【財(cái)華盤(pán)點(diǎn)】房地產(chǎn)先揚(yáng)后抑，“因城施策”成主基調(diào)

2023年上半年，房地產(chǎn)板塊指數(shù)(882011.WI)先升后降，呈倒V走勢(shì)，明顯跑輸滬深300。

行業(yè)基本面上，房地產(chǎn)銷(xiāo)售在2023年一季度強(qiáng)勢(shì)反彈，行業(yè)起色快、“小陽(yáng)春”特征明顯。但是，市場(chǎng)短暫出現(xiàn)小陽(yáng)春，主要原因是疫情期間積壓需求釋放，由于市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)弱，4、5月商品房銷(xiāo)售降溫明顯，進(jìn)而出現(xiàn)了先揚(yáng)后抑行情。

展望下半年，在政策預(yù)期加強(qiáng)之下，“因城施策”加持以及融資環(huán)境改善，房地產(chǎn)行業(yè)前景依舊可期。

(資料圖)

年中盤(pán)點(diǎn)：行業(yè)先揚(yáng)后抑，“小陽(yáng)春”行情不在

今年一季度，房地產(chǎn)行情再現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金、國(guó)房景氣指數(shù)等多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)回暖。

其中，商品房銷(xiāo)售面積29946萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.4%。商品房銷(xiāo)售額30545億元，增長(zhǎng)4.1%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)7.1%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，1-3月份，根據(jù)官方公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積計(jì)算，全國(guó)商品住宅均價(jià)為10532元/平方米，漲幅為6.3%。當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)走出了下跌的通道，開(kāi)始步入上漲的區(qū)間，總體上房?jī)r(jià)回穩(wěn)的趨勢(shì)明顯。

在大好的形勢(shì)面前，不曾想二季度房地產(chǎn)卻迎來(lái)較大反轉(zhuǎn)。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，今年4月成為行業(yè)拐點(diǎn)。當(dāng)月商品房銷(xiāo)售面積、金額分別達(dá)到7690萬(wàn)平方米、9205億元，環(huán)比分別下降48%和39%；

5月商品房銷(xiāo)售面積8804萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售金額10037億元，環(huán)比企穩(wěn)但同比表現(xiàn)羸弱。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-5月，商品房銷(xiāo)售面積46440萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，商品房銷(xiāo)售額增速放緩。

6月樓市延續(xù)平淡，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，重點(diǎn)30城供應(yīng)雖有反彈，環(huán)比上升34%，但從絕對(duì)規(guī)模來(lái)看，仍為近5年來(lái)同期新低，上半年供應(yīng)量基本與去年同期持平。成交環(huán)比下挫9%，同比下降25%，上半年累計(jì)同比上漲17%，增幅較上月收窄13個(gè)百分點(diǎn)。

二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)走勢(shì)一致。

尤其是在行業(yè)復(fù)蘇不明朗下，二手房市場(chǎng)掛牌量激增。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在其選取的全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市，今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬(wàn)套，相比今年年初159萬(wàn)套增長(zhǎng)了25%。

上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，從歷史長(zhǎng)周期角度看，過(guò)去二手房總體處于“不愁賣(mài)”階段，而現(xiàn)在二手房開(kāi)始步入“愁賣(mài)”階段，這意味著二手房市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)開(kāi)始悄然變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。

交銀國(guó)際認(rèn)為，2季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和6月行業(yè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)下滑，加大市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策寬松預(yù)期。

政策預(yù)期加強(qiáng)，“因城施策”成主基調(diào)

隨著一季度“小陽(yáng)春”結(jié)束，加大市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策預(yù)期。今年以來(lái)，各地陸續(xù)出臺(tái)行業(yè)相關(guān)刺激政策，“因城施策”成為房地產(chǎn)當(dāng)期政策主基調(diào)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年上半年，117個(gè)省市188次松綁房地產(chǎn)政策。其中大多以公積金等弱刺激政策為主，也有部分城市松綁“四限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售）。

進(jìn)行公積金調(diào)整的地方包括海南、湖南、西藏、深圳、上海、廣州等。6月25日，佛山市住房公積金管理中心發(fā)布繳存職工個(gè)人/家庭申請(qǐng)的最高可貸額度提高至50/100萬(wàn)元（人民幣，下同）。

放松限購(gòu)的城市則有廣州、長(zhǎng)沙等。其中，廣州南沙區(qū)非戶(hù)籍購(gòu)房社保要求由滿(mǎn)5年改為滿(mǎn)3年。揚(yáng)州市自7月1日起，不再執(zhí)行限購(gòu)政策及其原有住房不再執(zhí)行限售政策，同時(shí)給予所繳納契稅100%的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

深圳、貴陽(yáng)等地則放松限價(jià)。其中，深圳二手房指導(dǎo)價(jià)僅作為參考，銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)。

全國(guó)性政策方面，在前期強(qiáng)烈的政策預(yù)期下，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的降息落地。

6月20日，央行發(fā)布降息公告，5年期以上品種報(bào)4.2%，下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。中泰證券研報(bào)認(rèn)為，2022年以來(lái)，兩次LPR調(diào)降5年期降幅大于1年期降幅，一定程度上傳遞出穩(wěn)樓市的信號(hào)。

隨著各地下調(diào)房貸利率，有助于降低房貸成本，或能否催化更多購(gòu)房需求，提振房地產(chǎn)需求端。

此外，房地產(chǎn)新的發(fā)展模式再被提及。日前住建部部長(zhǎng)倪虹表示，要探索建立房屋養(yǎng)老金制度。

對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度的提法正不斷成熟。此前2022年長(zhǎng)沙自建房倒塌事件后，住建部就明確，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題。

此外，國(guó)常會(huì)也提到，促進(jìn)家居消費(fèi)的政策要與老舊小區(qū)改造、住宅適老化改造、便民生活圈建設(shè)、完善廢舊物資回收網(wǎng)絡(luò)等政策銜接配合。

國(guó)金證券認(rèn)為，6月基本面銷(xiāo)售弱現(xiàn)實(shí)依舊，百?gòu)?qiáng)房企和高頻銷(xiāo)售數(shù)據(jù)均有明顯降幅，供需兩端政策需持續(xù)協(xié)同發(fā)力，促進(jìn)行業(yè)回歸平穩(wěn)健康。

房企繼續(xù)分化，行業(yè)何去何從？

在行業(yè)低景氣度下，分化依舊是房企的主旋律。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年上半年，TOP10房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(zhǎng)15.3%至890億元，TOP20門(mén)檻增長(zhǎng)4.7%至368.6億元；

相形之下，TOP30和TOP50梯隊(duì)房企門(mén)檻卻分別同比降低15.8%和10.8%，百?gòu)?qiáng)房企格局繼續(xù)分化，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。

不過(guò)在強(qiáng)政策預(yù)期下，今年6月房地產(chǎn)板塊異動(dòng)頻頻，房地產(chǎn)（SW港股）板塊合景泰富集團(tuán)（01813.HK）今年6月累計(jì)漲幅超60%；時(shí)代中國(guó)控股（01233.HK）累計(jì)漲幅近50%；中梁控股（02772.HK）、正榮地產(chǎn)（06158.HK）等6月累計(jì)漲幅也超27%以上。

資本市場(chǎng)利好離不開(kāi)寬松政策預(yù)期以及A股房企股權(quán)融資落地等利好因素。

6月16日，招商蛇口(001979.SZA)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效。繼招商蛇口定增獲批后，6月下旬以來(lái)，保利發(fā)展、中交地產(chǎn)、福星股份和陸家嘴4家涉房上市企業(yè)定增方案也獲證監(jiān)會(huì)同意批復(fù)。

對(duì)于行業(yè)投資機(jī)遇，交銀國(guó)際認(rèn)為，估值較低以及資產(chǎn)質(zhì)量較佳的民企，如合景泰富及雅居樂(lè)（03383.HK）短期重估空間較大。相對(duì)避險(xiǎn)的投資者仍可持續(xù)關(guān)注銷(xiāo)售業(yè)績(jī)佳、盈利質(zhì)量好的國(guó)企開(kāi)發(fā)商，包括越秀（00123.HK）和華潤(rùn)置地（01109.HK）。

東方證券預(yù)計(jì)行業(yè)仍將延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國(guó)企和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。

對(duì)于行業(yè)未來(lái)走向，業(yè)內(nèi)人士最有發(fā)言權(quán)。

6月30日，萬(wàn)科郁亮在2022年度股東大會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)是常做常有、常做常新的，總會(huì)有新的生意機(jī)會(huì)。過(guò)去的手機(jī)，現(xiàn)在的汽車(chē)，都是在行業(yè)完全成熟后不斷長(zhǎng)出新的分支，并且逐步取代了原來(lái)的主干，房地產(chǎn)也會(huì)經(jīng)歷這個(gè)過(guò)程。

此外，他也認(rèn)為，不能像傳統(tǒng)模式下一味靠拿地和融資，否則就會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)得越多錯(cuò)得越多，融資越多其實(shí)越不安全。

李瑩

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