北京市區(qū)二手房?jī)r(jià)響起了斷裂聲

6月份，北京二手房網(wǎng)簽量約為1.16萬(wàn)套，環(huán)比5月份下跌10.6%。

(資料圖片僅供參考)

伴隨交易量下降，市區(qū)二手房?jī)r(jià)格開始出現(xiàn)“冰面破裂的聲音”，北京多個(gè)熱點(diǎn)板塊的二手房出現(xiàn)大幅度降價(jià)成交的情況。

例如：

1、朝陽(yáng)區(qū)望京的漲價(jià)神盤融科橄欖城（從開盤時(shí)約8000元/平米漲到11萬(wàn)元/平米），最近一套三居室以1053萬(wàn)元成交，這套房子在2-3月份報(bào)價(jià)1170萬(wàn)元，最終降價(jià)117萬(wàn)元成交。

2、海淀區(qū)萬(wàn)柳板塊碧水云天一套149平米三居室，二手房報(bào)價(jià)從2780萬(wàn)元降到了2618萬(wàn)元仍然沒有成交。

3、海淀區(qū)西北旺板塊五礦萬(wàn)科如園一套260平米三居室降價(jià)306萬(wàn)元成交，去年10月份這個(gè)小區(qū)成交的同戶型房源價(jià)格是3108萬(wàn)元，現(xiàn)在成交價(jià)是2802萬(wàn)元。

4、位于朝陽(yáng)區(qū)燕莎商圈的遠(yuǎn)洋新干線，樓王位置、黃金樓層的194平米四居室最新掛牌價(jià)直接降到了1350萬(wàn)元，上一套同戶型房源成交價(jià)格1630萬(wàn)元，報(bào)價(jià)直接降了280萬(wàn)元。

諸如這樣的例子還有很多，而且這個(gè)趨勢(shì)還在愈演愈烈。

以前大家信奉“地段第一”，認(rèn)為核心地段的房子是“硬通貨”，這些位于好地段的二手房房齡尚可、品質(zhì)尚可、交易量一直是區(qū)域領(lǐng)頭羊。

這些“硬通貨”會(huì)隨土地價(jià)格和更遠(yuǎn)的新房?jī)r(jià)格上漲而水漲船高。買一套好地段二手房，可以坐等資產(chǎn)“每年穩(wěn)步漲價(jià)5%”。

如今，緣何這些資產(chǎn)價(jià)格也不堅(jiān)挺了？

其實(shí)，這個(gè)現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在北京，6月份以來，杭州、蘇州等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)了同樣的市場(chǎng)行情。

例如蘇州唐寧府去年單價(jià)7萬(wàn)元/平米，今年掛出來一套144平米四居室，單價(jià)只有5.6萬(wàn)元/平米。

再如杭州綠城·春風(fēng)金沙里，當(dāng)年開盤售價(jià)在3.3-3.5萬(wàn)元/平米，二手房歷史成交均價(jià)4.78萬(wàn)元/平米，而最新成交的二手房簽約價(jià)格為3.9萬(wàn)元/平米。

杭州、蘇州這些市區(qū)好地段的二手房業(yè)主著急降價(jià)賣房，除了一些大家熟知的經(jīng)濟(jì)因素外，還有一個(gè)重要原因：市區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了很多高性價(jià)比新房，有的甚至與二手房?jī)r(jià)格形成倒掛，這些二手房業(yè)主著急“賣舊打新”。

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資氛圍沒蘇州、杭州那么濃烈，因?yàn)楸本┲两駡?jiān)持最嚴(yán)格的二套房貸政策，二套首付要7-8成之多，杠桿小，房地產(chǎn)投資意愿不強(qiáng)烈。

不過，北京樓市也存在供給結(jié)構(gòu)問題。例如，2022年因?yàn)樾路渴袌?chǎng)豪宅不多，很多豪宅二手房成交放量，例如：位于朝陽(yáng)公園附近的泛海國(guó)際，2022年成交二手房58套，套均總價(jià)2393萬(wàn)元。

但是今年以來，劇情反轉(zhuǎn)，同樣是泛海國(guó)際，新掛出來的一套186平米三室二手房售價(jià)2220萬(wàn)元，比上一套同戶型房源掛牌價(jià)下降100萬(wàn)元。

這又是為什么？

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)熟悉的朋友，自然能列出一大堆理由，其中宏觀經(jīng)濟(jì)、就業(yè)形勢(shì)等會(huì)被重點(diǎn)推舉。

實(shí)際上，這些降價(jià)賣房的二手房多數(shù)是豪宅、高檔社區(qū)的房子，經(jīng)歷了無(wú)數(shù)輪洗牌，這些賣房的業(yè)主多數(shù)不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)因素才打折賣房的。

因?yàn)樵诖饲暗膸纵喎康禺a(chǎn)調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)周期當(dāng)中，也有經(jīng)濟(jì)下行、樓市低靡的時(shí)候，怎么沒見這些核心地段二手房?jī)r(jià)格集體跳水呢？

促使這些業(yè)主降價(jià)賣房的主要原因是看不到自己手上房子會(huì)繼續(xù)漲價(jià)，自己又有改善居住的愿望，因此愿意及時(shí)賣出舊房，將來去買更好的新房或者換取現(xiàn)金做更高收益的投資。

而促使這些業(yè)主做出這個(gè)判斷的主要原因就是：市區(qū)范圍內(nèi)的新房供應(yīng)上來了。

2021年以來，各地政府為了促進(jìn)土地成交都不遺余力地拿出很多市區(qū)內(nèi)的好地塊，還給這些新房設(shè)定了售價(jià)限價(jià)，因此就造成了市區(qū)內(nèi)的新房供應(yīng)上來了，而且性價(jià)比高于二手房。

過去政府供地是從市中心向郊區(qū)延展，市中心一般很少有新房供應(yīng)，市中心的二手房就像水泵一樣向周圍傳遞著房?jī)r(jià)的壓力，形成了市中心二手房房?jī)r(jià)最高，越向周邊房?jī)r(jià)越低，市中心帶動(dòng)郊區(qū)的房?jī)r(jià)。

于北京而言，大家判斷房屋價(jià)格時(shí)都先問：房子在幾環(huán)？

如今，這個(gè)房?jī)r(jià)“中心水泵論”正在被打破，一方面是市區(qū)范圍內(nèi)有了很多高性價(jià)比新房供應(yīng)，二是二手房業(yè)主不愿意高價(jià)站崗，給新房當(dāng)“價(jià)格倒掛的靶子”，于是開始主動(dòng)降價(jià)賣房。

例如，望京地區(qū)2019-2021年只有華樾北京一個(gè)限競(jìng)房供應(yīng)，所以招商臻園、望京金茂府等項(xiàng)目的二手房賣得很好。

但是現(xiàn)在望京周邊崔各莊、奶西地區(qū)的新房供應(yīng)上來了，兩個(gè)板塊提供了約4500套新房。從品質(zhì)上看，這些新房包括各類面積段的改善平層，甚至還有別墅，極大滿足了望京地區(qū)賣舊換新的改善居住需求。

再如，朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮板塊的中建玖合府新房和周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛2-3萬(wàn)元/平米，這樣的新房造成了區(qū)域二手房業(yè)主站崗，分流了二手房需求，所以二手房?jī)r(jià)格開始松動(dòng)。5月份，太陽(yáng)宮板塊的熱盤太陽(yáng)公元的二手房在售房源81套，業(yè)主降價(jià)46套，占比56.8%，降價(jià)幅度在30-70萬(wàn)元之間。

這才僅僅是個(gè)開始。

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