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(資料圖片僅供參考)

就在這個(gè)月，彭博社放出重磅消息：越南超1200個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾，近4成開(kāi)發(fā)商瀕臨破產(chǎn)，約10萬(wàn)中介人員失業(yè)，更重要的是房?jī)r(jià)暴跌37%，銷量下滑75%。

昔日摸著中國(guó)過(guò)河的越南，終究是把自己摸進(jìn)了馬里亞納海溝。越南房地產(chǎn)到底發(fā)生了什么？為啥會(huì)在一夜間崩盤(pán)？

2021年，越南出了一條世界新聞。

在胡志明市，拍出了全球最貴“地王”。每平米單價(jià)24.6億越南盾，折合人民幣67.9萬(wàn)；而總交易額更是高達(dá)37萬(wàn)億越南盾，也就是102億人民幣。

這是個(gè)什么概念呢？當(dāng)時(shí)在胡志明買(mǎi)1平米的土地，可以在上海買(mǎi)5平米，北京買(mǎi)6平米，連香港都能買(mǎi)2平米。

所有人都說(shuō)越南人瘋了，唯獨(dú)越南人毫不在意，拍著胸脯表示：我們有錢(qián)。

這話不假。因?yàn)橄嘟捏w制，越南對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策基本是全盤(pán)照抄，而為了彌補(bǔ)體量小的劣勢(shì)，有時(shí)抄得更激進(jìn)，比如房地產(chǎn)。

根據(jù)2020年新修訂的《越南投資法》，越南房企可以自由發(fā)放債券，其中著重鼓勵(lì)外資的進(jìn)入。

那么2020年又是個(gè)啥光景？疫情在全球擴(kuò)散，美國(guó)早早躺平，特朗普和拜登為挽救經(jīng)濟(jì)開(kāi)啟核動(dòng)力印鈔機(jī)，天文數(shù)字的美元如潮水般涌向世界各個(gè)角落。

所以越南這邊剛放開(kāi)房地產(chǎn)的外資限制，國(guó)際炒家那邊就大舉進(jìn)軍東南亞樓市。

據(jù)越通社報(bào)道，2022年外資對(duì)越南房地產(chǎn)的投資高達(dá)35億，相比去年同期足足翻了一倍，是全越南第二大吸引外資的經(jīng)濟(jì)部門(mén)，“地王”在這個(gè)時(shí)候誕生也就顯得不足為奇。

但是，天底下并沒(méi)有白吃的午餐，借美元一時(shí)爽，到了還美元時(shí)，越南又該如何應(yīng)對(duì)？

2022年3月，美國(guó)核動(dòng)力印鈔機(jī)已經(jīng)開(kāi)了一年多時(shí)間。

好處是經(jīng)濟(jì)崩潰被遏制了，壞處是美國(guó)人快要被自己印的鈔淹死了——高達(dá)8%的通貨膨脹率讓美元購(gòu)買(mǎi)力一路狂跌，于是美聯(lián)儲(chǔ)下定決心：加息！

加息的目的是為了回流美元，把市面上多余的錢(qián)收回央行，但是因?yàn)槊涝鞘澜缲泿牛悦缆?lián)儲(chǔ)的一舉一動(dòng)都影響著世界各國(guó)，越南也不例外。

而此時(shí)的越南經(jīng)濟(jì)正一路高歌，8%的GDP增長(zhǎng)率創(chuàng)下1997年以來(lái)新高，恰是需要美元投資的關(guān)鍵時(shí)刻。所以當(dāng)美國(guó)人宣布加息時(shí)，越南人覺(jué)得天塌了——經(jīng)濟(jì)被釜底抽薪。

老實(shí)說(shuō)，面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的美元回流也不是沒(méi)有解決辦法：和美國(guó)一起加息，用更高的銀行利率對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，避免外資集體跑路。

可是，提高本國(guó)銀行利率也是把雙刃劍。雖然整體經(jīng)濟(jì)能保住，可具有極強(qiáng)金融屬性的房地產(chǎn)卻危險(xiǎn)了：人們一看往銀行存錢(qián)比炒房還掙錢(qián)，從樓市撤資就是必然。

所以去年，越南人面臨一個(gè)兩難的選擇：加息，保實(shí)業(yè)，毀房地產(chǎn)；不加息，保房地產(chǎn)，毀實(shí)業(yè)。

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那么越南是怎么選的呢？

答案是我全都要。

2022年9月，在美聯(lián)儲(chǔ)第三次宣布加息后，越南緊急跟進(jìn)，上來(lái)就是加100個(gè)基點(diǎn)，11月又加息100個(gè)基點(diǎn)。

成效怎么樣？實(shí)業(yè)方面，效果不是一般的好。整個(gè)2022年四季度，越南累計(jì)出口895億美元，而全年累計(jì)出口3718億美元，同比增長(zhǎng)10.6%。

相對(duì)應(yīng)地，房地產(chǎn)方面就顯得不太樂(lè)觀。越通社4月份曾報(bào)道，自2022年下半年起越南樓市持續(xù)橫盤(pán)，流動(dòng)性連續(xù)數(shù)月觸底，種種現(xiàn)象表明，越南樓市已經(jīng)陷入陰跌狀態(tài)。

按理說(shuō)，此時(shí)就應(yīng)該在加息的路上再踩一腳油門(mén)，把房地產(chǎn)行業(yè)的錢(qián)全部逼到實(shí)業(yè)部門(mén)，用有限的資金讓實(shí)業(yè)繼續(xù)高歌猛進(jìn)。

可越南人并不這么認(rèn)為，他們希望“再拉房地產(chǎn)一把”。

從3月起，越南宣布降息100個(gè)基點(diǎn)，到今年6月，越南央行已經(jīng)連續(xù)降息4次，累計(jì)250個(gè)基點(diǎn)。

那么越南人把房地產(chǎn)拉起來(lái)了嗎？恰恰相反，不僅房地產(chǎn)沒(méi)起來(lái)，實(shí)業(yè)還崩了。一季度越南出口同比萎縮11個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)口萎縮17個(gè)百分點(diǎn)，GDP增速更是只有3.3%，不及2022年。

然而，國(guó)內(nèi)外無(wú)數(shù)的例子已經(jīng)證明，實(shí)業(yè)才是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)。當(dāng)出口減少，當(dāng)外資跑路，當(dāng)一切實(shí)體經(jīng)濟(jì)不再發(fā)展甚至倒退，任憑你再用任何手段刺激樓市，最后都逃不過(guò)泡沫破裂的結(jié)局。

消息顯示，今年一季度越南房地產(chǎn)領(lǐng)域新成立企業(yè)940家，同比減少63%，停業(yè)1800家，同比增長(zhǎng)60%，注銷企業(yè)340家，同比增長(zhǎng)30%。

說(shuō)白了，你既要有要的結(jié)局，就是啥都得不到。

事實(shí)上，越南房地產(chǎn)崩盤(pán)的根本原因，還是在國(guó)家經(jīng)濟(jì)布局上。

長(zhǎng)期無(wú)限制地利用外資固然可以幫助越南快速發(fā)展，但卻也將國(guó)家未來(lái)的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)權(quán)拱手讓出。因?yàn)槟闳谌氲脑蕉?，就越容易被老牌資本主義國(guó)家操控。

如果從一開(kāi)始，越南不蹚房地產(chǎn)金融這趟渾水；如果越南在開(kāi)放房地產(chǎn)的同時(shí)，嚴(yán)格控制外資使用方式；

如果在房地產(chǎn)和實(shí)業(yè)二選一的關(guān)鍵時(shí)刻，沒(méi)選擇既要還要；或許越南的發(fā)展步伐沒(méi)今天這么快，但一定走的更踏實(shí)更穩(wěn)健。

回望過(guò)去三十年，越南一直在抄中國(guó)作業(yè)，只可惜，很多時(shí)候都是只抄一半，畫(huà)虎不成反類犬，貽笑大方而已。

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