入連續(xù)4年下滑，歸母凈利潤持續(xù)為負，4年合計凈虧損超29億元。這4年時間里，美邦還關閉了2000多家線下門店。

不過，值得一提的是，美邦服飾賣房，多數(shù)都賣到了雅戈爾手里，雅戈爾則向外界證明了當房產(chǎn)成為企業(yè)的業(yè)務之一，未必不能拯救自我。

雅戈爾靠服裝起家，但從上世紀90年代起，企業(yè)就涉足房地產(chǎn)和金融投資。尤其是2004年后，雅戈爾先后在蘇州、杭州、上海等地拿下地王項目，到2010年時，房地產(chǎn)預售金額已達到118億元。時至今日，雅戈爾成功構(gòu)建了“服裝+房地產(chǎn)+投資”的業(yè)務版圖，而房地產(chǎn)既是其營收的主要來源，亦是利潤的主要來源。

2022年，雅戈爾148.21億元的營收中，有85.50億元來自房地產(chǎn)板塊，營收占比超過57%。另外，房地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)歸母凈利潤23.01億元，是服裝業(yè)務歸母凈利潤的三倍有余。

雅戈爾實現(xiàn)了靠房產(chǎn)賺錢，只是它到底是一個服裝公司還是房地產(chǎn)公司呢？

03 低迷的房地產(chǎn)，迷茫的“賣房者”

雅戈爾在房地產(chǎn)市場上賺得盆滿缽滿，大大彌補了服裝業(yè)務下滑帶來的損失，可近來該公司卻頻頻宣布回歸主業(yè)。雅戈爾在2021年財報中披露稱，公司核心主業(yè)為以品牌服裝為主體的時尚產(chǎn)業(yè)，建立世界級時尚集團依然是公司未來的戰(zhàn)略。

做出同樣舉動的，還有其同行—七匹狼。七匹狼和雅戈爾的發(fā)展路線極為相似，在服裝主業(yè)持續(xù)疲軟的態(tài)勢下，地產(chǎn)業(yè)務反而成為七匹狼集團謀求增長的關鍵點。財報顯示，2014-2016年及2017年1-9月，該公司地產(chǎn)板塊收入占主營業(yè)務收入比重分別為13.77%、10.34%、42.48%、58.29%。

而當前，七匹狼卻重新提起作為一個時尚品牌的企業(yè)使命，宣布將重新審視并聚焦核心主業(yè)及核心夾克品類。

房地產(chǎn)市場的低迷和動蕩，讓依靠地產(chǎn)投資支撐業(yè)績的企業(yè)看到了更大的風險，即使服裝的主業(yè)再不濟，也是一個可以長期持續(xù)的生意，房地產(chǎn)則不然。自2020年起，房地產(chǎn)上升的長周期結(jié)束，逐步進入下行階段，這個下行周期持續(xù)多久，誰也無法預料，更何況房地產(chǎn)市場上暴雷的一個接一個，跨界者也人人自危。

其實早在十年之前上演過相似的一幕。2010年、2011年時，受房地產(chǎn)火爆的刺激，外行進入房地產(chǎn)行業(yè)的特別多，而到了2012年、2013年左右，外行開發(fā)商紛紛逃離房地產(chǎn)。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計顯示，在A股2000多家上市公司中，除了房地產(chǎn)與建筑業(yè)外，2005-2012年主營收入構(gòu)成中明確顯示涉及房地產(chǎn)業(yè)務的公司共計238家，到了2012年年報中，這一數(shù)值降到了133家。不是說外行跨界房產(chǎn)不行，而是面臨的風險更大，當時，不少非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)有心退出，卻已陷入了無人接盤的困境。

當然，有人急著甩賣，也有人選擇抄底。

2021年以來，不少房企因現(xiàn)金流壓力被迫低價甩賣酒店、寫字樓等物業(yè)，行業(yè)一片低迷之際，一些“金主”悄悄入場。如去年，內(nèi)蒙古鄂爾多斯資源股份有限公司宣布，擬與其控股子公司電力冶金集團購入上海靜安區(qū)蘇河灣板塊的寫字樓及其地下210個停車位，物業(yè)總面積為4.54萬平方米，總價值約26.7億。

還有科興，2021年10月，北京科興益道置業(yè)有限公司注冊成立，它的背后正是北京科興中維生物技術(shù)有限公司。

縱觀國內(nèi)大中小企業(yè)，強者愈強、弱者愈弱，業(yè)績的差距導致企業(yè)之間也出現(xiàn)了明顯的分化。無論是出于自救還是及時套現(xiàn)，后者只能賣房子，而前者同樣也認為還是房產(chǎn)更靠譜， 因為 不管是投資還是創(chuàng)業(yè)、擴張，情況更不容樂觀。

不過，房產(chǎn)能救企業(yè)到幾時，誰也不知道。畢竟，現(xiàn)在的樓市也是一言難盡。

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