上半年7家房企銷售破千億，各陣營(yíng)分化加劇

千億及百億房企數(shù)量繼續(xù)下滑。

【資料圖】

中指研究院近日發(fā)布的“2023上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜”顯示，今年上半年，7家房企銷售破千億，較去年同期繼續(xù)減少2家，78家房企破百億，較去年同期減少7家。

盡管整體下滑，但各個(gè)陣營(yíng)房企分化愈發(fā)明顯，其中，TOP10房企和TOP11-30房企銷售額同比增幅分別為6%和1%，表現(xiàn)穩(wěn)健。不過(guò)，TOP31-50房企和TOP51-100房企，銷售額則分別同比下降6.4%和9.6%。

具體表現(xiàn)來(lái)看，上半年一線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率增幅最大，但二線城市仍為業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主要來(lái)源；改善型仍為銷售主力，90-140平方米首改類項(xiàng)目增長(zhǎng)明顯。

中指研究院預(yù)計(jì)，今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，預(yù)計(jì)全年銷售在去年低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長(zhǎng)。各類型房企銷售業(yè)績(jī)將明顯分化，央國(guó)企銷售仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，穩(wěn)健性民企將有小幅增長(zhǎng)，出險(xiǎn)房企銷售仍會(huì)是大幅下降。

6月成業(yè)績(jī)拐點(diǎn)

今年上半年，TOP100房企銷售總額為3.57億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)收窄。

其中，6月單月TOP100房企銷售額同比下降29.4%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后環(huán)比下降19.0%。單月業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績(jī)規(guī)模低于去年同期。

根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，今年一季度在積壓需求釋放及前期政策效果逐漸顯現(xiàn)等綜合因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度明顯提升，但到了二季度，積壓需求釋放結(jié)束及政策效應(yīng)邊際減小，需求支撐乏力，行業(yè)復(fù)蘇明顯轉(zhuǎn)弱，這也是6月出現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)的原因。

從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，6月僅不到3成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)的也只占到半數(shù)。近6成百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%，其中27家企業(yè)業(yè)績(jī)降幅更是大于50%。但同時(shí)，也有一些企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)突出，如建發(fā)房產(chǎn)、電建地產(chǎn)、大華集團(tuán)、中交房地產(chǎn)等6月單月業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙增長(zhǎng)。

不止6月，今年上半年，各個(gè)陣營(yíng)房企銷售分化明顯。其中，TOP10房企銷售額均值為1542億元，同比增長(zhǎng)6%，TOP11-30房企銷售額均值為489.3億元，同比增長(zhǎng)1%。不過(guò)，TOP31-50房企銷售均值為241.0億元，同比下降6.4%；TOP51-100房企銷售額均值為113.1億元，同比下降9.6%。

今年上半年，千億以上陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量有所減少。具體來(lái)看，千億以上陣營(yíng)7家，較去年同期減少2家，銷售額均值1793.7億元，分別為：保利發(fā)展2366億元、萬(wàn)科2018億元、中海地產(chǎn)1784.8億元、華潤(rùn)置地1702.2億元、碧桂園1678.8億元、招商蛇口1663.5億元以及綠城中國(guó)1342.4億元。

第二陣營(yíng)（500-1000億）企業(yè)10家，同比增加3家，銷售額均值784.3億元。第三陣營(yíng)（300-500億）企業(yè)16家，同比減少1家，銷售額均值358.3億元。第四陣營(yíng)（100-300億）企業(yè)為45家，同比減少7家，銷售額均值171.4億元。

從公布銷售目標(biāo)的10家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，今年上半年僅越秀地產(chǎn)提高了銷售目標(biāo)，招商蛇口和綠城中國(guó)保持與2022年的銷售目標(biāo)不變，均為3300億元。近年來(lái)，隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，越來(lái)越多企業(yè)不再增加銷售目標(biāo)、追求規(guī)?；l(fā)展，轉(zhuǎn)而通過(guò)主動(dòng)管控銷售規(guī)模，追求更加平穩(wěn)的發(fā)展。

首改類項(xiàng)目最受青睞

從城市分布來(lái)看，今年上半年，20家代表房企54.9%的銷售業(yè)績(jī)來(lái)源于二線城市，同比微增0.4個(gè)百分點(diǎn)，銷售貢獻(xiàn)率仍為主導(dǎo)。此外，一線城市銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率同比增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)至28.0%，增幅最大。

這些房企普遍堅(jiān)持“聚焦核心城市”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)布局經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)好、有產(chǎn)業(yè)支撐的高能級(jí)城市，深耕確定性較高的市場(chǎng)。分企業(yè)來(lái)看，越秀地產(chǎn)、卓越集團(tuán)、中國(guó)金茂等均圍繞其總部所在地的優(yōu)勢(shì)資源，深耕一線城市廣州、深圳、北京，一線城市銷售貢獻(xiàn)率均在40%以上；碧桂園和美的置業(yè)布局偏向三四線，超過(guò)40%的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)源于三四線城市。

分城市來(lái)看，上海銷售貢獻(xiàn)率最高，上海、廈門、東莞、杭州貢獻(xiàn)率提升較快。

今年上半年，20家代表房企銷售額貢獻(xiàn)前三城市分別為上海、杭州和北京，銷售額貢獻(xiàn)率分別為11.3%、7.6%和7.5%。上海由于低基數(shù)效應(yīng)，銷售額貢獻(xiàn)率相較2022年同期有較大幅度增長(zhǎng)，達(dá)6.4個(gè)百分點(diǎn)；杭州由2022年同期的第四升至第二，銷售額貢獻(xiàn)率增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)；東莞與廈門銷售額貢獻(xiàn)率增長(zhǎng)同樣較大，分別為1.2、1.5個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)入2023年上半年代表房企銷售額占比前十城市。

廣州、南京、深圳銷售貢獻(xiàn)率分別同比下降1.5個(gè)、1.6個(gè)和2.2個(gè)百分點(diǎn)，排名較2022年同期稍有下滑。整體來(lái)看，20家代表房企一線城市今年上半年銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率同比增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)，表明這些企業(yè)將一線城市視為項(xiàng)目銷售去化的重要戰(zhàn)場(chǎng)，持續(xù)加大投入力度。

從產(chǎn)品類型來(lái)看，改善型仍為銷售主力，首改類項(xiàng)目增長(zhǎng)明顯。今年上半年，代表企業(yè)在90-140平方米首改類項(xiàng)目銷售額占比明顯提升，增長(zhǎng)2.9個(gè)百分點(diǎn)至53.8%；140-200平方米改善類項(xiàng)目銷售額占比為22.3%，同比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院認(rèn)為，改善型項(xiàng)目的熱銷，反映出在基本居住需求得到滿足的前提下，消費(fèi)者更加追求居住條件的改善。相比之下，0-90平方米剛需類與200平方米以上高端類項(xiàng)目銷售額占比出現(xiàn)下滑，同比分別下降1.4個(gè)和1.3個(gè)百分點(diǎn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)壓力下，剛需類客群受收入預(yù)期減少影響較大，購(gòu)房意愿有所降低。

在中指研究院看來(lái)，在此形勢(shì)下，房企既要做好眼前，也要謀劃長(zhǎng)遠(yuǎn)。一方面，短期來(lái)看，把握城市機(jī)遇，加快銷售回款；投資聚焦高能級(jí)城市，區(qū)域深耕；充分利用政策支持，在信貸、發(fā)債、股權(quán)等方面積極融資，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健。另一方面，長(zhǎng)期來(lái)看，業(yè)務(wù)策略要輕重并舉，著重發(fā)展經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)；應(yīng)用價(jià)值工程方法，提升產(chǎn)品力和成本力，進(jìn)而提升競(jìng)爭(zhēng)力。

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