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(資料圖片)

樓市的冷風終于還是在這個盛夏吹到了北京城，幾乎每位想要在這個夏天賣房的業(yè)主都感受到了市場的一絲“寒意”。在朝陽立水橋擁有一套剛需戶型的陳墨（化名）想要賣房置換新房，其置業(yè)顧問對她說：“如果不接受降價出手，就要做好‘打持久戰(zhàn)’的準備?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京二手房網(wǎng)簽量環(huán)比下降10.6%，疫情積壓的需求釋放完畢之后，北京二手房轉入下行通道?！度A夏時報》記者注意到，核心區(qū)域的二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)下跌，有房源半年時間成交價下降近200萬元。多個研究機構認為，當前北京二手房市場已經(jīng)變?yōu)橘I方市場。

6月份網(wǎng)簽量下滑

“如果不是急于變現(xiàn)或者說急于換房的話，現(xiàn)在很多業(yè)主都想要等等再出手。市場的行情的確和前兩年不一樣了，角色出現(xiàn)了轉變，現(xiàn)在是以買方市場為主。”朝陽區(qū)的房產(chǎn)置業(yè)顧問林鹽（化名）對《華夏時報》記者說。

買家劉黎（化名）也感受到了一絲不同。劉黎對《華夏時報》記者表示，其從2022年年初開始就有想在朝陽購置房產(chǎn)的打算，但“好買的二手房不是價格高就是不夠合我的心意”。從今年5月份開始，劉黎頻繁接到來自房產(chǎn)中介的推銷電話，他們的開場白幾乎都是：“現(xiàn)在有一套房源，業(yè)主急于出手，價格合適?！边@些房源都來自朝陽的熱門樓盤，融科橄欖城、紅璽臺、太陽公元等。1

中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京二手房網(wǎng)簽量為11607套，環(huán)比下降10.6%，成交數(shù)量僅為3月份的一半。整個上半年，北京二手房累計網(wǎng)簽量為84332套，同比上漲21%。

“春節(jié)前后的那段時間成交量確實不錯，但是有很大一部分是存量客戶，也就是在疫情期間就有置業(yè)打算但遲遲沒有出手的，這部分客戶在春節(jié)前后集中成交，促成了年初北京二手房成交量上漲?！绷蛀}對《華夏時報》記者說。

值得關注的是，二手房成交量年初上漲轉為年中下跌這一行情并非只出現(xiàn)在北京。諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，10個重點城市二手住宅成交量為64468套，環(huán)比下降16.18%，跌幅較上月擴大了6.75個百分點。從累計成交來看，上半年，重點10城二手住宅成交量為444088套，同比上漲53.24%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心方面同樣認為，一季度政策環(huán)境延續(xù)寬松態(tài)勢，加之疫情防控全面放開，前期積壓的購房需求加速釋放，帶動成交強勢回升。3月份“小陽春”成交規(guī)模達到近3年新高。但隨著一季度積壓需求釋放殆盡，市場回溫動能減弱，4月份成交熱度開始回落，6月份則繼續(xù)降溫。

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多套二手房源降價成交

林鹽對于市場的擔心來自于北京房地產(chǎn)市場長久以來的價值體系有被打破的跡象。“核心區(qū)域的二手房較大幅度降價出售不是少數(shù)。”林鹽對《華夏時報》記者說。

《華夏時報》記者從房產(chǎn)交易APP上看到，有多個同小區(qū)、同戶型的房源今年上半年的成交價相比較去年有較大幅度的下跌。例如，昌平的熱門小區(qū)融澤嘉園，98平米左右的兩居室其2020年6月份的成交價為485萬元，2021年年底和2022年8月份，類似戶型的兩居室成交價在580萬元左右。但是，今年6月初，融澤嘉園相同戶型的兩居室成交價格則是跌到了472萬元。

位于朝陽的潤楓水尚在2022年11月份成交了一套129平米的兩室兩廳二手房，彼時成交價為1100萬元。而今年6月初，類似戶型的成交價僅為910萬元，一套房源半年多的時間跌去了近200萬元。

林鹽向《華夏時報》記者表示，從今年5月份開始，不少掛牌二手房的業(yè)主下調了掛牌價，下調幅度在2%至8%。“這只是掛牌價，后續(xù)在和買家議價的過程中極大概率還是要降價，因此房價實際的跌幅高于這個幅度?！绷蛀}對《華夏時報》記者說。

那么，北京房價目前的狀態(tài)究竟如何？緯房研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，一線城市房價整體下跌。其中，6月下半月，各一線城市房價延續(xù)了下跌的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，二季度北京房價的中位數(shù)是56166元/平米。近3個月，北京房價下降了1.62%，近半月則是下降了0.41%。

從數(shù)據(jù)上來看，1.62%的跌幅不應該會引發(fā)林鹽對于北京房價的焦慮?！耙驗楸本┈F(xiàn)在是新房火，二手房冷。新房的房價沒有下跌，在一定程度上扯平了北京房價整體的跌幅?！绷蛀}對《華夏時報》記者說。

6月22日，北京市住建委對4個新房項目發(fā)放了預售許可證，超過3000套新房房源陸續(xù)入市。其中，位于西城區(qū)的國安府均價達到15.5萬元/平米，而中建八局在北京落子的首個項目星光里銷售指導價也達到了8萬元/平米，中交遠洋·那么小鎮(zhèn)等項目盡管不在核心區(qū)域，但銷售單價也均超過了6萬元/平米，其都遠高于北京房價的中位數(shù)。

賣不出去又不敢買

機構發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前，北京二手房的掛牌量已經(jīng)接近20萬套?！暗慵幢闶治宅F(xiàn)金，也不一定能買到心儀的房子?！绷蛀}對《華夏時報》記者說。

麥田房產(chǎn)方面表示，北京二手房掛牌量逐月走高，已經(jīng)處于歷史高位，但市場供應很不均衡。“當前北京二手房交易中，置換需求占比連續(xù)增加，客戶對于高品質次新房源的需求越來越大。但目前北京掛牌的房源中，每兩套在售房就有一套是房齡超過20年的老房子。”麥田房產(chǎn)方面如此表示。

這種結構性矛盾導致二手房市場中的部分買家被分流到新房市場，也導致部分買家開啟了觀望等待的模式，雙重因素的影響下，北京二手房市場上演了“量價齊跌”的一幕。“賣家看到行情不好，會選擇等待時機不急著出手，而買家看到可選擇的房源多了，以及議價空間在加大，也不著急出手了?！绷蛀}對《華夏時報》記者說。

那么，供需結構不平衡究竟是不是導致北京二手房轉冷的根本原因？“我不敢出手的原因是我看不清房價的后市，會擔憂可能當下買房價格會跌?！辟I家劉黎向《華夏時報》記者表述了其從想成交狀態(tài)轉為觀望狀態(tài)的原因。

中指研究院方面對《華夏時報》記者表示，當前購房者置業(yè)情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等仍是關鍵。這些因素能否好轉以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場的走勢。

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