二手房比新房每平米均價多10萬，億萬富豪40度高溫只為看北京二環(huán)神盤

界面新聞記者 | 牛鈺

界面新聞編輯 |

“北京近40度的天里，一群身家上億的富豪，徘徊在一個小區(qū)門口，只為看一套房”，這個段子是用來描述6月份西城區(qū)豪宅項目中信國安府的搶手程度。

【資料圖】

6月中旬時，中信國安府一期掛出了一套二手房，單價高達25.5萬元/平方米。

有市場人士對界面新聞表示，此房是一期唯一在售的二手房源，當時二期還沒有正式開盤，在需要驗資2000萬帶看的情況下，周末仍有近50組客戶去看了這套房。

圖片來源：房天下

隨后不久，沉積多年的中信國安府二期也終于入市，在端午假期獲批預售證，而項目給出的驗資排卡時間只有3天，驗資門檻最低為1000萬元，6月27日便開始搖號、選房。

據了解，二期單價在13萬元/平方米-17.5萬元/平方米不等，均價約為15.5萬元/平方米，相較于那套搶手的一期二手房單價便宜了10萬元/平方米，即使與附近的中信城17.9萬元/平方米的單價相比，也倒掛了近3萬元。

中信國安府二期位于西城區(qū)二環(huán)里的宣武門，距離天安門僅1.5千米，距離國家大劇院880米，距離金融街1.8千米左右，毗鄰西單、 大柵欄等商圈，相比于今年初另一西城區(qū)新盤中信城四期更靠近城中心，小區(qū)頂層的房子甚至可以俯瞰故宮。

中信國安府區(qū)位圖

與中信城一樣，如此稀缺的內城項目并不缺客源，有錢能不能買到反而是個問題，坊間傳言收茶水費才能獲得購房名額。

項目開發(fā)商北京信達置業(yè)也學習了中信城的做法，于6月23日發(fā)布嚴正聲明稱，從未委托或授權任何第三方機構或個人對本項目進行拓客，中介機構出現(xiàn)的炒賣本項目房屋的行為均為欺騙行為。隨后將項目整體銷售方案、搖號、選房等過程公開、透明化。

不過在申購結束之后，仍有中介宣稱自己有渠道搞到名額，也有參與搖號者在社交媒體平臺轉讓其個人所搖到的號。界面新聞以意向購房者問詢時，被告知需要160萬元的茶水費，并且信誓旦旦保證“茶水費不是白花的”。

中信國安府不僅貴且難買，對付款要求也比較苛刻，要求選房當天一次付清房款，即使是貸款客戶也需要交總房款80%以上（含認購定金200萬元），當天未付款則被視為自動放棄該房源。

這個嚴苛的付款條件，與開發(fā)商多年在該項目耗費的時間和精力有很大關系，北京調整限高、項目股東之間的糾紛和官司等，讓該項目入市之路非?？部?。

在內城已無新地塊拍出的當下，這種稀缺項目基本都是多年前的地塊，國安府前身是“宣武門東棚改A-G棚改項目”，可以追溯到1992年，當時莊勝地產承接了危改項目，分為兩期，一期是崇光百貨寫字樓，二期項目則是國安府所在地塊，自2002年啟動拆遷。

但2004年后至2008年，莊勝地產因債務纏身無力投入而停滯，土地出讓款欠繳且拆遷工作停滯不前。

2009年底，信達北京分公司正式接手地塊，但拆遷工作一直不順利。到了2012年，中信國安以40億元的價格取得項目公司信達置業(yè)100%的股權，在B地塊上開發(fā)的國安府一期于2014年開盤，均價超過8萬元/平方米。

中信國安拿到這一內城稀缺地塊之后，也遭遇了兩個大難題，一個是2013年起莊勝地產因不滿信達方轉讓股權一事發(fā)起訴訟要討回地塊，二是在北京對整體高度的政策調整，導致一期項目從15層削至12層，產生了大量“滅失客戶”（因高度降低，原來已選定高層房源的客戶將推遲至二期項目在重新選房）。

隨后中信國安也于2019年陷入了流動性危機，目前正在大股東中信集團的支持下司法重整之中。

如今項目入市，也意味著訴訟一事歷經十年才逐漸解除影響，關于一期的部分“滅失客戶”，國安府將他們安排至項目二期優(yōu)先選房。那些沒有退房苦等了近9年的業(yè)主們，如今能以8萬元/平方米的均價再買到二期項目。

國安府二期總共550套房源，搖號池內有467組客戶，疊加原來的一期業(yè)主，意味著國安府能夠很快售罄。

項目的高熱度在6月的北京樓市并不多見，自4月底以來，北京樓市開始進入“倒春寒”。

以端午假期為例，北京住建委網簽數(shù)據顯示，北京新房僅網簽200套，成交面積2.42萬平方米，較2022年端午假期（6月3日~6月5日）下降約34%，降幅較2021年假期（6月12日~6月14日）再擴大，創(chuàng)3年新低。

而端午時期入市的不止有國安府，還有中交觀嵐雅苑、京投北熙區(qū)、金融街武夷·融御、北京城建·國譽朝華、萬科弗農小鎮(zhèn)等6個項目，這些項目都再難出現(xiàn)售罄，最熱的國譽朝華官宣開盤銷售額13億，但該項目的蓄客排卡今年初就開始啟動了。

今年6月20日，央行下調5年期以上LPR至4.2%，購房者的房貸利息有所減少，但這似乎并未成為拉升真實成交端的動力。

步入6月，市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢。根據中指數(shù)據，6月前三周（5月29日-6月18日）重點50城商品住宅周均成交面積略低于5月周均水平，較去年同期（5月30日-6月19日）下降20%左右。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，降息雖對市場預期的修復產生了一定積極效果，但購房者入市節(jié)奏并未好轉，房地產市場表現(xiàn)依然較為平淡。若政策出臺較慢或政策力度較小，購房者置業(yè)信心或難有改善，房地產市場調整態(tài)勢預計仍將延續(xù)一段時間。

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