上半年新房交易“先揚后抑” 未來如何提振置業(yè)情緒助去化？

雖然上半年經(jīng)歷了市場的“小陽春”，但在4月中下旬迎來降溫，6月在供應推動之下也未走出翹尾行情。因此，上半年整體新房交易行情“先揚后抑”，而百城新房價格也保持橫盤走勢。

值得關注的是，當前購房置業(yè)情緒延續(xù)下滑態(tài)勢。在業(yè)內(nèi)人士看來，若無利好政策加持，置業(yè)情緒仍存下行壓力。而如何提振住房消費需求，防范市場進一步降溫也成為當前市場的關注點。

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今年上半年，整體新房市場行情呈現(xiàn)“先揚后抑”的態(tài)勢。資料圖片

開盤售罄項目主要集中在滬杭

上半年百城新房價格保持橫盤態(tài)勢。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份百城新房價格環(huán)比連續(xù)2個月下跌，跌幅與5月份持平。從成交量上看，在低基數(shù)下，上半年重點100城銷售面積同比增長11%。

其中，一季度成交面積同比增長近20%，二季度與去年同期基本持平。而6月份，重點100城新建商品住宅成交面積與5月份基本持平，年中并未出現(xiàn)明顯翹尾行情。

與此同時，上半年供給端表現(xiàn)更是弱于需求端。雖然6月份房企推盤積極性回升，但仍處在同期低位。具體來看，一季度重點50城批準上市面積同比增長約12%，二季度伴隨著新房銷售活躍度回落，房企推售意愿明顯不足，重點50城批準上市面積同比下降約8%。其中，6月為沖刺年中業(yè)績，房企推盤量有所增加，批準上市面積環(huán)比增長，但同比仍下降接近兩成。

在樓盤去化方面，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國12個重點監(jiān)測城市新開住宅項目當天去化率均值為53%。其中，1月份平均去化率上升至59%，2月份有所降低，4月份回升至56%，6月份降至47%。整體來看，2023年上半年去化水平高于去年同期。

上海、成都、蘇州2023年上半年市場去化效果非常好，平均去化率均超過70%；廣州、杭州、南昌、天津開盤去化效果較好，在60%左右；深圳、南京去化效果一般，平均去化率分別為39%、47%； 而武漢、重慶、青島平均去化率較弱。

從項目去化情況來看，2023年上半年共有255個項目開盤售罄，主要集中在杭州和上海，分別占83席、82席，兩個城市合計約占全部售罄項目的65%。

據(jù)中指研究院開盤去化率統(tǒng)計，36%的項目為剛需樓盤，中高端改善項目占比超六成。部分中高端改善項目需求較旺盛，在開盤量較大的情況下，仍能實現(xiàn)在開盤當日售罄。如杭州6月26日開盤的嘉里馥源庭項目，開盤當天推出的565套房源售罄。

購房者觀望情緒較重，市場降溫

因為去化較弱，雖然部分代表城市庫存小幅下降但仍處高位，尤其是三四線代表城市短期去化壓力仍較大。

從當前市場來看，購房者的置業(yè)情緒影響著市場去化。根據(jù)中國人民銀行6月29日公布的《2023年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》，未來三個月，16.2%的居民有購房打算，較今年一季度的17.5%下降1.3個百分點，達2018年以來的次低谷。

對此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士認為，居民購房意愿回落的背后與預期收入下降、對行業(yè)下行的擔憂等脫不開關系。

6月各等級城市情緒指數(shù)延續(xù)回落態(tài)勢

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，6月份一線、二線、三四線城市置業(yè)情緒指數(shù)全部延續(xù)下滑態(tài)勢。其中，一線城市情緒指數(shù)跌幅最大，但是仍然保持領先地位。一線城市在今年前兩個月復蘇態(tài)勢強勁，幾乎觸及平穩(wěn)區(qū)間邊界，3月份起，復蘇動力不足開始回落，6月北上廣三城情緒全線回落，帶動整體情緒下探，一線城市長期以來調(diào)控政策趨嚴，盡管今年以來部分城市局部松綁但是力度有限，購房者觀望情緒較重。

二線城市情緒指數(shù)跌幅最小，與近期多個二線城市優(yōu)化調(diào)控政策有一定的關系。短期來看，二線和三四線城市房價多數(shù)面臨著下行壓力。

對于上半年新房交易行情，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，市場呈現(xiàn)了“先揚后抑”的交易態(tài)勢。值得關注的是，市場降溫的速度明顯超過預期。從實際調(diào)研的情況來看，此次降溫最早源于4月中下旬，當時房企明顯感受到售樓處看房人數(shù)減少了，而且一些房企認為，目前市場最大的問題在于各地購房者普遍出現(xiàn)低落的情緒。

下半年置業(yè)情緒仍存下行壓力

對于下半年的房地產(chǎn)市場走勢，諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士認為，重點50城情緒指數(shù)連續(xù)4個月回落，進入觀望區(qū)間低位水平。預計若無重大利好政策加持，后續(xù)置業(yè)情緒指數(shù)仍存在下行壓力。從城市來看，50城中有8城未來短期房價預測呈上漲態(tài)勢，其中，一線城市中的上廣深韌性較強，短期內(nèi)仍將維持上漲行情；二三線城市中，威海近期旅游熱度飆升拉動房地產(chǎn)活力提升，房價有望迎來短期上漲空間，中西部省會城市成都、長沙仍然表現(xiàn)不俗。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，當前購房者置業(yè)情緒仍受多個因素影響，這些因素能否好轉以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。中性預期下，全年宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步恢復，下半年房地產(chǎn)政策維持當前節(jié)奏，購房者置業(yè)情緒緩慢修復，在此情況下，下半年房地產(chǎn)市場恢復仍有波折，銷售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長，全年銷售面積與2022年基本持平。

克而瑞研究中心則認為，短期行業(yè)難有V型大反轉，筑底、低位震蕩、脈沖式調(diào)整是主旋律。當前行業(yè)最大的核心問題在于市場預期，市場基于點狀回暖進行復蘇，需求相對旺盛、購買力相對充足僅存在于部分核心城市，且經(jīng)過上半年的需求釋放，大部分城市剛需乏力、改善需求未能形成有效銜接。

嚴躍進認為，要充分理解二季度交易數(shù)據(jù)“降溫”背后涉及的購房者收入狀況問題、購房壓力問題和預期問題等，才能為下半年樓市提振提供更務實的策略建議。

“關鍵在于做好房地產(chǎn)方面的最核心工作，即提振住房消費需求。從新房交易市場來說，后續(xù)既要在行政、金融和財政等方面落實見效快的政策，也要積極關注一二手房聯(lián)動的問題。當前要朝著‘盤活二手房、鼓勵置換新房’的角度進行，只有這樣，才能防范市場進一步降溫，并促進房地產(chǎn)交易市場的通暢和健康發(fā)展。”嚴躍進如是說。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 趙琳

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