六月樓市成交再降，北京也開始釋放壓力信號

上半年已然結束，不論是從房企端還是市場端來看，3月份小陽春的暖風極速過境后，樓市又變冷了，連最熱的北京也沒能抗住。

7月5日，據北京市住建委發(fā)布的數(shù)據顯示，北京6月二手住宅網簽總量為11607套，同比去年6月上漲5.4%。2023年上半年，北京二手住宅網簽總量超8.4萬套，同比去年上半年增長18.67%。

但值得注意的是“6月不如5月”的交易態(tài)勢。數(shù)據顯示，北京6月份二手房成交量環(huán)比上月下降10.6%。從今年上半年看，北京二手住宅網簽量逐漸回落，無論是帶看量還是成交量都有明顯回落。

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此外，今年第二季度環(huán)比第一季度，北京二手住宅網簽總量下降15.9%。與5月份相比，6月份掛牌量雖然仍在持續(xù)增加，但增速和5月相比已有所減緩。

北京沒有抗住交易下滑的大形勢，那別的城市表現(xiàn)如何？下半年樓市將呈現(xiàn)何種態(tài)勢？

重點30城新房成交同比減少25%

近日，克而瑞地產研究院在發(fā)布的報告中指出，6月樓市延續(xù)低迷走勢，成交表現(xiàn)低于市場預期。在供應量方面，重點30城供應環(huán)比增34%，最終上半年供應量基本同比持平。成交卻延續(xù)降勢，環(huán)比下挫9%，同比減少25%，上半年累計同比增幅收窄至17%。

新房成交方面，6月成交表現(xiàn)不容樂觀，并未出現(xiàn)年中放量的“翹尾”行情，反而一降再降。

據CRIC監(jiān)測數(shù)據顯示，30個重點城市成交面積為1509萬㎡，創(chuàng)5年來同期新低，環(huán)比下降9%，同比下降25%。上半年累計同比上漲17%，增幅較上月收窄13個百分點。

從具體城市來看，6月份一線城市的成交量展示了其穩(wěn)健性，預計整體成交245萬平方米，環(huán)比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著低于二三線，上半年累計同比仍增20%。

其中，上海實現(xiàn)環(huán)比微增7%，深圳則實現(xiàn)了同環(huán)比齊增。從上半年整體表現(xiàn)來看，北上廣深四個城市也保持正增長，上海最為亮眼，同比去年實現(xiàn)了33%的增長。

26個二三線城市則跌的多，漲的少。6月份，26個城市整體成交1264萬平方米，環(huán)比下降10%，同比下降27%，上半年累計同比上漲17%。

其中，上半年累計同比逆勢上漲的有成都、西安、天津、武漢、杭州、長春、徐州、惠州、廈門等二線城市。值得關注的是，熱點二線城市成都、杭州、合肥、蘇州、南京等城市的新房成交均出現(xiàn)了環(huán)比轉降趨勢。

二手房成交環(huán)比銳減21%

2023年上半年，全國二手房市場出現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象，越賣越多。上海易居研究院監(jiān)測的全國13個（分別為北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、南京、天津、武漢、西安、沈陽、杭州、合肥）重點城市數(shù)據顯示，二手房掛牌量在6月初攀上199萬套，相比今年初的159萬套，增幅達到25%。

在這些城市之中，重慶正成為當前全國二手房掛牌規(guī)模最大的城市，掛牌量為22萬套。

CRIC監(jiān)測數(shù)據顯示，6月，在二手房成交顯著回調，17個重點城市二手房成交面積預計為630萬㎡，環(huán)比銳減21%，同比也首度轉負下跌5%。

從環(huán)比來看，除寶雞外其余城市成交規(guī)模均下滑，近半數(shù)城市跌幅在20%以上。其中，新一線城市杭州領跌，降幅達到26%。

克而瑞地產研究院指出，杭州只是全國二手房市場走弱的縮影，多數(shù)城市面臨與之相似甚至更加嚴峻的市場形勢。

同比來看，11個城市（上個月只有2城）成交表現(xiàn)不及去年同期。杭州、廈門下跌超30%，降幅居于重點城市前列。以廈門為例，4月以來二手房市場便迅速轉冷，成交規(guī)模連續(xù)3個月回落，6月更是跌破20萬平方米，受此拖累，上半年累計同比增幅逐步收窄至4%。

警惕下滑趨勢

克而瑞地產研究院認為，后市各城市分化行情預期延續(xù)，熱點城市和熱點項目個數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項目集中入市，客戶難免分流。

市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強供應，剛需盤能維持低價策略，成交仍有小幅放量空間。內陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情。

對于持續(xù)轉弱的樓市，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，要對這個數(shù)據有高度清醒的認識。

他指出，2021年6月份該指標也曾經出現(xiàn)過首次下降態(tài)勢，而后續(xù)全國房地產市場出現(xiàn)了比較罕見的停工斷貸潮和房企債務風波。從這個角度看，當前要反思教訓，對6月份的短期波動數(shù)據有所警惕，防范其成為趨勢性的下行。

嚴躍進認為，此類問題實際上風險可控，關鍵在于做好房地產方面的最核心工作，即“提振住房消費需求”。

其實，為了“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風險”，2023年上半年各地政策仍保持寬松趨勢，根據中指研究院監(jiān)測，上半年全國各地已有超百省市（縣）優(yōu)化房地產調控政策超300次，公積金支持政策仍是重要舉措之一、購房補貼政策亦是各地因城施策的主要手段。部分城市涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等方面。

從重點城市來看，6月重點城市首套房商貸平均利率降至4.0%、二套利率降至4.91%，首套、二套房貸利率均處于低點。

對于下半年的政策預期，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，房貸利率未來或將進一步下降，進而降低購房利息成本，有助于購房需求釋放。

她指出，隨著二季度市場持續(xù)轉弱，下半年政策加力預期增強，但房地產政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經濟出現(xiàn)超預期轉弱情況，則房地產作為經濟“穩(wěn)定器”，托底政策或將加快落地。

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