經(jīng)濟(jì)活躍度較低、居民收入增長較慢、存量房市場不夠發(fā)達(dá)，加上房價上漲想象空間有限，自然就導(dǎo)致法拍房掛拍量高而成交率低的情況。

中房報記者 李葉丨北京報道

短短幾年間，“法拍房”從一個低頻詞匯到被廣泛提及，其數(shù)量也呈持續(xù)攀升趨勢。

(資料圖)

2月8日，中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國法拍房共掛拍60.6萬套，同比增長35.7%。其中，住宅掛拍套數(shù)突破30萬套，同比增長34.6%，增幅較大。（中指院統(tǒng)計方式為，按標(biāo)的物統(tǒng)計，同一標(biāo)的物跨平臺跨拍次僅統(tǒng)計一次，以起拍時間為準(zhǔn)，故稱為“掛拍”。）

瀚海數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)也顯示，2022年度全國共掛牌法拍房98.1061萬套，比2021年上漲23.66%；其中住宅掛牌51.5775萬套，比2021年上漲29.36%。（瀚海數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計方式為根據(jù)掛出時間，稱為“掛牌”。）

在數(shù)量不斷增長的同時，法拍房成交量卻開始下滑。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年全國法拍房共成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。2022年，法拍房成交率最高的城市為北京，成交率達(dá)到46.1%。部分地區(qū)掛拍量高增但成交量較低，如大連、鄭州等地。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者，各個城市間法拍房成交率分化嚴(yán)重背后，隱藏著不同區(qū)域樓市冷暖所體現(xiàn)的二手房市場交易活躍度差異，以及當(dāng)?shù)貥鞘械牧鲃有誀顩r。經(jīng)濟(jì)活躍度較低、居民收入增長較慢、存量房市場不夠發(fā)達(dá)，加上房價上漲想象空間有限，自然就導(dǎo)致法拍房掛拍量高而成交率低的情況。

值得注意的是，進(jìn)入2023年法拍房數(shù)量有所回落。根據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，2023年1月份全國共掛牌法拍房6.9691萬套，環(huán)比下降29.49%，為近9個月最低，同比下降4.91%。對于今年1月法拍房數(shù)量減少，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，與當(dāng)下政策放松和房地產(chǎn)市場交易開始出現(xiàn)活躍苗頭有關(guān)，當(dāng)房地產(chǎn)市場回歸正常很多房源會進(jìn)入正常渠道。

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法拍房數(shù)量激增，成交下滑

2017年，線上法拍交易起步，法拍房走進(jìn)大眾視野。

根據(jù)阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，2017年全國住宅用房法拍房數(shù)量為9000套，2018年2萬套，2019年50萬套，到2020年133萬套。2021年6月之后，阿里拍賣便不再發(fā)布法拍房的月報或周報；2022年3月后，阿里拍賣平臺上不再直接顯示各地法拍房掛拍次數(shù)。但從上述統(tǒng)計機構(gòu)來看，過去一年法拍房數(shù)量仍在持續(xù)增加中，掛牌量接近百萬套。

北京東方瀚海拍賣有限公司董事長曹輝認(rèn)為，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動活躍、法治建設(shè)的透明，讓房產(chǎn)增加了金融屬性，疊加經(jīng)濟(jì)周期性的起伏，相應(yīng)的法拍房數(shù)量增加是很自然的事情。

柏文喜則表示，2022年法拍房掛拍增加的原因，主要是經(jīng)濟(jì)下行和疫情影響導(dǎo)致的居民收入狀況惡化推升了按揭貸款違約率所引發(fā)。法拍房的激增，一方面反映了過去一段時期居民購房使用了過高的財務(wù)杠桿從而導(dǎo)致抗風(fēng)險能力不足與斷供問題的出現(xiàn)，另一方面也反映了樓市不振使得居民以自行出售按揭房化解斷供壓力難度的提升。

在數(shù)量不斷增長的同時，法拍房的成交量卻開始下滑。

從全國范圍來看，2021年法拍房成交13.8萬套，總成交金額3801.5億元，按套數(shù)計算成交率為30.9%；2022年，法拍房共成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

另一方面，法拍房曾一度被視為“曲線購房”的途徑之一。因此，最高人民法院于2021年底發(fā)布的《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，也被業(yè)內(nèi)視為法拍房成交量下探的原因之一。

2021年12月19日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“規(guī)定”），自2022年1月1日起施行。規(guī)定指出，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

此外，買受人虛構(gòu)購房資格參與司法拍賣房產(chǎn)活動且拍賣成交的，當(dāng)事人、利害關(guān)系人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的，人民法院應(yīng)予支持。買受人虛構(gòu)購房資格導(dǎo)致拍賣行為無效的，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

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各城市成交率分化嚴(yán)重

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

目前，各城市間法拍房成交率分化十分明顯。

根據(jù)數(shù)據(jù)，2022年法拍房成交率最高的為北京，成交率達(dá)到46.1%。此外，江蘇、廣東、浙江、四川4省法拍房成交量仍處在較高水平，超1萬套，其中成交量最高的省份為廣東，共成交1.4萬套。整體來看，法拍房成交量多集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市。

從法拍房成交率來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市成交率亦處在較高水平，但2022年出現(xiàn)明顯下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降約10個百分點。部分地區(qū)掛拍量高但成交量仍較低，如大連、鄭州等地。

易居克而瑞部門部總經(jīng)理繆萌認(rèn)為，上述地區(qū)的分化與近年來各城市產(chǎn)業(yè)落地、人口導(dǎo)入有一定的關(guān)系，也不排除前期房地產(chǎn)發(fā)展過快，和城市發(fā)展匹配度不夠的因素。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：溫紅妹

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標(biāo)簽： 法拍房激增的勢與局