人多錢傻的城中村，開發(fā)潛力到底有多大？

圖片來源@視覺中國

(資料圖)

文 | 灣流經(jīng)濟(jì)評論

隱匿在繁華城市中的城中村，突然處在聚光燈下。

僅僅在7月，政策和市場，開始同時(shí)挖掘起了城中村這塊處女地。

第一條是來自政策層面，7月21日召開的國常會，要求在超大特大城市，實(shí)施城中村改造，并鼓勵和支持民間資本參與；

第二條是市場層面，說之前靠收租的深圳城中村“村民”，開始?xì)⑷雱?chuàng)投。最近募不到錢的各種VC，都開始找深圳村民要錢了。

很多人不明白，為什么政策和市場，都同時(shí)開始在挖掘城中村？

灣流經(jīng)濟(jì)評論認(rèn)為，當(dāng)下最大的富礦和最有價(jià)值的存量資產(chǎn)，其實(shí)就藏在城中村里面。

城中村，比你想象中更有錢

城中村，顧名思義是城市里的村莊，是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。

過去幾十年，中國城鎮(zhèn)化的狂飆突進(jìn)，讓一眾城市迅速擴(kuò)張，城市邊界不斷蔓延，在城市內(nèi)部形成了大量城中村。

目前，全國的城中村規(guī)模數(shù)量在5萬左右，像“北上廣深”這四大一線城市，“城中村數(shù)量多”，“村民有錢”仍是留給外地人的第一印象。

以深圳為例，這個(gè)城市容納了2000萬的人口，其中有超過一半人住在城中村。市區(qū)那些被高聳的寫字樓包圍著的低矮樓群，成為許多打工人下班后的歸宿。

伴隨改革開放的腳步，深圳走上快速城鎮(zhèn)化道路。當(dāng)?shù)卮迕竦耐恋乇徽魇蘸?，開始用原有積蓄和賠償款 “耕種”一種新的“經(jīng)濟(jì)作物”——樓。在“耕樓”熱潮中，“三天建一層”不再是神話，一棟棟村民自建樓拔地而起，這些樓主要出租給了外來的新移民。

自此，城市開始包圍自然村莊，農(nóng)民轉(zhuǎn)身成為房東，城中村由此誕生。短短幾十年，深圳便從人口不過幾萬人的小漁村，一躍成為人口超千萬的特大城市。

深圳絕大部分城中村在這一波波城市化浪潮中賺得盆滿缽滿。后來，各村還成立了社區(qū)股份合作公司，將村民的財(cái)富資產(chǎn)再推上一個(gè)臺階。

據(jù)深圳市國資委2021年統(tǒng)計(jì)，深圳有近1000家村集體社區(qū)股份公司，總資產(chǎn)近2500億，其中凈資產(chǎn)超1200億，擁有超過1億平方米物業(yè)，年收入超220億元，年利潤近100億元。

當(dāng)然，真正讓深圳城中村成為資產(chǎn)航母的原因是不斷上漲的房價(jià)。2000年到2020年，20年間深圳的平均房價(jià)漲了14倍。很多城中村原住民的家中或出租屋門口，供奉著土地神，兩側(cè)的對聯(lián)上寫著“土可生財(cái)，地能出金”。

2019年，曾經(jīng)深圳最大的城中村白石洲啟動拆遷工程，此時(shí)白石洲旁邊華僑城的房價(jià)每平米超過10萬。舊改簽約開始后，一條“白石洲拆出1878個(gè)億萬富翁”的消息在網(wǎng)上瘋傳。

據(jù)《深圳城中村資源大全》一書統(tǒng)計(jì)，深圳原住民總?cè)藬?shù)約為56萬人，他們的總資產(chǎn)超過3萬億，接近深圳2022年一年創(chuàng)造的GDP。所以說，深圳的有錢人都藏在村里。

然而，多年以來，受益于房地產(chǎn)行業(yè)上行周期，深圳社區(qū)股份合作公司通過地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)運(yùn)營等方式積累了大量資金，并以物業(yè)租賃等形式維持收入，額外收益則以傳統(tǒng)的銀行存款理財(cái)為主，大量閑置資金都放在銀行“趴賬”。

因此，如何喚醒沉睡的集體資金，既有效保值增值，推動集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，又促進(jìn)深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為關(guān)注焦點(diǎn)。

深圳相關(guān)部門想方設(shè)法引導(dǎo)股份合作公司探索多元金融類投資方式，拓展?fàn)I收渠道。而創(chuàng)投，便是重要探索之一——既能引導(dǎo)這部分資金流入深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，也有助于緩解深圳本地創(chuàng)投行業(yè)的募資難題。

7月12日，深圳市龍崗區(qū)16家股份合作公司和深圳市屬國企深創(chuàng)投集團(tuán)共同設(shè)立了一只私募股權(quán)投資基金——深創(chuàng)投龍崗創(chuàng)新私募股權(quán)投資基金，主要投資于信息科技、高端裝備制造、新材料、生物（醫(yī)藥）、新能源等深圳市“20+8”產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

這是首只沒有保底條款的“市區(qū)國企+社區(qū)集體股份合作公司”聯(lián)合籌設(shè)基金，總規(guī)模達(dá)5.05億元，其中村集體出資4.05億元，是目前深圳私募股權(quán)投資基金中股份合作公司參與數(shù)量最多、出資規(guī)模和比例最大的一只。

今年以來，灣流經(jīng)濟(jì)評論注意到，深圳村集體資金開始密集有進(jìn)入股權(quán)投資領(lǐng)域的動作，深圳的村集體LP逐漸浮出水面。

這就有了文章開頭提到的VC紛紛找深圳村民募資的一幕。

事實(shí)上，早在2017年，國內(nèi)首個(gè)由村集體經(jīng)濟(jì)設(shè)立的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)——南嶺創(chuàng)投就誕生在深圳南嶺村。

南嶺村被譽(yù)為“中國第一村”“改革開放示范村”，伴隨著深圳經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，40多年間，南嶺村從集體資產(chǎn)不足7000元、村民人均年收入僅100元發(fā)展成為固定資產(chǎn)達(dá)35億元、人均分紅達(dá)17萬元的社區(qū)。

時(shí)間進(jìn)入2015年，南嶺村社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)收入增速降至4%，引起了社區(qū)黨委的重視。

在龍崗區(qū)南嶺村社區(qū)黨委書記張育彪看來，其實(shí)做包租公是最穩(wěn)的，但是包租公這個(gè)模式很難做大?！白饨鸩荒苣昴隄q，企業(yè)和經(jīng)營戶受不了?！?/p>

彼時(shí)的深圳，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，于是，一個(gè)“帶領(lǐng)村民上市敲鐘”的大膽想法在張育彪腦海中形成：搞科技創(chuàng)新南嶺村適不適合，有沒有機(jī)會參與進(jìn)去？他特意去北京中關(guān)村學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，走訪深圳科創(chuàng)園區(qū)。

這便有了后來的南嶺創(chuàng)投。背靠深圳南嶺村，南嶺創(chuàng)投以“直投+母基金”的模式開展股權(quán)投資。

2022年4月，隨著海創(chuàng)藥業(yè)（688302.SH）登陸上交所科創(chuàng)板，南嶺創(chuàng)投收獲了第一個(gè)IPO。今年7月，合成生物學(xué)創(chuàng)新型企業(yè)——趣酶生物完成A輪融資，多個(gè)創(chuàng)投機(jī)構(gòu)中，“南嶺創(chuàng)投”備受關(guān)注。

天眼查App顯示，南嶺創(chuàng)投目前已公開投資的項(xiàng)目有13家，大多數(shù)項(xiàng)目獲得了新一輪融資，幾個(gè)項(xiàng)目已達(dá)到或接近IPO條件。

“我們要從過去種田、‘種’房子，轉(zhuǎn)變?yōu)椤N’高科技公司。”張育彪曾說。

“當(dāng)下人民幣募資日益艱難，身邊一些投資機(jī)構(gòu)也開始針對性挖掘這類村集體LP群體?！币晃煌顿Y人說。

城中村改造，一個(gè)萬億級的市場重新敞開

一方面，城中村過去積累了海量財(cái)富，正成為創(chuàng)投機(jī)構(gòu)源源不斷的資金活水；另一方面，城中村基礎(chǔ)配套不足、治安混亂、違建等問題不僅降低了居民的生活品質(zhì)，也影響了城市面貌和整體形象。

因此，在當(dāng)下房地產(chǎn)增量市場萎靡的背景下，對已有的城中村進(jìn)行整體改造，在存量市場上下功夫，以此來激發(fā)消費(fèi)潛力和內(nèi)需，推動城市高質(zhì)量發(fā)展就顯得尤為迫切。

事實(shí)上，過去幾年，廣州深圳東莞等地，都在大力推進(jìn)城中村改造，但由于市場大環(huán)境變化等因素，一直進(jìn)展不暢。

7月21日，國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，給當(dāng)前市場形勢下的城中村改造釋放出積極強(qiáng)勁信號。隨著各路資本的信心和動力被激活，一個(gè)規(guī)?；蜻_(dá)萬億級的市場勢必將重新敞開。

舊城改造包括內(nèi)容較多，需要在土地功能置換、產(chǎn)業(yè)提升、歷史文化保護(hù)等方面進(jìn)行同步優(yōu)化。據(jù)國金證券研報(bào)，2020年至2022年，全國城中村改造市場規(guī)模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。此次政策發(fā)力下，我國城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元。

據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，中國目前有7個(gè)超大城市，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津;14個(gè)特大城市，包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山等。這其中，不少城市近年來加大城中村改造力度、創(chuàng)新改造方式，并已提出明確目標(biāo)。

7月17日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》。官方計(jì)劃，今年廣州計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目(含46個(gè)續(xù)建項(xiàng)目，12個(gè)新開工項(xiàng)目，69個(gè)前期項(xiàng)目)，重點(diǎn)推進(jìn)17個(gè)城市更新項(xiàng)目，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。

上海將2023年定為城中村改造出形象、出成效的一年，將新啟動“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè)，改造老舊村民房屋不少于130萬平方米，受益村民不少于4000戶。目前上海還有城中村點(diǎn)位近700個(gè)，涉及11萬戶左右，該市計(jì)劃在2032年底全面完成城中村改造項(xiàng)目。

深圳則針對城中村改造，由政府統(tǒng)租后實(shí)施綜合整治類更新，并納入其政策性住房保障體系。據(jù)深圳市住房建設(shè)局發(fā)布相關(guān)文件，2023～2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬套(間)、建筑面積超過2000萬平方米。

所謂的“統(tǒng)租”，指的是由政府主導(dǎo)，從房東手中統(tǒng)一租賃房源，進(jìn)行裝修、改造后，再出租給特定群體。

今年2月28日，深圳市屬國企人才安居集團(tuán)旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司（以下簡稱“安居微棠”）正式揭牌。安居微棠，就是這次深圳“統(tǒng)租”行動中最大的“二房東”。

安居微棠注冊資本20億，由深圳市人才安居集團(tuán)持股51%、愿景集團(tuán)持股49%而后者屬于鏈家系，旗下運(yùn)營著長租公寓品牌“自如”。此外，安居微棠還獲得了國家開發(fā)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行等大銀行的5000億元銀行授信支持。

“對于房地產(chǎn)來說，城中村改造能夠構(gòu)建先租后買的消費(fèi)新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人外來人口升級自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件?！?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

不過，值得注意的是，本輪城中村改造，不可等同于2015年～2017年那輪棚戶區(qū)改造。當(dāng)年的棚改浪潮席卷了整個(gè)中國，尤以三四線城市為重點(diǎn)區(qū)域，大拆大建是主要模式；本輪城中村改造則限定于超大特大城市，且不允許大拆大建。

更關(guān)鍵的是，由于大環(huán)境變化，整個(gè)社會的預(yù)期也不同于以往，而扭轉(zhuǎn)預(yù)期，比一輪又一輪政策刺激要難上加難。

所以，城中村改造或許會加速，但新一輪全國性房價(jià)大漲，恐怕越來越難了。

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