深圳樓市全變了

作者 |?醉酒大鯊魚

【資料圖】

文章來源 |?格隆匯樓市

轉(zhuǎn)眼深圳樓市上半場已過。

市場整體不能說毫無波瀾，但也表現(xiàn)出了應(yīng)有的韌性。

整個上半年，一半是火熱，一半是冷霜。

熱的是新房，是人才房，冷的是二手房，是法拍房。

但更多的信號卻集中跑出了一個“L”型趨勢。

最貴“帽子”摘掉了

上半年，深圳樓市的成交并沒有太多亮點。

相比去年同期，成交套數(shù)有所回溫，新房上漲0.51%，二手房上漲了62.93%。

2023年上半年深圳新房住宅成交16209套，2022年上半年成交16126套；

2023年上半年深圳二手住宅成交16236套，2022年上半年成交9965套。

主要原因是今年上半年三月四月深圳輪番釋放了不少利好，如住宅類宿舍悄悄取消限購，公積金提高貸款總額，二手房指導價和貸款價格脫鉤等。

再加上市場一直吹風松綁大招，情緒帶動了市場，導致三四月二手房無論是成交還是帶看都出現(xiàn)了小陽春。

二手房部分成交價有所上升、筍盤賣得更快，甚至個別業(yè)主到了談價階段出現(xiàn)了反價，一片熱鬧仿佛又回到兩年前。

新房在人才房攪局的情況下，全市項目平均去化維持在三成左右，3-4月網(wǎng)簽恢復(fù)到3000套以上。

彼時市場也出現(xiàn)兩種聲音，一種是“深圳樓市再次雄起，堅定死頂?shù)降住?，另一種則是“現(xiàn)在就是最好出逃的時機，錯過要再等三年”。

而正當絕大部分人都認為深圳樓市即將開啟狂飆之際，5月的成交數(shù)據(jù)將市場打回了原形，也應(yīng)驗了市場第二種聲音的預(yù)言。

與此同時，深圳新房以及二手房價格也表現(xiàn)出了明顯的回撤，分別回撤了2～3個點。

其中，二手住宅回撤了-2.43%，新房住宅回撤了-3.27%。

不過，更重要的是，深圳摘掉了最貴城市的帽子。

過去幾年，深圳作為樓市中的龍頭城市，二手房產(chǎn)價格一直穩(wěn)跑在第一位。

但隨著政策的穩(wěn)定以及市場的自主調(diào)控，最貴城市寶座讓位于北京。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月百城二手住宅價格中，北京同比上漲1.61%，成交均價達76275元/㎡，深圳同比回撤2.43%，成交均價約71894元/㎡，上海同比上漲4.15%，成交均價約65803元/㎡，廣州同比上漲0.39%，成交均價約39749元/㎡。

換句話說，在這一輪周期中，深圳成了一線城市中唯一二手房調(diào)整幅度最大的城市。

影響深圳樓市“十大事件”

雖然深圳樓市上半年的成交沒有太多亮點，但依然能夠三番四次出現(xiàn)在樓市新聞的熱搜。

以新聞熱搜事件，根據(jù)百度指數(shù)數(shù)據(jù)@格隆匯樓市整理出深圳樓市“十大熱門事件”。

（1）安居房、人才房退出歷史舞臺

1月深圳樓市沒迎來什么水花，但迎來了4個能夠徹底改變深圳樓市底層邏輯，實現(xiàn)新加坡模式的征求意見稿。

其中重點變化是深圳將不再安排建設(shè)商品型安居房，并將推行“永久封閉流轉(zhuǎn)、滿五年方可流轉(zhuǎn)”的共有產(chǎn)權(quán)住房制度。

這預(yù)示著深圳運行了十幾年的保障房體系從原有的“安居型商品房、人才住房、公共租賃住房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮沧赓U住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房”。

而保障房體系中巨大套利漏洞也即將被補上。

（2）深圳開發(fā)商“送60萬”首付

2月深圳龍崗信城縉悅城沖上了熱搜。

原因是中介渠道釋放出“首付30萬”“開發(fā)商送60萬”消息，迅速擴散并霸屏深圳人朋友圈。

總價300多萬的剛需新盤，首付立減60萬的促銷力度可謂空前。

但很快因為過低的折扣，引起了前期業(yè)主的不滿并聚集至營銷中心外。

并且隨著事態(tài)發(fā)酵，消息釋放不到半天，就被房管部門叫停。

而項目官方也迅速發(fā)布了聲明稱，只對部分房源制定了價格優(yōu)惠促銷策略，市場看到的促銷折扣為誤讀，暫時暫停接待客戶，對已經(jīng)交納了的誠意金給予無條件退款處理。

于是一邊開盤，一邊業(yè)主則要退房，讓信城縉悅城成為深圳新房史上最怪誕的新房。

（3）不動產(chǎn)私募投資基金試點

2月為支持不動產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點。

有人說這是房地產(chǎn)私募基金，是樓市“零錢”收集器，以往沒有資格買珠江新城，沒有資格買徐家匯，沒有資格買深圳灣的人，都可以資格了。

600萬的不動產(chǎn)私募基金起步門檻，讓有余錢的人能直接進駐核心城市。

對樓市來說，相當于把需求規(guī)?？梢栽俜糯蟮絅倍。

實際上這個舉措，核心作用是解決爛尾樓，加快保交樓進度，解決房企現(xiàn)金流枯竭的難題。

（4）深圳公積金新規(guī)出爐

進入3月，隨著全國樓市提振政策持續(xù)加碼，二線城市陸續(xù)松綁限購，深圳也響應(yīng)去年“政策應(yīng)出盡出”精神，對樓市也釋放了積極信號，對公積金進行了調(diào)整。

首套公積金買首套住房額度可以上浮20%，單身最高60萬，家庭最高108萬；

生育2孩及以上多子家庭（至少一個子女未成年）購買首套住房額度可上浮30%，家庭最高117萬；

生育2孩及以上多子家庭購買首套房二星級以上綠色建筑額度可以上浮40%。家庭最高126萬。

總的來說，就是“多生多貸，支持首套”，既利好剛需首套住房，又利好二孩家庭首套住房。

一方面解決樓市未來長遠購買需求基本盤，另一方面也托住了眼前的深圳樓市。

（5）保障房優(yōu)先入學

4月深圳光明區(qū)教育局一所新校學區(qū)劃分，炸出了商品房與公租房之間的鄙視鏈并點燃了深圳人一場關(guān)于貧富差距及公平的較量。

根據(jù)《光明區(qū)2023年義務(wù)教育階段新增公辦學校學區(qū)劃分方案》（征求意見稿），新校長圳保障房配套學校（暫定名）將鳳凰英薈城、安居鳴鹿苑兩個保障房小區(qū)優(yōu)先納入學區(qū)范圍，剩余學位面向全區(qū)招生。

雖然《方案》體現(xiàn)出“租售同權(quán)”“保障房優(yōu)先入學”，但學校一墻之隔的商品小區(qū)業(yè)主則淪為了剩余學位的補充。

于是很快引起學校周邊新業(yè)主的注意。

但隨著公租房與商品房業(yè)主之間的爭論不休，“住100平方米的豪宅、買奢侈品，卻申請到公租房”的現(xiàn)象引起公眾的關(guān)注。

并且在炫富的背景下，事件上升到公共福利如何保障公平的層面。

在人民熱評“應(yīng)徹查深圳“炫富女”成功申請公租房”后，深圳市住房保障署及時回應(yīng)了“炫富女”喜提公租房為不實消息。

最終整個事件在長圳保障性住房片區(qū)學校的辦學規(guī)模，從原來的84班擴大到138班中塵埃落定。

（6）參考價與評估價脫鉤

同樣是4月，深圳地產(chǎn)圈另一條消息也刷屏了深圳人的朋友圈——

參考價不調(diào)整；

銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準；

參考價僅作參考。

總結(jié)來說就是二手房按揭貸款和參考價脫鉤。

但這個消息還焐熱，次天便被銀行以“沒接到正式通知”辟謠。

并且據(jù)媒體消息，深圳相關(guān)部門也發(fā)出通知要求房產(chǎn)中介嚴格按指導價進行公示，否則將約談或暫停交易系統(tǒng)權(quán)限。

不過，在深圳市場熄火階段，參考價雖然還在，但也僅提供參考作用了。

（7）前海&深超總調(diào)規(guī)

時間來到了4月末，深圳樓市迎來最壕氣調(diào)規(guī)階段。

前海一口氣新增14塊住宅用地，深超總時隔“22年”調(diào)整了2宗地塊。

一石激起千層浪，這兩個片區(qū)都是南山核心區(qū)域，能夠解決這兩個區(qū)域的供求矛盾的根本。

特別是前海，此次調(diào)規(guī)釋放了約130萬平方的住宅用地，折算下來約1萬來套住宅，規(guī)模與深圳灣18個小區(qū)，共8117套及華潤城5個商品小區(qū)，共8089套房源不相上下。

量變引起質(zhì)變，市場一直認為這將會對深圳灣、大沖、白石洲這些新興板塊造成一定的擠壓效應(yīng)。

（8）深圳人口增長出現(xiàn)拐點

5月深圳最惹人關(guān)注的是常住人口數(shù)據(jù)。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，上一年度深圳的常住人口數(shù)據(jù)，1766.18萬人，比上一年減少1.98萬人。

人口持續(xù)流入一直是深圳的競爭力，這代表了深圳的吸引力和潛力。

放在樓市底層邏輯來看，也是決定房地產(chǎn)長期走向的關(guān)鍵。

如今人口流入數(shù)據(jù)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，對深圳的發(fā)展而言，將開啟新的考驗。

（9）城中村統(tǒng)租

6月，深圳迎來了最多關(guān)注的話題——城中村統(tǒng)租。

原本官方初衷是希望通過規(guī)?；焚|(zhì)化改造來改善城中村保障性住房，以更好地解決來深建設(shè)者的住房問題，提供更高品質(zhì)和安全的住房。

但隨著深圳有100多個城中村即將實施統(tǒng)租政策，以及限制40歲以上人員租用統(tǒng)租房等消息傳開，使得統(tǒng)租政策在推進過程中受到不少質(zhì)疑。

最終事件以白芒村“統(tǒng)租改造”簽約暫緩，官方回應(yīng)“改造后以不漲租金為原則”暫告一段落。

（10）網(wǎng)紅盤日光

作為檢驗新房市場的標尺，海德園賣得好不好關(guān)乎市場還能對深圳樓市保持樂觀。

主流觀點認為，海德園賣得好，則表示深圳的購買力還在，深圳無論何時都是值得買入的核心位置；日光的樓盤的出現(xiàn)，更會進一步刺激市場帶給市場堅定的信心。

6月中旬，深圳新房市場迎來久違的網(wǎng)紅盤“日光”。

海德園建面約86-161平，備案均價約12.6萬/平，單套總價約1049萬-2063萬/套。

664批購房者搶奪237套毛坯住宅，再次驗證深圳人的財力。

不過雖然日光了，但也出現(xiàn)不少質(zhì)疑的聲音——

深圳不缺豪宅，缺的是年輕人買得起的房子。

作者觀點，不代表格隆匯立場

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