31宗地塊收金超850億元！北京上半年土拍結(jié)束，“馬甲”拿地再現(xiàn)江湖

本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：宋然

6月30日，房山和平谷兩宗地塊競(jìng)拍完成，北京上半年土拍收官。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京共出讓住宅用地31宗，合計(jì)攬金約857億元。

當(dāng)天，北京共計(jì)出讓3宗地塊，房山長(zhǎng)陽(yáng)地塊無(wú)人報(bào)名暫停出讓。另兩宗地塊均只有一家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，故均以底價(jià)成交。房山城關(guān)地塊由建工以8.81億元拿下，平谷地塊則由辰禾嘉業(yè)以4.9億元拿下。上述三宗地塊位置均較遠(yuǎn)，平谷屬于遠(yuǎn)郊區(qū)，因此土拍表現(xiàn)較為平淡，與此前幾宗大熱地塊的出讓形成鮮明對(duì)比。

(資料圖)

回顧上半年北京土拍市場(chǎng)情況，冷熱不均是最大特征。今年上半年的土拍高潮出現(xiàn)在3月23日、6月1日和6月14日，多宗大熱地塊出讓?zhuān)^(guò)百家房企同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

3月23日，朱辛莊地塊吸引了42家房企參與競(jìng)拍，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。價(jià)格觸頂之后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，中簽率僅為2.38%。最終，“新面孔”上海大華以總價(jià)12.995億元拿下這地塊。

6月土拍市場(chǎng)更為火熱。6月1日，順義后沙峪地塊足足吸引了45家房企參與角逐，成為到目前為止參與企業(yè)數(shù)量最多的地塊。在最終搖號(hào)環(huán)節(jié)，同樣被“新面孔”福建雄旺以16.56億元拿下。

6月14日，北京再放出優(yōu)質(zhì)地塊。當(dāng)天出讓3宗宅地，共吸引82家房企及聯(lián)合體參拍，且3宗地塊全部觸頂成交。當(dāng)日收金109.94億元，地塊平均溢價(jià)率15%?！巴跽ā钡貕K海淀雙新村2宗宅地，因優(yōu)越的地理位置共吸引了超過(guò)60家企業(yè)參與。其中一宗地塊由來(lái)自廣州的越秀以79.35億元拿下，成交樓面價(jià)88607元/平方米。

大熱之外，也有平淡。時(shí)代周報(bào)記者注意到，31宗住宅地塊中有12宗以底價(jià)成交，更有上述房山長(zhǎng)陽(yáng)地塊出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

土拍的冷熱交織，主要取決于地塊位置優(yōu)劣。以朱辛莊地塊為例，它憑借海淀北、地鐵旁的標(biāo)簽，并且有潛在的“碼農(nóng)”消費(fèi)群體支撐，在北京市場(chǎng)一直較為熱門(mén)。海淀雙新村兩地塊更是位于傳統(tǒng)西山別墅區(qū)，兩地塊容積率分別為1.05和1.2，是西山別墅區(qū)為數(shù)不多的低密地塊。無(wú)論是朱辛莊還是海淀雙新村地塊，背后都較為豐厚的客群基礎(chǔ)。

對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，整體來(lái)看，今年上半年北京土地市場(chǎng)的熱度高于去年同期，“住宅用地平均參與競(jìng)買(mǎi)的企業(yè)數(shù)量是11.3家，而去年同期只有3.7家，今年整體熱度較高?！?/p>

郭毅還分析指出，眾多開(kāi)發(fā)商競(jìng)相搶購(gòu)?fù)坏貕K，而一些地塊則少有人問(wèn)津。這說(shuō)明房企對(duì)熱點(diǎn)地塊有共同判斷。另一位不愿具名的市場(chǎng)分析師向時(shí)代周報(bào)記者分析，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)企業(yè)買(mǎi)的是“確定性”。銷(xiāo)售環(huán)境尚未完全恢復(fù)，資金鏈仍然是企業(yè)最關(guān)心的核心指標(biāo)。

北京土地市場(chǎng)另一個(gè)重要特征是“新面孔”越來(lái)越多。參拍企業(yè)既有首開(kāi)、中建、建工、華潤(rùn)、招商中海、越秀、中皋置業(yè)、保利、京投等央國(guó)企，也有上海大華、福建雄旺、石家莊創(chuàng)世紀(jì)等三家民企。

6月1日，福建雄旺拿下順義新城地塊，一時(shí)間業(yè)內(nèi)熱議，福建雄旺到底是誰(shuí)？

天眼查信息顯示，福建雄旺成立于2022年11月，注冊(cè)資本10億元，是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)。該公司實(shí)控人為施琳，尚無(wú)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。福建雄旺名不見(jiàn)經(jīng)傳，成立時(shí)間短。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，它或許是某家大型房企的“馬甲”。

6月14日，順義新城第2街區(qū)地塊被石家莊創(chuàng)世紀(jì)以觸頂價(jià)格11.04億元競(jìng)得，溢價(jià)率15%。天眼查信息顯示，石家莊創(chuàng)世紀(jì)實(shí)控人為劉學(xué)儉，這是石家莊創(chuàng)世紀(jì)首次進(jìn)京拿地；6月16日，亦莊新城X47R1被中皋置業(yè)拿下。該公司成立于2018年3月，此前僅在南通拿地，是江蘇如皋市市屬一類(lèi)地方企業(yè)，這也是它首次進(jìn)京拿地。

熱門(mén)地塊吸引眾多房企競(jìng)爭(zhēng)，新面孔越來(lái)越多，“馬甲”拿地現(xiàn)象又開(kāi)始出現(xiàn)。針對(duì)這一現(xiàn)象，北京規(guī)自委4月發(fā)布補(bǔ)充公告，規(guī)定同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)同一宗地；聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競(jìng)買(mǎi)。

這一調(diào)整使得“同一集團(tuán)成員企業(yè)”不再成為“對(duì)手”，有利于行業(yè)發(fā)展及集團(tuán)成員企業(yè)內(nèi)部間資源調(diào)配。這也可以有效抑制通過(guò)增加關(guān)聯(lián)企業(yè)參與數(shù)量從而提高搖號(hào)中簽概率的情況發(fā)生。

時(shí)代周報(bào)記者還注意到，以前一些較為嚴(yán)格的限制措施開(kāi)始放松。此前，按競(jìng)拍規(guī)則，競(jìng)得人在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，不得以任何直接或間接的形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競(jìng)買(mǎi)人及其關(guān)聯(lián)方。

然而在6月1日的土拍中，該限制得以調(diào)整。這意味著在房企競(jìng)得地塊之后，可自行決定后續(xù)是否引入其他房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，這將大大緩解拿地房企的資金壓力，為后續(xù)開(kāi)發(fā)留出更大空間。

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