當房老了

經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷

整個6月，天津先后發(fā)生的樓房沉降開裂和爆炸，甘肅銀川燒烤店、河南新密市門面房爆炸導致的樓房倒塌等事故屢現(xiàn)，也一次次將房屋維護問題推到公眾面前。

與此同時，住建部頻頻發(fā)聲。6月26日，住建部部長倪虹會見中國銀行董事長葛海蛟時指出，要探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。兩天后，倪虹在《學習時報》發(fā)文再次呼吁，要研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

(資料圖)

被住建部部長反復提及的房屋養(yǎng)老金究竟是什么？房屋養(yǎng)老金能提供怎樣的保障？

一年前，有針對的研究已經(jīng)展開。2022年上半年，上海財經(jīng)大學教授曾慶生接到住建部委托的課題，重點研究方向即為房屋養(yǎng)老金制度的建立。

2023年6月下旬，曾慶生在住建部房地產(chǎn)司主辦的全國住建廳物業(yè)處處長培訓班上講解了房屋養(yǎng)老金的研究進展。

6月29日，經(jīng)濟觀察報專訪了曾慶生。對話中，在住宅專項維修資金使用效率低，而樓房老齡化問題越來越嚴重的情況下，設立一個由政府部門主導、統(tǒng)籌、出資的公共賬戶，作為對住宅專項維修資金的補充，為全國的房屋提供基本安全保障的政策思路也清晰起來。

經(jīng)濟觀察報：什么是房屋養(yǎng)老金？

曾慶生：房屋養(yǎng)老金制度由兩部分組成：一是目前的住宅專項維修資金，即房屋養(yǎng)老金的個人賬戶；另一個是公共賬戶，指以政府財政投入為主要資金來源，通過安全可控的保值、增值運作管理，實現(xiàn)房屋主體結構和共用設施設備定期檢查、督查，構建應急保障托底體系，綜合運用保險的風險減量管理機制，排除房屋主體結構和共用設施設備重大安全隱患，實現(xiàn)房屋主體結構安全、設施設備正常運轉(zhuǎn)的保障性資金制度安排?！吨袊丝谄詹槟觇b2020》顯示，截至2020年末，我國城鎮(zhèn)存量住宅建面292億平方米、2.9億套，其中老舊住宅（2000年前建成）數(shù)量占比達31%。

這些房子普遍可能存在較大的安全隱患。恰恰這部分房子的居民收入可能相對較低，通過居民自治，使用住宅專項維修資金可能更為困難。房屋養(yǎng)老金制度能更好地惠及這些老舊房屋，排除房屋的安全隱患，改善基本居住條件。

經(jīng)濟觀察報：房屋養(yǎng)老金和住宅專項維修資金有什么區(qū)別？

曾慶生：住宅專項維修資金已經(jīng)存在超過20年，居民在購買新房時，開發(fā)商和購房人要按1:1繳納商品住宅的維修資金，在資金的產(chǎn)權歸屬方面，專項住宅維修基金精確到每一棟、每一戶，資金的使用由業(yè)主共同決策，業(yè)主委員會相當于業(yè)主大會的執(zhí)行機構。

根據(jù)房屋維修的項目和規(guī)模，動用維修基金有嚴格的決策流程，比如應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

現(xiàn)有專項維修資金制度希望通過嚴苛的業(yè)主大會決策流程保障業(yè)主資金的安全和合理使用，但是過于嚴苛的決策流程帶來高昂的制度執(zhí)行成本，導致業(yè)主委員會不作為現(xiàn)象比較普遍，即由于決策復雜，房屋存在明顯缺陷甚至影響基本功能的問題時，不一定能得到及時、應有的維修。

另一方面，現(xiàn)有住宅專項維修資金首次籌集規(guī)模較小，難以維持住宅整個生命周期，解決房屋基本安全保障。目前，全國范圍內(nèi)，哪怕像上海這樣的城市，住宅專項維修資金的續(xù)籌也是非常困難的，這與目前住宅專項維修資金的制度設計有一定的關系，這是一個非常復雜的問題。

房屋養(yǎng)老金中公共賬戶的建立，實際就是要彌補現(xiàn)有專項維修資金制度的不足。現(xiàn)有專項維修資金產(chǎn)權明晰，很難發(fā)揮部分統(tǒng)籌使用的功能。

而公共賬戶資金的使用，包括公共賬戶內(nèi)資金的使用、歸集、投資和運營管理，不是由業(yè)主大會或業(yè)委會決定，而是由如省、直轄市等省級管理機構進行決策。

經(jīng)濟觀察報：房屋養(yǎng)老金的用途是什么？

曾慶生：房屋養(yǎng)老金的個人賬戶，即住宅專項維修資金，根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)規(guī)定，是用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

而建立公共賬戶的目標是保障房屋基本的公共安全，控制風險。所以，它的主要用途是用來做房屋的定期體檢，類似人的體檢。主要通過專業(yè)隊伍，利用專業(yè)設施、設備，對房屋本體、小區(qū)整體進行專項排查、整體檢查、檢測和鑒定以排除安全隱患。

還要對房屋全生命周期進行動態(tài)監(jiān)測，作為“智慧房管”建設的一部分，主要通過物聯(lián)網(wǎng)等科技手段，對房屋進行24小時監(jiān)測，實時了解房屋安全狀況，對數(shù)據(jù)進行分析，并對監(jiān)測過程中發(fā)現(xiàn)的問題進行提示、預警，對隱患部位進行重點監(jiān)測。通過定期的房屋體檢和動態(tài)監(jiān)測排除隱患。

其次，公共賬戶的資金還要給所有房屋購買安全基礎保險，類似于汽車的交強險，通過購買房屋安全基礎保險，房屋主體結構發(fā)生整體或局部倒塌時，能夠得到及時修復和賠償；在房屋倒塌導致人員傷亡時，給予受災群眾人身傷亡、財產(chǎn)損失、臨時安置等補償費用，對可能造成重大安全事故、民生問題的風險形成“?；?、廣覆蓋”的安全兜底保障。

同時，保險公司也有自我激勵，對被保險房屋主體結構進行定期檢查、監(jiān)測、督查，排除房屋主體結構重大安全隱患，有效形成“從源頭上防范化解重大安全風險”。

為什么要政府推動，通過公共賬戶的資金來做這件事？如果由業(yè)主自己來決策，不僅可能由于業(yè)主大會的表決流程過于復雜而難以形成決策，而且選擇哪家保險公司來投?？赡艽嬖诟甙航灰踪M用，保險公司因此要付出高額的獲客成本，從而加大業(yè)主購買房屋安全險的成本。而由公共賬戶資金購買，相當于政府集采，可以大大降低成本。這里需要強調(diào)的是“基礎”兩個字，如果業(yè)主需要有更好的保障，可以通過業(yè)主大會進行決策，購買更全的保險。

第三，房屋養(yǎng)老金需要支撐起房屋應急保障體系運營費用。目前的房屋專項維修資金制度下，如房屋漏水或電梯故障等涉及到公共安全或者直接影響居民正常使用的問題時，雖然可以不走決策流程，但實際上，強制維修和應急維修的運行效率并不高。

如果建立起一個房屋應急保障運行的體系，在房屋共用部位及共用設施設備出現(xiàn)故障，對人民群眾生命安全產(chǎn)生危害時，能夠及時排除險情，通過購買服務方式建立專業(yè)、高效的應急搶險隊伍體系，及時、有效、平穩(wěn)地處理各類突發(fā)事件，為危險房屋和老樓危樓解危，保障廣大居民生命財產(chǎn)安全。

最后，公共賬戶的資金還可以在房屋維修、舊房改造等方面提供資金支持。比如，在一些小區(qū)專項維修基金不足的情況下進行墊付，保障及時維修，保護居民的基本安全，之后再通過各種方式要求業(yè)主償還。如果不及時償還，比如可以收取利息，列入不誠信名單，或者與房屋轉(zhuǎn)讓掛鉤，業(yè)主需要支付相關的維修費用后方可轉(zhuǎn)讓。

經(jīng)濟觀察報：房屋養(yǎng)老金的錢從哪來？

曾慶生：公共賬戶里的資金應該由政府投入，從產(chǎn)權上來看，好像會有疑問，為什么要政府來出這個錢？但在現(xiàn)行制度的運行下，所謂市場無形的手，很難保障全國所有房屋的基礎安全。

所以我們希望通過立法，從土地出讓金、土地增值稅、房產(chǎn)稅這類稅收中提取一定比例的份額統(tǒng)籌到房屋養(yǎng)老金的公共賬戶，為保障城市房屋公共安全投入一筆錢。這些錢都源自于商品房，其中一部分錢應該用來保障房屋的公共安全，解決業(yè)主自治模式下導致的問題。

值得注意的是，從增值角度看，現(xiàn)有住宅專項維修資金的增值效率是比較低的。2020年之前，年化收益率平均在2%左右，絕大多數(shù)資金是定期存款甚至是活期存款。

比如上海，大部分錢是分散到各個業(yè)主大會的賬戶上，并不是集中管理的。在這樣分散管理的模式下，很多資金都是活期存款狀態(tài)，即便是定期存款，收益率也相對比較低。

我們希望各個省、直轄市能夠在保證正常年度維修支出的情況下，將專項維修資金集中到省級政府的管理機構，參照全國社?；稹⑵髽I(yè)年金等，在風險可控的情況下，借助專業(yè)機構，進行專業(yè)的投資增值。

過去20多年，全國社保基金的年均收益率大概達到了8%左右。包括很多金融機構管理的企業(yè)年金基金計劃，平均收益率也差不多達到了這個水平。把資金集中起來，在風險可承受的范圍里，提高資金的收益率。

提高的這部分收益率也可以作為房屋養(yǎng)老金公共賬戶的資金來源。以省、直轄市為單位，建立起自己的公共賬戶，并建立房屋養(yǎng)老金的管理委員會，除了住建部門、財政部門，還要發(fā)改委、省政府辦公廳、甚至稅務部門參與進來。涉及到將來要補充房屋養(yǎng)老金，這個決策機構還需要一些專業(yè)人士、學者等共同組建。

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