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上次寫了一篇關(guān)于海南買房的文章。

列舉了五條海南買房的考察經(jīng)驗(yàn)：

1、如果為了休閑，?？诳梢苑艞?/strong>

2、出了?？?，容積率大于3的可以放棄

3、沒有海岸線的項目，哪怕是大開發(fā)商也可以放棄

4、西線的項目大概率放棄，除非你有大把時間和經(jīng)驗(yàn)可以淘到好的項目

5、無品牌、小開發(fā)商、快周轉(zhuǎn)開發(fā)商可以放棄。

如果，你打算去海南買房，尤其是買休閑旅居性房產(chǎn)，我建議可以看看。

畢竟，幾百萬的東西，多聽一個人講講，比少聽一個人講要好。

上一篇文章和本篇，我找了不少我們公司同事審查過，他們差不多都有至少3年到5年的旅居銷售經(jīng)驗(yàn)，一些人本身在海南就有房子，他們也提了一些修改意見。

所以，我相信本篇還是靠譜的。

今天，我們就這個話題繼續(xù)聊，海南買房還要注意哪些問題，還要避免去踩哪些地雷。

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6、山寨品牌項目需要放棄。

啥是山寨項目品牌？舉個例子。

比如，你知道海南陵水一品清水灣嗎？

清水灣想必大家會知道，就是在海南陵水縣最大的，由雅居樂開發(fā)十多年的那個近萬畝的沿海度假項目，去過陵水的人應(yīng)該多知道。

然而，一品清水灣又是什么鬼？

這個項目就是距離真正清水灣大約兩公里，由一個本地開發(fā)商開發(fā)的普普通通住宅項目。

就在當(dāng)?shù)卦∶窬奂挠⒅萱?zhèn)旁邊，完全不臨海，開發(fā)規(guī)模也不大。

屬于典型的小開發(fā)商、小規(guī)模、小品牌，三小項目。

為了蹭清水灣的熱度，就給自己起一個一品清水灣的名字，但是無論是品質(zhì)還是配套卻完全不是清水灣的高度，當(dāng)然價格也遠(yuǎn)不如清水灣。

這個就是一個完完全全的山寨項目。

類似的雅居樂清水灣周邊還很多，比如清水灣度假村，清水灣尚品，清水灣某某。

另外，在其他的灣區(qū)也多少存在，比如石梅灣、海棠灣等區(qū)域都存在。

這一點(diǎn)，請讀者朋友一定注意，不能單純從名字判斷，要看開發(fā)商究竟是哪個。

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7、人才房、政策房、產(chǎn)業(yè)配套房不可以購買

這種房產(chǎn)在?？谧疃唷?/p>

因?yàn)楹Ｄ蠌?018年開始執(zhí)行的是“去房地產(chǎn)化”的政策，所以正規(guī)商品房的批地越來越少。但是海南人還是需要住房的，尤其是向落戶海南的各地人才還需要大量的住房，所以海南政府開始大規(guī)模批租政策房用地。

什么樣級別人才配什么樣的政策房，就不給大家啰嗦了，是個比較復(fù)雜的體系，只有專門的文件可以講清楚。大家就記住一點(diǎn)，購房門檻較高，房價比較便宜。

然而，這時候海南有些中介就看到了商機(jī)，紛紛向自己的客戶開始推廣這種房子。

給多少多少錢，幫你弄到這種房子，這還是好的。

更有一些向你承諾，如果給多少多少錢，幫你辦成人才，或者低檔人才變高檔，讓你享受這種人才房，政策房的紅利。

其中的風(fēng)險不多說了，偽造人才證明畢竟是非法行為。

我就給你說一點(diǎn)，在我們調(diào)查的項目中，很多人才房質(zhì)量是很差的。

就拿?？谌f科承建的人才房——萬科某項目來說，質(zhì)量就很一般，聽當(dāng)?shù)氐呐笥颜f，萬科完全就是按照安置住房的標(biāo)準(zhǔn)來承建，無論是園林綠化的水平，還是室內(nèi)建筑標(biāo)準(zhǔn)，和萬科在海口商品房標(biāo)準(zhǔn)無法相提并論。

萬科簡配的原因很簡單，因?yàn)槭钦叻?，房價有限，利潤有限，完全是政治任務(wù)，所以熱情不高，所以造成這種情況。

萬科尚且這種態(tài)度，何況其他開發(fā)商。

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8、至今沒有形成完整配套體系的項目不要抱太大希望

在環(huán)島市調(diào)中，實(shí)際上我們也發(fā)現(xiàn)了一些素質(zhì)不錯的灣區(qū)，氣候、海水、沙質(zhì)、周邊土地平整狀況，原生態(tài)的綠化都不錯，然而就是配套不全或者完全沒有配套。

圖：通往沙灘的小路

道路還是以鄉(xiāng)村水泥路為主，柏油公路都不多見，一般是鄉(xiāng)級公路和村級公路

綠化還是以防護(hù)林為主，當(dāng)然個別項目在自己的內(nèi)部有些景觀。

海邊以原生沙灘為主，缺乏游泳設(shè)施，更沒有換衣室和防鯊網(wǎng)，救生員等配置。

生活配套方面，商業(yè)、醫(yī)療、教育完全靠當(dāng)?shù)氐拇迕窕蜞l(xiāng)鎮(zhèn)的建設(shè)。

更不要說度假酒店和潛水、沖浪、游艇等高端休閑設(shè)施。

然而，當(dāng)你去這些灣區(qū)項目詢問，他們在自己的沙盤，自己的說辭中，總能為你描述出一個未來完美度假灣區(qū)的景象，然而問起具體落地時間，卻語言含糊。

我這里不是說未來這些不完善的灣區(qū)配套一定不會完成，這些灣區(qū)一定不能買。而是想說，在未來，海南去房地產(chǎn)化的浪潮中，生態(tài)保護(hù)越來越強(qiáng)化，未來這些配套審批力度會越來越小，建設(shè)速度會越來越慢，不大可能再出現(xiàn)，類似于那種海棠灣、三亞灣那種配套完善的超級灣區(qū)。

所以，在這些灣區(qū)，你得到僅僅是房子和氣候，而與生活質(zhì)量息息相關(guān)的配套，卻無法享受。

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9、在海南不是很繁華的樂東、東方、瓊海、澄邁等區(qū)域，我們在海邊更多的看見了一些“純養(yǎng)老項目”。

項目銷售部，客戶都是50歲以上的中老年人。

園區(qū)走一走，除了物業(yè)人員，其他基本上都是老人。

海邊看一看，大多都是老人。

當(dāng)然，這些項目有些品質(zhì)還不錯，在樂東和東方的交界處，我們曾經(jīng)去過一個項目，規(guī)模不大，但是十分精致，從品質(zhì)到服務(wù)，甚至有點(diǎn)綠城的感覺，而且還不貴。

然而，它就是一個我上面提到的典型純養(yǎng)老項目。

然而，當(dāng)我和銷售人員交流，住到這里對于一個年輕人來說會不會有點(diǎn)悶?zāi)兀?/p>

這個姑娘也很直率，直接說，別說是住戶，他們都很悶。

剛來的時候，還很新鮮，下班以后去海邊走走，去會所坐坐，但是時間一長，就不太舒服。

由于太無聊，只能幾個年輕人周末開車去100多公里之外的三亞，找個迪廳蹦迪，尋找點(diǎn)年輕的感覺。

所以，如果你是50歲以上的朋友，喜歡安靜不被打擾的生活，這種項目可以考慮。

但是，如果你還是不是老人，我覺得這種項目還是要體驗(yàn)一下。

最后，提醒大家一句，這種項目一般租金都很低，過年的時候也不高，住一下遠(yuǎn)比三亞、清水灣那些著名灣區(qū)便宜，但是依舊可以讓你體驗(yàn)一下海南獨(dú)有氣候和大海。（說實(shí)話，住個一周感覺還是不錯的）

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10、為了教育，海南島我建議放棄

我在《鄭州樓市》研究比較多的是教育，所以在海南也比較偏重于教育的觀察。

然而，幾天下來，我的一個突出感受就是如果你為了孩子教育，我建議放棄海南島。

東線西線所有旅居灣區(qū)，基本上都沒有什么好的公立學(xué)校。

即使成熟如清水灣的，論公立學(xué)校也只能去英州鎮(zhèn)的村小鎮(zhèn)中，當(dāng)然清水灣也引入了幾所私立，不但學(xué)費(fèi)驚人，每年學(xué)費(fèi)最低10萬起步，上不封底而且也不太好入學(xué)。

當(dāng)然，教學(xué)質(zhì)量呢，說法不一，又說好的，也有說一般，不能統(tǒng)一。

這還是好的，大多數(shù)灣區(qū)，連這個基礎(chǔ)教育配套都沒有。

?？诋?dāng)然強(qiáng)一些，但是問來問去，公認(rèn)好學(xué)校就三個——九小，僑中和海口中學(xué)。

圖：觀瀾湖華僑中學(xué)

問起入學(xué)條件，除了戶口之外，關(guān)鍵是房子，但是一旦是這幾所學(xué)校房子，房價至少要往上多漲5000到一萬元。

至于教學(xué)質(zhì)量，我舉一個真實(shí)的案例。

海南我有一個同學(xué)，他的孩子在初中從鄭州隨他到了海南，入學(xué)?？谥袑W(xué)。

他告訴我，在鄭州金水區(qū)他的孩子在某重點(diǎn)中學(xué)，只能排到班上后30%，然而就是這個成績在海口中學(xué)居然能排到班上前20%，還當(dāng)上了英語課代表。由此可以推斷海南島教學(xué)質(zhì)量和內(nèi)地的差距。

當(dāng)然，海南高考在全國來講有一定優(yōu)勢，然而如果你圖的是這個，還不如去天津，畢竟兩個地方都是要求高考資格是三年學(xué)籍。

以上就是海南買房的軍規(guī)十條，當(dāng)然還有不全面的地方，但是都是作者的真實(shí)感受，希望能幫到大家，避免大家踩坑上當(dāng)。