本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

東莞的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人又開(kāi)始忙起來(lái)。

(資料圖)

1月11日，協(xié)助一位客戶辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)；1月8日，周日，門(mén)店收到3位別墅客戶咨詢，帶看1位——這是樟木頭經(jīng)紀(jì)人陳光潔最近的日程?！胺旁谝郧?，一個(gè)月都很少能接到別墅客戶，”從業(yè)9年的他說(shuō)。

虎門(mén)的王丹也有同感，最近的電話咨詢明顯增加。她已經(jīng)閑了一年，“這么說(shuō)吧，虎門(mén)大概有1000名經(jīng)紀(jì)人，去年就網(wǎng)簽了300來(lái)套二手房，平均一個(gè)人一年賣不到半套房，很多同行都轉(zhuǎn)行了?！?

經(jīng)紀(jì)人的忙碌，源于新舊之交接力落地的利好政策助攻。

2022年12月26日，東莞全域暫停限購(gòu)；12月30日，東莞推行存量商品房“帶押過(guò)戶”模式；2023年1月9日，東莞正式執(zhí)行差別化住房信貸政策。

利好頻出，樓市回溫。諸葛找房研究中心數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)放開(kāi)首周（2022年12月27日-2023年1月2日），東莞新建商品房周成交量環(huán)比上升950%。

不過(guò)，一線從業(yè)者并沒(méi)有如此劇烈的“體感”。

陳光潔透露，近期客戶咨詢量的確有所上升，但因?yàn)榕R近過(guò)年更多人延后了置業(yè)計(jì)劃，部分賣房業(yè)主產(chǎn)生惜售的苗頭，“很多業(yè)主看好年后的市場(chǎng)，最近我們有幾單因?yàn)闃I(yè)主反價(jià)沒(méi)談成，漲價(jià)幅度在2%-5%之間?！?

東莞中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)車德銳獲得的數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)放開(kāi)首周（2022年12月26日-2023年1月1日），東莞新建商品住宅周成交量549套，環(huán)比僅上升1%?！罢咧С至Χ却?，但市場(chǎng)表現(xiàn)跟不上節(jié)奏，再加上馬上過(guò)年了，市場(chǎng)熱度曇花一現(xiàn)。”?

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

市場(chǎng)回暖不及預(yù)期

過(guò)去半個(gè)月，東莞密集發(fā)布三項(xiàng)樓市寬松政策。

2022年12月26日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，莞城、東城、南城、萬(wàn)江、松山湖暫停實(shí)行商品住房限購(gòu)政策。至此，東莞33個(gè)鎮(zhèn)區(qū)全面放開(kāi)限購(gòu)。

針對(duì)二手房市場(chǎng)的優(yōu)化政策接力發(fā)布。2022年12月30日，東莞市住建局等7部門(mén)發(fā)布《關(guān)于推行存量商品房“帶押過(guò)戶”模式的通知》。這一模式，有利于降低房屋交易風(fēng)險(xiǎn)和成本，縮短房屋交易周期，激發(fā)存量商品房市場(chǎng)交易活力。

今年開(kāi)年，市場(chǎng)流傳多時(shí)的差別化住房信貸政策正式落地。1月9日，東莞市住建局官方購(gòu)房意向登記系統(tǒng)“莞e認(rèn)購(gòu)”更新了關(guān)于執(zhí)行差別化住房信貸政策相關(guān)信息——自2023年1月6日起，首套房最低首付降至20%，房貸已結(jié)清或有1套房在供的最低首付30%，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅。此前，144平方米以上的大平層及別墅等非普通住宅，首付需6成。

利好接連落地，市場(chǎng)表現(xiàn)不一。

部分新盤(pán)開(kāi)啟休假模式。虎門(mén)新盤(pán)銷售張波進(jìn)入勿擾狀態(tài)，朋友圈已停更一周。此前，他一天至少要發(fā)五六條朋友圈，更新項(xiàng)目動(dòng)態(tài)以及政策變化。

也有新盤(pán)積極拓客。招商蛇口一項(xiàng)目推出45天無(wú)理由退房、贈(zèng)送物管費(fèi)等手段吸引客戶。

結(jié)束年底沖刺任務(wù)的項(xiàng)目又“挺直腰桿”。保利發(fā)展一新盤(pán)因?yàn)槟甑鬃尷容^大，已經(jīng)回收5%優(yōu)惠折扣。

整體來(lái)看，新房市場(chǎng)表現(xiàn)平淡。據(jù)車德銳觀察，開(kāi)發(fā)商要么已經(jīng)放假，要么在放假的路上，“去年的銷售情況讓他們沒(méi)辦法一下子樂(lè)觀起來(lái)，營(yíng)銷工作都推到年后在說(shuō)。”

相較之下，二手房略顯活躍。

“反應(yīng)最快的是二手房業(yè)主?！避嚨落J透露，上周末（1月7日-1月8日）的帶看量和成交量都有所上升，投資客率先進(jìn)場(chǎng)，小部分業(yè)主暫緩放盤(pán)或上調(diào)報(bào)價(jià)。

貝殼找房官網(wǎng)顯示，東莞放開(kāi)限購(gòu)當(dāng)日午間，二手房掛牌量為56753套，1月13日午間，這個(gè)數(shù)字為54496套，減少超2000套。

價(jià)格方面，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，各項(xiàng)寬松政策落地以來(lái)，東莞平均每天的漲價(jià)房源在50-80套之間，大部分二手房業(yè)主漲價(jià)幅度在3-10萬(wàn)元之間。部分漲幅驚人的房源，則是從參考價(jià)調(diào)整為市場(chǎng)價(jià)。譬如長(zhǎng)安中心區(qū)信義怡翠豪園一套在貝殼找房掛牌出售的3房單位，報(bào)價(jià)從參考價(jià)371萬(wàn)元變更為掛牌價(jià)510萬(wàn)元。

“最近，貝殼找房官網(wǎng)顯示的價(jià)格陸續(xù)從官方參考價(jià)恢復(fù)成實(shí)際掛牌價(jià)，導(dǎo)致部分平臺(tái)抓取的數(shù)據(jù)顯示業(yè)主大幅漲價(jià)，是個(gè)誤會(huì)，”一名知情人士表示。

賣家信心修復(fù)，買家依舊躊躇。多名意向購(gòu)房者表示，首付下降后，月供壓力增加，“總價(jià)300萬(wàn)元的房子，月供前后相差1000元左右，利息多了十幾萬(wàn)。”

多重因素作用下，東莞樓市依然在低位徘徊。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，限購(gòu)放開(kāi)首周，在售新盤(pán)來(lái)訪量上漲58%，主要是因?yàn)榍耙恢軚|莞進(jìn)入疫情高發(fā)期，來(lái)訪量基數(shù)較小，加上元旦暖場(chǎng)活動(dòng)拉升，實(shí)際并沒(méi)有出現(xiàn)明顯高熱現(xiàn)象。

成交方面，限購(gòu)放開(kāi)首周，東莞新建商品房成交1272套，環(huán)比上升53%。需要指出的是，其中車位成交557套，大幅拉高整體成交量。新建商品住宅實(shí)際成交549套，環(huán)比上升1%，成交量仍處于較低水平，不及2022年全年周均成交量，市場(chǎng)仍待逐步修復(fù)。

一二手房分化加劇

過(guò)去一年，東莞多次出臺(tái)樓市寬松政策。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，東莞先后6次發(fā)布樓市政策——5月14日，增值稅免增年限5年改2年，多孩家庭可新增購(gòu)買一套住房；7月4日，28個(gè)鎮(zhèn)街暫停限購(gòu)，非限購(gòu)區(qū)域首付降至2-3成；11月9日，放開(kāi)限價(jià)，新舊項(xiàng)目可自主定價(jià)，等。

多重利好刺激下，市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，一二手房分化加劇。

2022年，東莞新建商品住宅供需創(chuàng)2008年以來(lái)新低。供應(yīng)方面，新增供應(yīng)約334萬(wàn)平方米，同比下跌近4成；成交方面，由于疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)低迷，購(gòu)房者購(gòu)買力和購(gòu)買意愿大幅下降，全年新建商品住宅成交約286萬(wàn)平方米，成交金額約813億元，同比均下跌超4成。

供需萎縮，庫(kù)存走高。

截至2022年年末，東莞新建商品住宅庫(kù)存面積約432萬(wàn)平方米。按過(guò)去6個(gè)月的銷售速度計(jì)算，去化周期上升至14個(gè)月，同比拉長(zhǎng)2.6個(gè)月?！颁N售周期拉長(zhǎng)，導(dǎo)致部分樓盤(pán)從期房賣成準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房”，車德銳說(shuō)。

二手市場(chǎng)因?yàn)橄奘?年改2年、增值稅免增年限5年改2年等利好提振，量?jī)r(jià)齊升。2022年，東莞二手住宅過(guò)戶20891套，同比上升19%；過(guò)戶均價(jià)21409元/平方米，同比上升14%。

二手房交易活躍，主要受業(yè)主降價(jià)拋售影響。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，南城、塘廈、虎門(mén)等多個(gè)二手標(biāo)桿盤(pán)，房?jī)r(jià)降幅在30%左右。過(guò)戶均價(jià)上升，則是因?yàn)橹鞒菂^(qū)和環(huán)松山湖片區(qū)等高價(jià)區(qū)域二手房成交明顯放量，拉高均價(jià)。

陳光潔最近促成一單改善性交易，“價(jià)格低、首付低，買家就入手了?！彼榻B，這位買家購(gòu)入的是樟木頭一標(biāo)桿大盤(pán)，單價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米，“（這個(gè)價(jià)格）和高峰相比跌去近30%，2020年漲上去的都跌回來(lái)了，房?jī)r(jià)回到2019年?！?

對(duì)于2023年?yáng)|莞樓市走勢(shì)，業(yè)內(nèi)普遍持謹(jǐn)慎但樂(lè)觀的態(tài)度。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，東莞限購(gòu)等政策的放松，是地方樓市發(fā)展推動(dòng)下的產(chǎn)物，一方面在此前強(qiáng)化政策調(diào)控下，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行逐漸回歸理性，限制性住房消費(fèi)政策迎來(lái)寬松局面是大勢(shì)所趨?！坝捎诿髂?yáng)|莞商品房供應(yīng)較為充足，因此適度放開(kāi)限購(gòu)限售政策也是為明年市場(chǎng)供需兩端穩(wěn)健發(fā)揮打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！?/p>

標(biāo)簽： 東莞二手房掛牌量驟減兩千套利好政策連發(fā) 業(yè)主反價(jià)撤盤(pán)惜售