北京或加速"平房退租"和"城中村騰退"！

2023年8月17日，北京西城區(qū)歷史文化街區(qū)的“西四街區(qū)的直管公房平房項目”正式啟動退租工作。

根據官方公布的消息顯示：本次西四街區(qū)的退租主要集中在西四北地區(qū)，具體的退租范圍可以參考下方官方公布的“退租范圍”。

西四地區(qū)的退租可以說是比較“突發(fā)”。

(資料圖片僅供參考)

因為在2022年6月23日北京推出東西城核心區(qū)公開推介11個申請式退租及街區(qū)更新項目中，西城區(qū)項目中并沒有西四片區(qū)。

而僅僅包括了“宣西項目”，“法源寺項目”和“天橋北項目”，這三個項目都已經在2023年上半年正式啟動了。

而本次在2023年下半年忽然啟動了“西四北片區(qū)”的直管公房平房退租，毫無疑問意味著北京核心區(qū)的“騰退退租”工作可能將會加速了。

其實早在2023年7月，北京西城區(qū)房管局就已經在留言區(qū)公開表示：西四北片區(qū)將會在8月份啟動一期退租工作。

同時西城區(qū)房管局在本次回復中，還透露了一個非常關鍵的信息：西四北片區(qū)已經列入申請式退租三年行動擬實施計劃。

這就間接表明：從2023年-2025年的三年，北京市可能已經建立了北京核心區(qū)直管公房平房的“三年退租計劃”。

同時這個“申請時退租三年行動擬實施計劃”有可能是《首都功能核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃三年行動計劃（2023年-2025年）》的一部分內容。

這個“三年退租擬實施計劃”的出現，有可能會加快東西城平房的退租速度，甚至有希望打破每年“退租2000戶”的指標上限。

比如原來我們預判“西四”和“東四”最快也要在2024年才能實現退租，但從目前看“西四街區(qū)”顯然已經提速，東四街區(qū)是否會在近期啟動，目前看也有一定的概率。

但最后還是要看官方的公告，一切以公告為主。

值得注意的是，北京核心區(qū)的“騰退退租”其實也是“貨幣化安置”，簡單來說，就是平房的房子雖然不拆了，但是退租出去照樣給貨幣補償。

根據之前的官方操作經驗，北京核心區(qū)的直管公房平房退租的補償標準大概是“按照房本面積計算，每平米在15-17萬左右”。

根據位置不同，可能補償標準會有差異，但是差異不大，基本上都在15-17萬/平米上下波動，同時戶口遷出沒有補償。

比如一套20平米的直管公房平房，根據大概估算應該能夠拿到300-400萬的貨幣安置款。

居民既可以選擇直接“拿錢走人”去購買商品房，也可以選擇購置政府提供的“共有產權房”，相當于政府提供的“共有產權房房票”，這是目前比較主流的補償安置方式。

由于北京“房改政策”已經停止，對于直管公房來說，已經沒有“變現”途徑，著急改善住房或著急變現的北京老居民，“退租騰退”其實也是唯一的選擇。

所以討論“走或不走”，在這種背景下其實意義不太大。

除了“核心區(qū)平房退租”，北京最近可能還會加速“城中村騰退”，其他城市都是“城中村拆遷”，北京的宣傳政策是“城中村騰退”。

根據目前消息，海淀北部的“白家瞳”、“溫泉村”等地區(qū)很快就會迎來“城中村騰退”了。

其實北京主城區(qū)海淀區(qū)的北部目前還遺留有“大量城中村”，這些地區(qū)其實早就應該盡快“騰退”，實現區(qū)域城市化建設。

實現“城中村騰退”后，整個海淀北地區(qū)的城市界面將會大幅度改善，房價會有進一步提升空間。

經過本輪“城中村改造”，海淀或將徹底清除“城中村”，全面實現城市化。

但是值得注意的是，北京的“城中村改造”和其他城市不同。

北京城中村改造都是采取“安置房安置”的方式，直接以房換房，以房換地，很少采取“貨幣化安置”。

簡單來說，北京的“城中村改造”其實并沒有外地城市“去庫存”的效果，當然對于北京樓市來說，也沒有必要“去庫存”。

北京房價的復蘇，關鍵在于“政策松綁”，尤其是“貸款政策的松綁”，不僅能夠刺激北京樓市“加杠桿”，也會推高北京房價。

北京房價的“低估”，核心在于貸款政策的“過于嚴厲”。

所以不管是“平房加速退租”，還是“城中村加速騰退”，本質上都是為了解決北京的“大城市病問題”，本質都是服務于“人口疏解的目標”。

如何盡可能的降低“城區(qū)人口”，已經成為北京城市發(fā)展的核心問題。

包括即將要落地的北京樓市政策松綁，大概率也是“松郊區(qū)，緊城區(qū)”，以一區(qū)一策的放松為主，加速推動城區(qū)人口向近郊區(qū)疏解轉移。

綜上所述，我們認為要理解北京的城市發(fā)展趨勢，理解北京樓市政策的變化趨勢，核心在于理解北京的人口問題。

而北京的人口問題，不僅僅在于“控總量增加”，同時還在于“疏解城區(qū)，增加郊區(qū)”的存量調劑。

北京未來所有的政策趨勢，服務的核心目標都只有一個：那就是如何盡快推動主城區(qū)人口向郊區(qū)新城轉移疏解。

一個方面可以降低主城區(qū)的人口密度，更好服務于中央政務功能，而另外一個方面又可以幫助近郊新城“去庫存”，穩(wěn)房價。

這就是北京城市發(fā)展趨勢的“一箭雙雕”。

因此未來北京主城區(qū)的樓市變化格局是：城區(qū)老破小房價隨著人口遷出，接盤人的越來越少；而由于沒有拆遷，次新品質項目和新房項目，由于稀缺性，房價反而越來越高。

北京樓市，未來的分化特征會越來越嚴重。

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