從暴漲到暴跌，韓國(guó)樓市“過(guò)山車”經(jīng)歷了什么？

曾經(jīng)是全球樓市炙手可熱的焦點(diǎn)，而如今卻量?jī)r(jià)齊跌。韓國(guó)樓市經(jīng)歷了什么？

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韓國(guó)樓市曾經(jīng)有多熱呢？據(jù)韓媒報(bào)道，2021年，韓國(guó)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到15.9%。一輪暴漲之后，韓國(guó)的房?jī)r(jià)攀升到了全球第二。Numbeo等數(shù)據(jù)顯示，2022年，首爾市中心的房?jī)r(jià)達(dá)到15萬(wàn)元人民幣/平方米左右，外圍區(qū)房?jī)r(jià)也接近8萬(wàn)元/平方米。

但根據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)每月更新的韓國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)（KHPI），相較于2017年11月的歷史高點(diǎn)（103.793），2023年5月時(shí)該指數(shù)為93.8，已連跌12個(gè)月。

進(jìn)入2023年，隨著“高燒”褪去，韓國(guó)公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價(jià)格較2022年平均下降18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。在匯聚韓國(guó)近半數(shù)人口的首爾，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)跌幅同期已達(dá)40%，而同期的成交量更是暴跌70%。

首爾科學(xué)綜合研究生院大學(xué)主任教授黃菲見(jiàn)證了韓國(guó)樓市從近年來(lái)的暴漲到如今的暴跌。她回憶道，韓國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了文在寅政府時(shí)期嚴(yán)格限制房地產(chǎn)交易的冰河期，也經(jīng)歷了2020年~2022年寬松貨幣政策的刺激，導(dǎo)致了整體房?jī)r(jià)大幅上漲了四五成，甚至有些地區(qū)的房?jī)r(jià)相較2014~2015年的低位時(shí)翻了一倍。

“這也是我在韓國(guó)生活了二十多年來(lái)頭一次見(jiàn)到這么短的時(shí)間內(nèi)韓國(guó)房?jī)r(jià)漲得這么快。之后房?jī)r(jià)又暴跌回2020年左右，不過(guò)最近看市場(chǎng)又有所回升?！秉S菲說(shuō)。

6月中旬韓國(guó)央行行長(zhǎng)李昌鏞表示，韓國(guó)房地產(chǎn)貸款逾期率正在增加，需要密切關(guān)注相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

加息疊加供大于求

對(duì)于當(dāng)前過(guò)山車般的韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，黃菲并不意外。數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)樓市價(jià)格的分水嶺出現(xiàn)在2021年8月。當(dāng)時(shí)，恰逢美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始祭出加息政策，韓國(guó)央行也緊隨其后。韓國(guó)央行公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，從2021年8月到今年1月，韓國(guó)央行多次上調(diào)基準(zhǔn)利率，累計(jì)加息300個(gè)基點(diǎn)至3.5%，達(dá)到2008年末以來(lái)的最高水平。

黃菲認(rèn)為，居高不下的利率進(jìn)一步遏制房屋需求，成了當(dāng)前韓國(guó)樓市降溫的重要原因?！凹酉?dǎo)致了兩個(gè)方面的問(wèn)題，一個(gè)是流向房地產(chǎn)的資金成本升高了，原來(lái)可以低息貸款買房的環(huán)境發(fā)生了改變，很多資金不流向房市，轉(zhuǎn)向了其他領(lǐng)域。”她分析道，“另一個(gè)則是不少在2021年房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)的購(gòu)房者選擇了浮動(dòng)利率貸款買房，利息飆升導(dǎo)致還貸金額翻倍，結(jié)果償還困難，有些停貸房主的房子成了法拍房。要償還高額貸款的人可能開(kāi)始幾個(gè)月可能還挺得住，但隨后由于租金也在下跌，想要出租都沒(méi)那么容易。”

在今年5月的貨幣政策會(huì)議上，韓國(guó)央行連續(xù)第三次維持政策利率不變，但暗示在通脹持續(xù)的情況下可能會(huì)再次加息。

此外，黃菲還提到，在2022年底韓國(guó)市場(chǎng)上短時(shí)間出現(xiàn)的大量新房，也助推了當(dāng)前的樓市降溫。去年底首爾松坡區(qū)奧林匹克公園附近遁村住宅區(qū)的改造，使得市場(chǎng)上一下涌現(xiàn)了多達(dá)12032戶新增住宅。“這是韓國(guó)房地產(chǎn)史上最大的公寓小區(qū)。由于一下子這么大的新房供給到市場(chǎng)上，而且當(dāng)時(shí)正值房?jī)r(jià)從高點(diǎn)下滑，加之這個(gè)小區(qū)的認(rèn)購(gòu)價(jià)與周圍的公寓相比較高，當(dāng)時(shí)政府怕出現(xiàn)大量認(rèn)購(gòu)者不簽約、不入住導(dǎo)致空置率過(guò)高的問(wèn)題，因此尹錫悅政府急忙在今年1月3日推出了諸多緩解房地產(chǎn)困境的舉措?！彼f(shuō)。

在黃菲看來(lái)，新房供給雖然增多，但原有的需求方卻沒(méi)有發(fā)生什么大的變化，加之其他持有房產(chǎn)的人看到房?jī)r(jià)的跌勢(shì)，也紛紛掛出自己的房子待售，這就使得市面上的房屋數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)供過(guò)于求。她還記得，很多房子即便掛牌半年也無(wú)人問(wèn)津，甚至一些人急于周轉(zhuǎn)資金，掛出了2020年左右的房?jī)r(jià)，“由此整體的房?jī)r(jià)也就快速進(jìn)入了下行通道”。

成敗皆因“全租房”？

除了美聯(lián)儲(chǔ)帶動(dòng)的加息潮，以及市場(chǎng)上供過(guò)于求的現(xiàn)狀，韓國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)特有的“全租房”制度在當(dāng)前的樓市波動(dòng)中似乎也成為了壓垮韓國(guó)樓市的最后一根稻草。

所謂“全租房”，即租客一次性交給房東房屋價(jià)值60%~70%的押金，就可以“免房租”在此居住。房東往往將這筆押金用作投資或其他用途，因此常常出現(xiàn)租約到期后房東無(wú)法按照約定全額返還租客押金的情況。有的房東需要通過(guò)租客的押金來(lái)償還名下其他房產(chǎn)的房貸，甚至有房東直接將有欠貸問(wèn)題的房屋租給住戶。當(dāng)資金斷裂，銀行將相關(guān)房產(chǎn)進(jìn)行抵押拍賣，租客只能被迫搬離。

亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI）集團(tuán)總經(jīng)理Daniel Ho告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“在韓國(guó)，每個(gè)人必須要有房子這個(gè)觀念根深蒂固，這是全租房出現(xiàn)的主要原因，這種模式盛行于上世紀(jì)60年代，個(gè)體只需要付一小筆錢作為首付，或者從銀行貸款作為首付買下房子，然后用這種模式出租給租戶，用租戶的押金去還房貸，成為業(yè)主后再坐等房產(chǎn)升值?！盚o認(rèn)為，從上世紀(jì)60年代以后，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)一直騰飛，房?jī)r(jià)也一路上漲，全租房模式成了韓國(guó)人財(cái)富增長(zhǎng)的途徑。

“全租房也讓年輕家庭只需準(zhǔn)備一份押金而不用付月租金也能住上房子。因此，不少年輕家庭就是用這個(gè)方法，在名校周邊的學(xué)區(qū)房‘免費(fèi)’住到孩子畢業(yè)?！彼f(shuō)道。數(shù)據(jù)顯示，到2021年，全租房占韓國(guó)租房市場(chǎng)的70%，在年輕租戶中的占比達(dá)80%。

“韓國(guó)央行的加息直接導(dǎo)致業(yè)主的還貸月供增加，再加上后疫情時(shí)代經(jīng)濟(jì)不景氣，那些還不起租戶貸款的業(yè)主只能眼看著銀行把房子拿去拍賣，而租戶也無(wú)法拿回全部押金，這樣的案例不用多，就已足夠嚇退潛在租客了，所以現(xiàn)在全租房沒(méi)人敢問(wèn)津了?！盚o說(shuō)道。

“加息潮后，市場(chǎng)上供應(yīng)的新房以及舊房更多了，那么對(duì)于租客來(lái)講可選擇的房源也更多了，租金自然就下降了；租金少了意味著想去做房產(chǎn)投資的需求也就降低了?！秉S菲稱。

何時(shí)觸底反彈？

Ho預(yù)估，韓國(guó)很多業(yè)主的還貸會(huì)在下半年撐不住，屆時(shí)會(huì)是韓國(guó)樓市低谷，但也有數(shù)據(jù)表明，韓國(guó)樓價(jià)的跌勢(shì)在今年頭幾月已經(jīng)緩解，房?jī)r(jià)正在逐漸趨穩(wěn)。

“如果今年下半年韓國(guó)銀行選擇降息，則韓國(guó)樓市最糟的一幕有望翻篇?！盚o稱。

其實(shí)，尹錫悅自去年5月上臺(tái)后為了穩(wěn)樓市，已推出了很多刺激房地產(chǎn)交易的政策，但收效甚微?！叭ツ甑?.2萬(wàn)戶新增住房涌入市場(chǎng)，迫使尹錫悅政府不得不做出更多努力來(lái)對(duì)市場(chǎng)的巨大波動(dòng)作出回應(yīng)?！秉S菲回憶道，由此尹錫悅政府在今年1月初火速推出了“一·三救市政策”。對(duì)房地產(chǎn)政策大幅松綁，解除了首爾除江南三區(qū)及龍山區(qū)等四大熱門區(qū)域以外的交易限制區(qū)域，大幅下調(diào)了持有多套房的稅率，放松多套房持有者的貸款限制，下調(diào)住房交易稅率等。因此，在2023年春季，首爾市內(nèi)的房產(chǎn)交易出現(xiàn)了一波“小陽(yáng)春”。

不過(guò)，隨著時(shí)間的推移，韓國(guó)政府這套史無(wú)前例的組合拳也遭到了很多質(zhì)疑。比如，黃菲認(rèn)為，遁村住宅區(qū)似乎是最主要的受益者，因?yàn)樾抡袑?duì)于轉(zhuǎn)賣年限從原先10年縮短至3年，更多是為了防止大量認(rèn)購(gòu)成功的房主放棄簽約從而導(dǎo)致過(guò)高的空置率造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌。

在她看來(lái)，目前韓國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量還是萎靡不振，盡管當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)已放緩，但是很多專家還是認(rèn)為沒(méi)有見(jiàn)底，預(yù)計(jì)今年底到明年年中時(shí)可能見(jiàn)底。

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