借款人要理性對(duì)待房貸利率下降的現(xiàn)實(shí)，警惕各種“花式操作”，避免給自己帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)

文 |?《財(cái)經(jīng)》記者 鄭慧

編輯 | 劉建中

【資料圖】

“還錢還得排隊(duì)？”? ? ? ?

1月末，來自寧波的李思思想提前還一筆房貸。她嘗試過線上搶額度、聯(lián)系過個(gè)貸經(jīng)理、銀行貸款部，甚至向銀行總行、銀保監(jiān)會(huì)都投訴過，但至今無人能解決她的訴求。

李思思希望在3月還上錢，但銀行告訴她，還款排隊(duì)已經(jīng)排到了5、6月。幾輪投訴后，銀行又重新表示，他們還在處理去年12月的申請(qǐng)，3月初可以確認(rèn)她的還款日期。這一次，銀行的態(tài)度好了很多。

春節(jié)前后，類似的現(xiàn)象正在全國各地不斷涌現(xiàn)?！疤崆斑€貸潮”“排隊(duì)還貸”等相關(guān)話題頻頻被推上熱搜。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者觀察，目前在社交媒體上反映需要排隊(duì)還款的很多為國有大行的客戶。大多案例需排隊(duì)三個(gè)月左右，有些甚至已經(jīng)排到9月往后。一些銀行已經(jīng)關(guān)閉或隱藏了線上申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的入口，要求線下處理。而李思思的個(gè)貸經(jīng)理告訴她，線下申請(qǐng)也只能登記排隊(duì)，現(xiàn)在沒有還款額度。

提前還貸并不是近期才出現(xiàn)的現(xiàn)象。據(jù)廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的描述，提前還貸事實(shí)上貫穿2022年。一位國有大行的個(gè)人貸款經(jīng)理表示，由于新增房貸利率降低，從去年10月開始到現(xiàn)在，提前還貸的人絡(luò)繹不絕，較往年增加不少。

“沒有額度”，是目前大多數(shù)銀行給出的等待理由。但各銀行還貸額度如何確定，如何分配，并不透明。受訪律師表示，如果等待期限不合理，借款人可以采取合法手段維權(quán)。

“還錢就是賺錢”?

多位受訪者表示，新增房貸利率下降、各類理財(cái)收益率低，是他們提前還款的主要原因。

新增房貸利率下降是很多人提前還貸最直接的導(dǎo)火索。

圖：全國首套房平均房貸利率（數(shù)據(jù)及圖片來源：wind）

據(jù)萬得（wind）數(shù)據(jù)，2018年至2021年，全國首套房平均房貸利率始終保持在5%以上。2022年以來，首套房平均房貸利率持續(xù)下降。

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾公開表示，2022年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率全國平均為4.26%，較上年同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，是2008年有統(tǒng)計(jì)以來的歷史最低水平。

幾位受訪者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，2022年年中時(shí)，提前還貸還并不是特別困難。來自南京的陳昕曾在2022年7月提前償還60萬貸款，預(yù)約確認(rèn)后15個(gè)工作日就扣了款。李思思也曾在8月份左右在線上嘗試提前還款，沒有遇到任何阻礙。

2022年9月，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性放寬部分城市首套住房貸利率下限。今年1月初，又宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。隨后，多地開始調(diào)整首套房貸款利率。

截至2023年1月31日，貝殼研究院監(jiān)測的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，而春節(jié)前的1月16日為19個(gè)。目前，多個(gè)城市的首套房利率已經(jīng)降至“3”開頭。

而另一方面，很多人的存量房貸利率在5%以上，甚至接近6%。以貸款100萬元，30年期，等額本息還款為例，利率5%比利率4%累計(jì)多付約21.4萬元利息?！拔耶?dāng)初是5.5%的利率，現(xiàn)在房貸利率只有4%左右，這不是純純的韭菜么”， 來自南京的沈聰調(diào)侃道。

上述國有大行的個(gè)人貸款經(jīng)理預(yù)計(jì)，伴隨著利率走低的預(yù)期，還貸需求增多，上半年或多或少會(huì)存在排隊(duì)情況，不會(huì)像以前一樣可以隨時(shí)申請(qǐng)隨時(shí)可還。

提前還貸的另一個(gè)重要原因，是各類理財(cái)產(chǎn)品收益率的下滑。李思思表示，自己以前在某銀行購買的理財(cái)產(chǎn)品年化收益可以達(dá)到6%，但現(xiàn)在只敢把錢存銀行定期，利率僅2%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及5.3%的房貸利率?！斑€錢就是賺錢”，資金收益比不上成本，借款人自然會(huì)想要提前還款，降低成本。

假設(shè)一個(gè)人貸款100萬元，利率5.3%（假設(shè)后續(xù)利率固定，不受LPR變動(dòng)影響），30年期，2021年1月起等額本息還款。2023年3月提前還款20萬元，那么他可以節(jié)省的利息分別為：

方式1：月供不變，縮短還款年限。節(jié)省約46.0萬元利息

剩余還款年限由333期減少至214期（9年11個(gè)月）；每月還款5542.46元。

方式2：減少月供，還款年限不變。節(jié)省約18.23萬元利息

剩余還款年限仍為333期；每月還款4397.77元。

（以上結(jié)果參考算多多APP）

一般來說，提前還款可以節(jié)省利息，但究竟是否需要提前還款，選擇哪種方式，則需因人而異，量力而行。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼在《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》上撰文指出，從還款方式看，一般來說等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來說提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)；等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。2023年，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，后續(xù)提前還貸需要慎重考慮。

此外，借款人在提前還款時(shí)，應(yīng)注意為日常生活支出，及醫(yī)療、教育等潛在大額支出預(yù)留出一定的流動(dòng)性空間。

還貸受阻怎么辦？

令一些排隊(duì)還款人無奈的，不只是等待期白白損失的利息，還有銀行或強(qiáng)勢或敷衍的態(tài)度。

當(dāng)初簽訂合同時(shí)，李思思特意咨詢過提前還款的條件，銀行告訴她，隨時(shí)可還，沒有補(bǔ)償金。如今，銀行雖然仍然表示不會(huì)收取補(bǔ)償金。但當(dāng)李思思提到“隨時(shí)可還”時(shí)，貸款部負(fù)責(zé)人告訴她：合同里寫的是可以隨時(shí)申請(qǐng)?！八麄兪欠裢饽氵€，審批多久，都沒有做出任何承諾”，李思思說。

“沒有還款額度”，是目前大多數(shù)銀行給出的等待理由。個(gè)人住房貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2022年末，個(gè)人住房貸款增速延續(xù)下滑，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。

那么，銀行拖延還貸是否可以認(rèn)定為違約？

太琨律創(chuàng)始合伙人朱界平律師表示，如何界定“拖延”，本身就可能存在爭議。銀行處理提前還貸需要一個(gè)過程，是否屬于拖延，首先應(yīng)考慮合理性。如果期限明顯不合理，則還款方可以對(duì)此主張相應(yīng)的權(quán)利。而對(duì)于判斷是否違約，還是要看貸款合同的約定。

我們從受訪者處及社交媒體上獲取了一些合同中關(guān)于提前還貸的部分條款，列舉如下：

中國銀行某合同：提前還款條件：借款人已正常還款滿12期；每次提前還款金額不少于人民幣10000元；提前申請(qǐng)時(shí)間為30天；提前還款違約金標(biāo)準(zhǔn)為：提前還款本金金額*實(shí)際年利率/12 ╳ 6個(gè)月（滿5年免收。）

農(nóng)業(yè)銀行某合同：借款人提前還款，須至少提前30天向貸款人提出書面申請(qǐng)并經(jīng)貸款人書面同意。貸款人同意提前還款的，貸款人有權(quán)要求借款人按提前還款金額的1%或不低于提前還款金額1個(gè)月貸款利息支付違約金；提前還款本金最低數(shù)額為壹萬元。

建設(shè)銀行某合同：借款人需事先向貸款人提出申請(qǐng)，經(jīng)貸款人同意，方可提前償還部分或全部本金。但借款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，不得提前部分還本。

中信銀行某合同：經(jīng)乙方同意后，甲方可以提前還款，但乙方有權(quán)要求甲方支付提前還款違約金，違約金為提前還款日所在月當(dāng)月應(yīng)還本息和的2倍；甲方提前還款，應(yīng)提前90日向乙方提出申請(qǐng)，每年不超過1次，每次歸還金額不得少于50000；自貸款生效日起12月之內(nèi)不得提前還款。

綜合來看，大多數(shù)合同都規(guī)定了借款人提前申請(qǐng)期限、最低還款額度、每年可提前還款的次數(shù)、補(bǔ)償金等條款，但對(duì)于銀行的審核程序及期限，并沒有明確規(guī)定。

上海秦兵（北京）律師事務(wù)所主管律師劉馨遠(yuǎn)指出，借款人若希望提前還款，最好先全面看一下雙方貸款合同約定，然后根據(jù)合同條款針對(duì)性向銀行提出還款申請(qǐng)，同時(shí)記錄和銀行的溝通證據(jù)。朱界平律師則表示，如果借款人認(rèn)為銀行故意拖延的，可以合法維權(quán)，向銀行總行或銀保監(jiān)會(huì)投訴。

網(wǎng)絡(luò)上還流傳著一些不太靠譜的做法。比如，有網(wǎng)友提出，可以假裝自己有債務(wù)危機(jī)，如果銀行不允許提前還貸，則先還給其他債權(quán)人，由銀行自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。劉馨遠(yuǎn)律師認(rèn)為，這個(gè)理由對(duì)于借款人不是很充分，因?yàn)榻杩钊瞬贿€款，是借款人自己的問題導(dǎo)致，還可能會(huì)引發(fā)征信問題，銀行未必會(huì)因此就加速其提前還款。

降低存量貸款利率？

存量房貸與新增房貸之間的利息差是促使人們提前還貸的主要原因，董希淼建議，為有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題，可加快引導(dǎo)5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

如果只是LPR下降，存量與新增的貸款利率仍然會(huì)有較大差距。自2019年央行頒布新的個(gè)人住房利率政策后，目前國內(nèi)房貸利率大多以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，然后加一定的基點(diǎn)形成。比如2021年8月貸款時(shí)，5年期以上LPR為4.65%，假設(shè)加120個(gè)基點(diǎn)，利率為5.85%。由于加點(diǎn)是一直不變的，那么，即使5年期以上LPR目前降至4.3%，貸款利率仍為5.5%，比市場上4%左右的利率還是高出不少。

就降低存量房貸利率而言，董希淼建議，對(duì)2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6%，打85折或減100個(gè)基點(diǎn)；利率高于5.5%的，打9折或減60個(gè)基點(diǎn)；利率高于5%的，打95折或減30個(gè)基點(diǎn)。

往前追溯，上一次實(shí)施存量房貸優(yōu)惠，還是在2008年10月，央行將房貸利率由基準(zhǔn)利率的0.85倍，擴(kuò)大至0.7倍，即由85折降至7折。

天風(fēng)證券在研報(bào)中表示，未來商業(yè)銀行不排除針對(duì)存量信貸的有條件優(yōu)惠。但當(dāng)前存量房貸規(guī)模相對(duì)較大，考慮對(duì)商業(yè)銀行的沖擊，分析師認(rèn)為，即使出臺(tái)相關(guān)政策，其執(zhí)行條件較前一輪次也或更為苛刻，且優(yōu)惠力度或?qū)⒌陀谏弦惠喆巍?/p>

降低存量住房貸款利率的政策是否會(huì)出臺(tái)仍然未知。一些人已經(jīng)開始自行嘗試降低貸款利率。

一位受訪者表示，自己曾看過一些降低貸款利率的“攻略”，里面提到的方法包括：1. 先借錢還完現(xiàn)有貸款，再將自己的房屋抵押出去，重新貸款，即所謂的按揭轉(zhuǎn)抵押。2. 將房子賣給自己的親人，再重新辦理貸款。

第一種做法風(fēng)險(xiǎn)很大，且可能違規(guī)。目前沒有按揭轉(zhuǎn)抵押的正式渠道，所謂轉(zhuǎn)貸，大多是轉(zhuǎn)成利率更低經(jīng)營貸乃至消費(fèi)貸。劉馨遠(yuǎn)律師指出，經(jīng)營貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)，一般不允許用于購房，受到嚴(yán)格監(jiān)管，一旦被銀行或者監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)，可能會(huì)產(chǎn)生抽貸，個(gè)人征信也會(huì)受到影響。同時(shí)，經(jīng)營貸的貸款年限比較短，還貸壓力大，一旦無法還款，容易導(dǎo)致訴訟纏身。四川琨爵律師事務(wù)所曾鴻鳴律師也表示，若借款人擅自改變所貸經(jīng)營資金的用途，貸款合同一般約定銀行有權(quán)采取包括解除貸款合同、宣布貸款立即到期、主張違約賠償?shù)确绞阶肪拷杩钊说姆韶?zé)任。

2022年12月20日，銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局發(fā)布《關(guān)于警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，提醒消費(fèi)者警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。

而第二種做法則較為復(fù)雜。其中涉及買賣條件，相關(guān)契稅，購房資格認(rèn)定，首套房認(rèn)定，銀行流水檢查等多項(xiàng)因素，需要綜合考慮，借款人設(shè)想中的交易未必滿足所有條件，且成本頗高。

多位受訪律師提醒，借款人要理性對(duì)待房貸利率下降的現(xiàn)實(shí)，警惕各種“花式操作”，避免給自己帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。

（李思思、陳昕、沈聰均為化名；作者為《財(cái)經(jīng)》產(chǎn)業(yè)研究中心研究員）

標(biāo)簽： 提前還房款 銀行表示沒額度 找銀保監(jiān)會(huì)投訴后安排還款了 銀保監(jiān)會(huì)