隨著房貸利率下調(diào)、房貸審批速度加快，2月中旬以來，廣州樓市有所升溫。《中國經(jīng)營報》記者走訪發(fā)現(xiàn)，近期廣州樓盤趁著政策利好，積極推新，不少項目的售樓處一改去年下半年以來的冷清，人氣逐漸旺起來。業(yè)內(nèi)開始期盼3月傳統(tǒng)樓市成交的“小陽春”。

今年的《政府工作報告》重申“房住不炒”的總基調(diào)，其中提及對合理住房需求的支持，依然是今年的《政府工作報告》中關(guān)于房地產(chǎn)表述的亮點。文件提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，“因城施策”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

廣州中原研究發(fā)展部指出，由于2021年樓市調(diào)控力度較大，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)建立，目前買家對樓市的信心處于逐漸恢復(fù)階段。按照現(xiàn)在的趨勢，樓市將繼續(xù)迎來修復(fù)，或?qū)⒂辛可齼r穩(wěn)的走勢。

降息刺激買家入市

送走冷淡的春節(jié)，廣州樓市吹起暖風(fēng)。2月的最后一周，樓盤銷售劉琦明顯感受到了市場的回暖。她所在的白云區(qū)某樓盤，看房登記處周末排起了久違的隊伍。

劉琦告訴記者，降息政策對市場刺激明顯。她舉例稱，淡季的時候項目一個月賣20套不到，但最近一周內(nèi)就賣出了20多套。該板塊內(nèi)其他樓盤也比平時熱鬧了不少。

而在南沙區(qū)的一樓盤，2月28日推出了“樓王”江景房，周末的售樓處門口停了一排排看房的車。銷售人員劉晨稱，這應(yīng)該是近期賣得最好的周末了。接待過程中，劉晨不時接到電話向他咨詢，“我一會兒去接您?！眲⒊繎?yīng)接不暇?！胺只€是明顯，我們跟同行有交流，有些樓盤依然不好賣，一周才賣一兩套。”劉晨說。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，2月最后一周，廣州共有8個項目有開盤、加推動作，累計推貨量達(dá)千余套，供應(yīng)環(huán)比上漲177.51%。2月14日~20日期間，廣州一手住宅網(wǎng)簽1636宗，環(huán)比上升127.9%。供應(yīng)量和成交量的回升，無疑給冷淡的市場注入了一針強(qiáng)心劑。

正如劉琦所稱，市場的回暖源自房貸利率的變化。2月21日起，廣州至少有六大銀行釋放房貸利好消息，首套貸款利率從5.6%下調(diào)至5.4%，二套貸款利率從5.8%下調(diào)至5.6%，包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行和郵儲銀行等。

進(jìn)入3月，廣州市內(nèi)銀行房貸額度足，銀行放款速度也明顯加快。據(jù)了解，目前放款速度平均1~2個月，快的半個月甚至一周。而去年的放款周期普遍要半年以上。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧志浩表示，今年初以來房地產(chǎn)成交冷淡，申請貸款的人數(shù)也少了很多，所以銀行可放款的額度比較充足。他分析稱，預(yù)期后期持續(xù)會有相對寬松一點兒的政策，房貸利率仍有可能進(jìn)一步下調(diào)，這對釋放購買力非常有幫助。

廣州中原研究發(fā)展部指出，隨著2月中下旬買家回流，加上房貸審批及預(yù)售證審批速度加快等因素，市場成交迅速提升。但由于去年調(diào)控力度較大，大部分購房者仍處在觀望階段。據(jù)統(tǒng)計，即便黃埔、天河部分“網(wǎng)紅盤”集中推貨入市，去化率基本僅維持60%左右，去年上半年“日光”的景象已很難再現(xiàn)。

高端盤入市推高成交均價

據(jù)克而瑞監(jiān)測，2022年前兩月，廣州樓市陷入低谷期甚至出現(xiàn)全市低位供應(yīng)、短暫休市的情形?？傮w來看，今年1~2月廣州商品房網(wǎng)簽面積為162.33萬平方米，同比下降34.6%；累計創(chuàng)收545.79億元，同比下降25.9%。

雖然相比上一年同期均為下降，不過在近5年廣州1~2月的成交面積和成交額統(tǒng)一對比來看，廣州今年開年的成交情況并不算差，僅低于去年，但整體成交數(shù)據(jù)排在第二位。

與此同時，成交價格也有所上揚(yáng)?？硕鹱钚聰?shù)據(jù)顯示，2月份廣州商品住宅均價突破“4”字頭，達(dá)到40671元/平方米，成為廣州一手房最高峰值。而這背后的原因在于，廣州不少高價盤取證獲批，助推了單月成交均價的上漲。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，由于廣州限價政策有所放寬，多個高價盤預(yù)售證陸續(xù)批準(zhǔn)入市，上一年被限制簽約的中高價樓盤在1、2月有集中網(wǎng)簽動作，成為助力成交量次新高的原因之一。

從成交網(wǎng)簽單價段的占比來看，4萬~8萬元/平方米高價段成交近580套，占比45.7%，接近一半比例，帶動均價上漲；而“3”字頭以下的房源成交比上個月減少了15%的市占率。超8萬元/平方米的房源則成交了11套。

的確，2月不少豪宅項目都傳出入市訊息。其中僑鑫·保利·匯景臺項目首開，引發(fā)市場關(guān)注。該項目于2020年6月由僑鑫集團(tuán)有限公司和保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司聯(lián)合獲得地塊，彼時樓面價超4萬元/平方米。本次首推共73套房源，報價在12萬~13.7萬/平方米。此外，合景臻頤府也已拿到了預(yù)售證，項目吹風(fēng)價在12萬~14萬/平方米。

與2月高端盤扎堆形成鮮明對比的是去年下半年的入市艱難。當(dāng)時，備案價過高的項目，預(yù)售證往往不獲批或延期批準(zhǔn)。譬如招商保利·海珠天珺吹風(fēng)價超過10萬元/平方米，最終在年末以8.4萬元/平方米開售。

市場回暖可期

廣州個別高端項目備案價突破去年新盤最高備案價10萬元/平方米，引發(fā)市場對新房限價政策是否松綁的討論。

日前，廣州市住建局通過媒體給予回應(yīng)稱，廣州一直以來都實施嚴(yán)格的住房價格指導(dǎo)，但各個樓盤備案價是根據(jù)周邊樓盤情況進(jìn)行通盤考慮并實施動態(tài)價格指導(dǎo)，沒有設(shè)置專門的價格紅線。每個樓盤每個時期備案價會有所波動，目前限價政策并沒有放松。

“廣州對一手房限價、二手房指導(dǎo)價政策以及房貸利率等方面都做了不同程度的優(yōu)化，疊加起來對購買力的釋放很有利。”鄧浩志分析指出，市場定價反映了市場的供求關(guān)系，適度回歸市場定價是好事也是必然。

最新的廣州房企梯隊入圍門檻數(shù)據(jù)，也從側(cè)面反映了目前樓市的情況。據(jù)克而瑞公布的《2022年1-2月廣州房企銷售榜》，越秀地產(chǎn)股份有限公司（0123.HK）、保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（600048.SH）、廣州地鐵集團(tuán)有限公司分別以92.92億、28.37億和14.37億元權(quán)益銷售額位列前三。TOP3合計銷售金額達(dá)135.66億元，同比增長14.8%。這是各房企梯隊中唯一同比增幅上升的，而其余梯隊房企規(guī)模金額是同比下降，且降幅均在20%左右。

針對近期廣州樓市回暖信號的釋放，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)更強(qiáng)調(diào)穩(wěn)，與去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”的工作總基調(diào)基本一致。因此，過緊的調(diào)控政策會緩解，比如近期信貸額度增加、按揭利率下行，各地積極紓困行業(yè)，甚至下滑太快的城市啟動降首付、棚改貨幣化這樣的重磅政策，目的就是為了穩(wěn)定。

標(biāo)簽： 廣州樓市釋放回暖信號 房住不炒仍是主基調(diào)