有購房者感慨，不就是帶看幾套房嗎？中介費動輒2%甚至2.7%！日前，資深業(yè)內(nèi)人士張亮對記者分析，“其實購房者怨聲載道，主要是覺得中介費和享受的服務不匹配?！睆埩林毖?，目前中介行業(yè)不是把“服務”當目的，而是把“成交”當宗旨。

據(jù)了解，北京市的中介費最低1%，最高2.7%；成都市有中介除收取買方2%以外，還要收取賣方1%。張亮表示，“整個行業(yè)，買方、賣方、中介，三方在一起就是一個‘黑箱’。各家中介機構收費標準各有說辭，但卻沒有行業(yè)統(tǒng)一規(guī)則，更沒有行業(yè)的公開透明信息，購房者常常一頭霧水，不明所以。”

【資料圖】

需要強調(diào)的是，雖然目前各地對中介費的收取比例和方式有所不同，但大都按照成交價的百分比收取。有業(yè)內(nèi)人士疑惑，既然500萬元和1000萬元房源交易流程相同，為何不能統(tǒng)一固定收費？按成交價百分比收取中介費，會否成為經(jīng)紀人與房東合力哄抬房價的助推因素？

有經(jīng)紀人對《華夏時報》記者透露，當房子被熱捧，房東可能會抬高房價，讓價高者得房，經(jīng)紀人也會進行饑餓營銷。而張亮對記者表示，行情向好時，中介一方面給房東更高的預期和信心，另一面也為了獲取讓房東滿意的代賣委托。因此，可謂是雙方“合力”推高了掛牌價。

中介費怎么收更合理？

目前，全國二手房交易，各地收取中介費的比例不同，收取方式也不盡相同。有的全部由買方承擔，有的則是買賣雙方各承擔1%，還有的不僅收取買方2%，還收取賣方的1%。

以北京市為例，諸葛找房上顯示的中介機構有12家，均按照成交總價的百分比收取，最低1%，最高2.7%，皆由買方承擔。經(jīng)紀人介紹，買賣雙方簽署成交合同后，由買方一次性繳納。

成都市的中介費收取方式與北京市截然不同。當?shù)啬持薪闄C構的經(jīng)紀人介紹，當?shù)爻凑粘山粌r收取買方2%之外，還要收取賣方1%，合計是3%。河南省新鄉(xiāng)市的一名經(jīng)紀人則表示，當?shù)囟喟凑粘山粌r各收取買賣雙方的1%。

值得提到的是，記者發(fā)現(xiàn)，天津市中介費的收取方式與眾不同。經(jīng)紀人張瑞（化名）告訴記者，天津市以成交價400萬元為界線，400萬元以下按成交價2.5%收取，而400萬元以上房源，無論總價1000萬元還是2000萬元，都只收取9.9萬元。

目前，各個城市收取中介費的方式雖然不同，但有一個共同的特點，大都按照成交價的百分比收取。假設按照2%的中介費為例，300萬元房源是6萬元中介費，500萬元房源是10萬元的中介費，1000萬元房源是20萬元中介費。

多位經(jīng)紀人對記者確認，無論是房源總價300萬元的房子，還是總價500萬元的房子，甚至是800萬元和1000萬元的房子，其交易流程相同。

有業(yè)內(nèi)人士拋出疑問，既然交易流程相同，為何不能按照統(tǒng)一固定的標準收取，非要按照成交價的百分比收取？這種方式合理嗎？

2月10日，合碩機構首席分析師郭毅對記者表示，300萬元到500萬元房源的交易難度和1000萬以上的豪宅，其交易難度不同。三五百萬的房子交易周期相對較短，而1000萬元以上的房源成交速度會比較慢，帶看量較大。另外，成交價高的房源，其信貸過程的解決也就越復雜。所以郭毅認為，房屋總價高，多收取一些中介費用是相對合理的。

另外，業(yè)內(nèi)人士還提出，這會否導致經(jīng)紀人更積極推售總價高的房源？畢竟成交價越高，中介費越高，經(jīng)紀人個人獲取的傭金也就越高。

2月9日，某北京市知名中介機構的經(jīng)紀人林雨（化名）對記者表示，“我們不敢抬高房價的，公司明令禁止，如果違規(guī)會被開除。不過，如果一套房源看中的人比較多，房主會適當提高售價，這就像競標一樣，價高者得房?！绷硗猓钟陮τ浾咄嘎?，對于賣方來說，有時也會適當進行饑餓營銷。

為深入了解中介費和經(jīng)紀人傭金的關系，2月10日，《華夏時報》記者采訪了從事房地產(chǎn)行業(yè)20年的資深業(yè)內(nèi)人士張亮。據(jù)他介紹，中介公司傭金分配是一個復雜的計算過程，房源方、成交方、管理人員公共傭金、后端服務方、平臺公共管理費用等都要從中介費中計提。

經(jīng)紀人張瑞介紹，天津市某中介機構的中介費分配規(guī)則如下：以10萬元傭金為例，必須分配給房源端（房子的維護人，多是同店的同事）40%，這40%由公司系統(tǒng)直接劃撥，其余60%除去平臺費，到經(jīng)紀人手里大約2萬。張瑞認為，這種分配方式相對合理。

業(yè)內(nèi)人士楊非（化名）介紹，通常來說，經(jīng)紀人能拿到20%-50%左右的傭金分成，但要根據(jù)業(yè)績階梯計算。楊非認為，經(jīng)紀人沒有足夠大的動力推高房價。就算有動機，也是配合房主賣高價的期望，但這是在合理范圍內(nèi)。

張亮對記者披露，中介機構真正對房價起到推波助瀾作用的，是信息不對稱和行情來了之后的群體作業(yè)。譬如說，最近成交火爆，經(jīng)紀人會給所有房主打電話，房主感覺市場火熱，心理預期就高，經(jīng)紀人為爭奪房源，也會告訴房主自家中介機構會比其他同行賣家更高，從而引導房主在自家機構委托代賣。

中介費是否應該降得更低？張亮認為，不能降得過低，倘若過低，就意味著沒有“服務”。他認為，行業(yè)應當統(tǒng)一規(guī)則，統(tǒng)一按照2%，最高不超過2.5%的標準來收取。

張亮對記者表示，“其實目前購房者怨聲載道，大家覺得高昂的中介費與享受到的服務根本不匹配?！彼毖裕壳罢麄€中介行業(yè)，并沒有以“服務”為目的，而是“成交”為目的。

作為在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打20年的業(yè)內(nèi)人士，張亮認為，當前二手房交易市場上最大的問題，并不是中介費按照成交價的多少比例來收取，而是這個行業(yè)的收入和分配規(guī)則，根本不夠公開和透明。

中介費的收取和分配應當更透明

楊非對記者披露了四五線城市存在的中介費亂象。他介紹，目前四五線城市還存在返中介費的現(xiàn)象。譬如中介機構按規(guī)定收取了購房者1萬元中介費，但為了贏得同行的競爭，中介機構又將1萬元中介費返給購房者8000元，以此來吸引客源。張亮稱，“這種做法很多見，這種方式是在搞亂行業(yè)?！?/p>

公開信息顯示，美國和日本的中介費均為6%，相較而言，中國不超過3%的中介費似乎并不高。但張亮認為，目前國內(nèi)中介費的問題在于，信息不透明，無論是收取還是分配都不透明。而不少購房者也有這樣一種認知：不就是帶看了幾套房嗎？這就值十幾萬？

中介費的所謂服務，目前包含哪些內(nèi)容？根據(jù)已公開信息，記者整理了二手房交易的相關環(huán)節(jié)，細推敲大約有30個環(huán)節(jié)。

二手房交易的具體環(huán)節(jié)，從房源委托開始，經(jīng)紀人要進行實地勘察、房源維護、購房資質(zhì)核驗、帶看、簽署買賣合同、出具貸款方案、生成網(wǎng)簽、房屋評估、貸款面簽、審核批貸、繳稅、資金監(jiān)管、產(chǎn)權過戶、監(jiān)管解凍、網(wǎng)申抵押登記、辦理抵押登記、物業(yè)交割、戶口遷出等大概30個環(huán)節(jié)。

假設購買1000萬的房子，按照目前北京市的中介費市場行情，2.7%的中介費就是27萬，即使按照2%收取，也要20萬。這實際上給購房者增加了不小的購房成本。除此之外，貸款還有服務費。

經(jīng)紀人張瑞曾告訴記者，天津市400萬以上的房源除收取9.9萬的固定中介費以外，還會收取貸款總額千分之五的“貸款服務費”。

張亮指出，目前整個行業(yè)，買方、賣方、中介，三方在一起就是一個“黑箱”。各家中介機構的收費標準都各有說辭，但卻并無行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)則，更無行業(yè)的公開透明信息，購房者常常一頭霧水，不明所以。

天津市的一名經(jīng)紀人告訴記者，其所在中介機構的傭金是按照公司內(nèi)部系統(tǒng)分配的。但楊非則表示，“目前國內(nèi)中介費分配，均是各中介公司內(nèi)部決策分配，但美國的分賬系統(tǒng)卻是行業(yè)共識，業(yè)內(nèi)兩家不同品牌的中介機構，采取的分配系統(tǒng)也相同，而且這套系統(tǒng)相對公平、公正?！?/p>

張亮指出，我國的中介市場在規(guī)范性和公開透明方面，應當向國外學習。他認為，中介機構不僅沒有發(fā)揮讓市場信息對稱的作用，還在人為的阻礙信息流動。

據(jù)了解，目前不少房主會把所售房源的鑰匙交給所委托的中介持有，而中介機構則多實施的是人盯人和人盯樓的戰(zhàn)術，經(jīng)紀人會把房源看得很緊。張亮說，鑒于此，同一品牌中介機構 的房源，各家分店的信息很多時候也不及時共享，因為彼此之間存在競爭。而不同品牌中介機構之間，更不可能共享。

張亮透露，中介機構希望客戶簽訂獨家委托，但是獨家委托之后其他中介很難獲取房源信息?？蛻粝Ｍ嘀薪閰⑴c，就要去每一家簽訂委托代賣。

能不能讓行業(yè)更公開、更透明，讓中介把房源統(tǒng)一向全行業(yè)公開？張亮指出，目前業(yè)內(nèi)沒有一套系統(tǒng)來解決這些問題，這也是為什么中介費沒有統(tǒng)一收取標準的主要原因之一。

張亮認為，假設行業(yè)統(tǒng)一了收取和分配標準，行業(yè)信息流動會更順暢，而這，也是行業(yè)當前最突出的問題。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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