萬人圍觀無人報名，多個地標淪為“燙手山芋”，世茂深港中心二拍或降價近40億

本文來源：時代財經 作者：劉新歌

房地產行業(yè)進入調整期，問題資產的處置亦不如以前順利，敢于接盤、有實力接盤者寥寥?？們r高、體量大的地標項目尤甚。

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(資料圖片)

7月5日，曾規(guī)劃為“中國第一高樓”的世茂深港國際中心部分資產首拍流拍。這場起拍價高達130.44億元的法拍引來3萬余人圍觀，但最終無人報名。無獨有偶，6月28日，曾號稱要建成“安徽第一高樓”的合肥寶能城部分資產也因無人報名而流拍。

地標項目曾是操盤房企的實力體現(xiàn)，如今卻無人接手。而近兩年地產銷售不振、房企資金緊張，未出險房企忙于“活下去”和“保交樓”，擴張意愿不如從前強烈，資金狀況更不足以支撐大規(guī)模的收并購，這讓停工、爛尾的地標項目未來更添了幾分未知。

二拍起拍價或為評估價5.6折

雖然一拍流拍在預料之中，汪泳（化名）還是多了幾分焦慮。他是中信信托深圳龍崗融資集合資金信托計劃（下稱“深圳龍崗計劃”）的投資者，2020年7月認購了300萬元，2022年4月已到期，但至今無法兌付。流拍意味著他收回投資本息的可能性又有了變數。

世茂深港國際中心位于深圳市龍崗區(qū)龍城街道大運新城片區(qū)。2017年12月6日，世茂以底價239.43億元競得項目用地，這也是目前深圳歷史上總價超過百億的8宗地塊之一。競得土地后，世茂申請將地塊分為14宗進行開發(fā)。據深圳龍崗計劃盡調報告，項目總投資達721.75 億元。

獨自吞下這宗巨無霸地塊顯然并不易。2020年7月，中信信托發(fā)行規(guī)模為87億元的深圳龍崗計劃，主要用于支持世茂深港國際中心二期公寓和一期商辦的開發(fā)建設。世茂以項目名下10宗地為該信托產品提供抵押擔保，抵押地塊對應分攤的土地成本約155.74億元。

過去很長時間里，房地產信托是頗受偏愛的投資產品之一，中信信托更憑借央企和“信托一哥”的身份獲得投資者的信賴。據時代財經此前從投資人提供的產品推介書中了解到，該信托產品分為ABCDE五類，期限從12個月-24個月不等，認購規(guī)模為百萬起，上至超千萬。

如果市場如常、項目建設順利，這筆年收益率7%起的信托產品將是個不錯的投資選擇。但到了2022年2月16日，世茂及中信信托突然宣布剩余的57億資金遇到兌付困難，并提出將剩余資金展期至2024年。2022年10月，中信信托通過法院查封了世茂深港國際中心項目資產。

隨著世茂爆雷、兌付暫停、項目流拍，汪泳和投資者們感受到越來越強烈的不確定性。

時代財經致電負責此次京東法拍的相關人士，其稱世茂深港國際中心被拍賣資產預計將于一個月內重新上架，二拍起拍價或為評估價163.05億元的5.6折，目前尚沒有意向企業(yè)，以最終拍賣結果為準。

照此估算，二拍起拍價為91.31億元。汪泳也致電了上述人士并再獲確認，這讓他很是不解，“5月中旬，中信信托在總部與我們投資人代表開會時還稱，二拍起拍價將為首拍起拍價的8折，也即評估價的6.4折，約104.35億元?！?/p>

本次被拍賣的資產為項目12宗土地及地上在建工程。土地估價報告顯示，拿地至今雖已5年有余，12宗地中僅有6宗動工。具體來看，1宗建有集中商業(yè)及T3辦公樓，已建工程量為19.26萬平方米；1宗建有售樓處，已建工程量5890平方米；剩下4宗地僅進行了地下土方開挖。

另據中信信托發(fā)行的“中信信托-西安經開等兩家貸款集合資金信托計劃”項目推介材料顯示，上述宗地包括深港國際中心地標性超塔地塊G01045-0199地塊，為中信信托·西安經開項目貸款集合資金信托計劃提供了第一順位抵押擔保，該信托募資規(guī)模為30億元。深港國際中心拍賣所得價款或將先扣除該信托本金，再用作支付深圳龍崗計劃投資者的本息。

汪泳對時代財經稱：“我們當時算了下賬，如果二拍能為首拍起拍價的8折且順利拍出去，我們投資的本息也還是有保障的。如果拍賣價格低于評估價的5.6折，加上可能要償還西安經開項目的債務，本金就保不住了?！?/p>

根據投資者提供的一份《關于中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃涉嫌違法違規(guī)調查申請》顯示，除57億元本金未兌付外，深圳龍崗計劃已拖欠投資者利息超10億元。

關于下一步資產處置計劃及是否有推動二拍順利成交的相關措施，時代財經聯(lián)系了負責深圳龍崗計劃的中信信托財富中心兩位相關人士，但均表示“不清楚，不知情”。

多個地標尚無人接盤

根據規(guī)劃，世茂深港國際中心為集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國際演藝中心、智能辦公、大型商業(yè)、公寓等于一體的綜合項目，以及一棟約600米高的深圳新地標建筑。

世茂拿地的2017年，龍崗-坪山中心被確定為深圳東部發(fā)展的主軸，位于“東進戰(zhàn)略”最前沿的大運新城確立了“高校+研究+產業(yè)”一體化的高端產學研中心的發(fā)展路徑，并已有多個創(chuàng)新產業(yè)集群項目。如今6年過去，因開發(fā)商陷入流動性問題，項目也隨之停滯，甚至為償還貸款而被擺上貨架。

深圳中原研究中心對時代財經分析稱，項目流拍在意料之中。一是投入高，起拍價就高達130億元，后續(xù)還要投入建設；二是區(qū)域目前市場不景氣，雖然項目位于龍崗前景最好的大運新城片區(qū)，但整體離中心區(qū)太遠；三是產品不受市場青睞，虧本可能性大。項目剩余產品主要為寫字樓和商業(yè)，從近年來商辦銷售情況看，非核心區(qū)產品給出很大折扣才能賣出，自持出租的話，回報周期過長。

深港國際中心并不是孤例，同樣面臨被拍賣的地標項目還有合肥寶能城。6月28日，位于合肥濱湖新區(qū)的合肥寶能城部分資產因無人報名流拍。被拍賣資產包括住宅用地和T7&MALL、酒店的土地使用權及地上建筑物，總起拍價超50億元。

合肥寶能城包括超高層寫字樓集群、高端酒店、高層住宅、別墅等業(yè)態(tài)，其中寶能環(huán)球金融中心為7棟超高層摩天建筑集群，最高的T1塔樓設計高565米，如順利建成將為安徽第一高樓。但開建后并不順利。2017年，寶能環(huán)球金融中心項目因環(huán)保相關新要求被緊急叫停。此后，在住宅一至三期建成后，剩余的四期住宅、商業(yè)、T7寫字樓等全部陷入停滯。

此外，京東拍賣近期還上架了北京CBD寫字樓東方梅地亞、沈陽核心商業(yè)地標沈陽中街商業(yè)城等地標項目，而這些項目的拍賣無一例外地曲折。

如評估價為23.61億元的北京東方梅地亞，拍賣頁面顯示的標的為“北京市朝陽區(qū)光華路4號院2號樓、3號樓部分房產及分攤土地使用權”，于5月27日以16.53億元首拍時流拍，6月13日以13.22億元二拍時再次流拍，目前正以13.22億元進行整體變賣，時間為7月2日10時至8月31日10時，但尚無人報名和出價。

近期案例中，也不乏降價后成功拍出的地標項目。今年2月，廣州松日總部大樓在第三次掛牌拍出，成交價約13.12億元，較2022年11月首次掛牌價20.5億元降價7.38億元，較評估價25.63億元幾乎腰斬。

松日總部大樓規(guī)劃高度為195米，原本要打造成廣州東部區(qū)域新地標，但因資金鏈斷裂而于2018年停工。其接盤者為廣州高新區(qū)投資集團旗下的廣州開發(fā)區(qū)攬新投資有限公司，該公司于拍賣開始前6天注冊，似專門為拍賣而成立。

深圳中原研究中心稱，從近兩年經驗看，要想盤活地標項目，或還需由政府牽頭、引入國資接盤。如果能適度更改地塊規(guī)劃，將更容易引入接盤方。

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