上半年出臺超300條政策，下半年樓市發(fā)力點在哪兒？

在剛剛過去的上半年，各地樓市政策持續(xù)優(yōu)化。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年上半年，全國有超百省市（縣）出臺政策超300條。

在上半年出臺的調(diào)控政策中，公積金支持政策仍是重要舉措之一，購房補貼政策也是各地因城施策的主要手段。部分城市還優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等。

(相關(guān)資料圖)

那么，今年上半年樓市調(diào)控呈現(xiàn)怎樣的特征？下半年，政策發(fā)力點在哪兒？

優(yōu)化公積金政策為主，超20城放松限購限售

從上半年各地出臺的樓市政策來看，加大公積金購房支持力度最為普遍，主要措施包括優(yōu)化提取條件、降低公積金貸款首付比例、提高公積金貸款的額度。

值得關(guān)注的是，今年上半年也有少量城市放開“四限”，即限購、限貸、限售、限價政策。以揚州為例，近日，揚州市住建局與多部門會商，明確自7月1日起，正式實施《關(guān)于促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中提到，在市區(qū)購買改善性住房的，不再執(zhí)行限購政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，限購政策放松的城市包括滎陽、濟南、長沙、杭州、武漢、贛州、深圳、無錫、廈門、沈陽、鄭州、合肥、寧德、南京等14個城市；限售政策放松的城市包括惠州、揚州、長沙、常州、深圳、徐州、廈門、鄭州、青島、福清等10個城市。同時，青島、合肥等18個省市放松限貸；深圳、貴陽等7個城市放松限價，比如深圳二手房指導(dǎo)價僅作為參考，銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準(zhǔn)。

此外，今年上半年房貸利率持續(xù)下調(diào)，為購房者資金“減負”。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年以來，全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下；隨著符合條件的城市逐漸下調(diào)利率下限，二季度以來調(diào)整首套房貸利率的城市數(shù)量有所減少。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示：“今年上半年，中央強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)支柱地位，政策基調(diào)不變，‘防風(fēng)險、促需求’成為行業(yè)主題。監(jiān)管部門持續(xù)落地‘穩(wěn)樓市’相關(guān)舉措，需求端側(cè)重降低購房成本，企業(yè)端防范化解房企風(fēng)險為政策優(yōu)化主線，‘保交樓’相關(guān)資金繼續(xù)投放，前期政策進一步跟進落實?！?/p>

對于上半年樓市政策的特征，克而瑞研究中心認為，今年上半年，中央層面并無實質(zhì)性的重磅刺激政策，已發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”。

2023年上半年地方房地產(chǎn)寬松政策匯總（不完全統(tǒng)計）

圖/中指研究院

業(yè)內(nèi)：優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費存在空間

今年上半年，樓市呈現(xiàn)先揚后抑的態(tài)勢，經(jīng)歷了“小陽春”行情后，二季度新房、二手房市場再度降溫。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，重點100個城市新建商品住宅銷售面積同比增長11%，其中一季度同比增長接近20%，二季度與去年同期基本持平，6月單月同比降幅超20%，市場下行壓力加大。

從房價表現(xiàn)來看，今年5月，百城新房價格已轉(zhuǎn)跌，二手房價格環(huán)比已出現(xiàn)連跌。

基于二季度市場的走勢，陳文靜表示，下半年政策加力預(yù)期增強，但房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化。如果下半年經(jīng)濟出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，那么房地產(chǎn)作為經(jīng)濟“穩(wěn)定器”，托底政策或?qū)⒓涌炻涞兀诵囊欢€城市“一區(qū)一策”存在空間。

此外，中指研究院指出，下半年，優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的舉措之一。企業(yè)端政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險，對房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地?！氨＝粯恰辟Y金和配套舉措也有望進一步跟進，穩(wěn)定市場預(yù)期。

克而瑞研究中心則認為，下半年，地方政策有望持續(xù)放松，松綁主力軍或由弱二線城市和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。其主要的依據(jù)是，一方面，相比調(diào)控基本“應(yīng)放盡放”的三四線城市，核心城市政策工具更充足，松綁的余量更足；另一方面，核心一二線城市市場復(fù)蘇動能在轉(zhuǎn)弱，且內(nèi)部也存在分化行情，調(diào)控確有進一步松綁的必要。

當(dāng)前行業(yè)的核心問題在于市場預(yù)期。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱稱：“當(dāng)前市場是基于點狀回暖進行復(fù)蘇，需求相對旺盛、購買力相對充足僅存在部分核心城市，且經(jīng)過上半年的需求釋放，大部分城市剛需乏力、改善需求未能形成有效銜接。另外，2022年6月是去年全年銷售額的最高點，9月的銷售額也比今年月均高出17%，基數(shù)均相對較高，在無強力政策刺激下，短期不具備同比大幅回升的可能性?！?/p>

新京報記者 徐倩

編輯 武新 校對 盧茜

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