西安租房市場調(diào)查：畢業(yè)季需求增加 房租收入比超過30％

又到一年畢業(yè)季。據(jù)教育部統(tǒng)計，今年全國高校畢業(yè)生預(yù)計達(dá)1158萬人，再創(chuàng)歷史新高。

西安今年高校畢業(yè)生總數(shù)預(yù)計將突破30萬人，亦為歷年之最。

【資料圖】

大批畢業(yè)生走進(jìn)社會，租房市場熱起來了嗎？

高校畢業(yè)生步入社會 租房需求增多

6月29日晚上8點(diǎn)多，孫莉（化名）才回到自己房間。前一天剛參加完畢業(yè)典禮，她算是正式畢業(yè)了。在5月下旬，已確定工作的她為了方便上下班就開始租房?！爸霸趯W(xué)校衣食無憂，現(xiàn)在大大小小事都要靠自己，感覺還在適應(yīng)中?！睂O莉說。

孫莉畢業(yè)于陜西某高校法學(xué)專業(yè)，目前在一家律所上班，打算邊工作邊準(zhǔn)備法考。她說，房子是和同事合租的，“都是女生，想著房子要安全一些，離單位近一點(diǎn)的，最后找了一個家屬院的兩室一廳，1400元/月，兩人平攤壓力小一些。”

對西安30萬大學(xué)畢業(yè)生而言，租房是不少人必須要面對的一件事。

同樣剛步入社會，00后小趙是比較順利的，房子是父母幫忙挑選的，租金也是父母贊助的。當(dāng)然，雖然租房的事父母安排好了，但生活還得靠自己。小趙學(xué)的是空間設(shè)計，他對目前的工作不是很滿意，“我沒有工作經(jīng)驗(yàn)，只能一步一步來，先提高自己再考慮擇業(yè)?！?/p>

58同城、安居客近日發(fā)布的《2023年畢業(yè)生租住報告》顯示，今年3-4月份，已有37.6%的受訪者表示“開啟了畢業(yè)后的第一次租房”。進(jìn)入6月份以后，大學(xué)畢業(yè)生成為租房主力軍，這使得多地租房市場迎來傳統(tǒng)旺季。

西安大學(xué)城附近一家房產(chǎn)中介工作人員告訴華商報記者，今年房屋買賣一直不景氣，但租房市場最近還可以，挺活躍。接待的求租者里，畢業(yè)生占比很大，“至少在五成以上”。

在高新區(qū)經(jīng)營中介門店的張棟表示，近期租房需求明顯增多，基本上每天都能成單。除了畢業(yè)學(xué)生和務(wù)工人員找房，還有的客戶是為孩子9月份上學(xué)做準(zhǔn)備。

存量房源“卷”起來了 房租沒有明顯上漲

雖然租房需求增加，但市面上房源存量也在走高。

貝殼研究院發(fā)布的《一季度中國住房租賃市場發(fā)展報告》稱，“受房地產(chǎn)交易市場及房貸壓力影響，更多業(yè)主將閑置房源對外出租”，并預(yù)計“二季度租房市場活躍度將提升，房屋出租難度有所下降，但由于房源供應(yīng)量增加，租金水平或穩(wěn)中微漲”。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，6月份全國大中城市租金掛牌均價為35.46元/㎡/月，環(huán)比微跌0.01%。

西安6月租金均價為31.11元/㎡/月，環(huán)比上漲0.63%，同比上漲5.94%。

瑪雅房屋西安草場坡店負(fù)責(zé)人李周生在接受華商報記者采訪時認(rèn)為，西安房租價格變化不大，表現(xiàn)平穩(wěn)。年初市場清冷租金下降，近期最多是小幅回升。具體還要看房源，地段好的小戶型相對能好租一些。

曲江二期一家房產(chǎn)中介的李姓工作人員對華商報記者表示，隨著畢業(yè)季到來，疊加9月開學(xué)季，租房市場呈現(xiàn)出季節(jié)性微漲，但變化幅度有限，以平穩(wěn)為主。

“現(xiàn)在年輕人對房子要求高，空調(diào)、暖氣是最基本的。以前簡單裝修就能租出去，現(xiàn)在不僅要裝修好看，有的還要求配冰箱、洗衣機(jī)?！狈繓|金先生感慨，這兩年房子越來越不好出租，要想盡快租出去就得想想辦法，除了給優(yōu)惠，還得在裝修和家具家電上增加投入。

一位業(yè)內(nèi)人士稱，西安租房市場整體量大于求。尤其房源集中區(qū)域，出租房也更“卷”。

7月6日，在團(tuán)結(jié)南路一小區(qū)，華商報記者看到小區(qū)公告欄、圍墻、燈箱貼上了租房廣告，有的寫著“房屋出租”，還有的寫著“附近小區(qū)，直租”。

貝殼研究院稱，因存量房源增加，個人業(yè)主出租難度不減。6月全國重點(diǎn)40城租房房源成交周期58.4天，成交周期雖已短于2022年，但仍比2019年、2020年和2021年更長。

年輕人租房預(yù)算減少 是否影響了租房市場？

今年高校畢業(yè)生達(dá)1158萬人，創(chuàng)歷史新高，帶來了大量租房需求。但不少大城市，卻出現(xiàn)市場“旺季不旺”，甚至租金下跌的情形。有分析認(rèn)為，這是因青年找到理想工作比較難、年輕人租房預(yù)算減少，租房市場難以“水漲船高”。

諸葛找房統(tǒng)計，傳統(tǒng)畢業(yè)季租賃旺季下，一線城市租金卻呈現(xiàn)領(lǐng)跌趨勢，6月份上海、廣州房租跌幅均超過1%。此外，據(jù)媒體報道，被稱為互聯(lián)網(wǎng)之都的杭州，租金也出現(xiàn)了同比下降，往年畢業(yè)季較為熱門的租賃區(qū)域價格都有下調(diào)，而且有還價的余地。

前述分析人士進(jìn)一步稱，今年部分青年可能會從高能級城市回流至家鄉(xiāng)城市，也有部分青年人的租賃需求有所抑制，或延遲釋放。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強(qiáng)認(rèn)為，青年找理想工作難對房租價格影響并非核心原因。租房市場并未標(biāo)準(zhǔn)化，價格缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，受供需影響較大?？梢钥吹降氖?，近年來各大城市都交付入住了大量新小區(qū)，市場上待租房源集中涌現(xiàn)。而在房地產(chǎn)市場整體降溫后，不光是房子不好賣，一些價格虛高的房源也不得不下調(diào)租金。

剛剛走向社會的畢業(yè)生，其實(shí)不少人房租來源是父母支持?！?023年畢業(yè)生租住報告》顯示，42.7%的畢業(yè)生租金來源是父母支持；其次是個人工資，占比為39.3%；還有17.8%的受訪者會選擇通過信貸方式解決租金問題。

在租住方式上，更多畢業(yè)生傾向于合租，占比為54.7%。在裝修方面，畢業(yè)生租房傾向選擇的裝修方式是簡裝修(家具家電齊全)，占比為60.6%。

年輕人青睞分租或整租公寓

“二房東”逐漸規(guī)范化

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安市場上房源整租占六成左右，分租占四成左右。

鏈家一位資深房產(chǎn)顧問張西給華商報記者介紹，一般剛畢業(yè)的大學(xué)生選擇分租居多，或者會考慮整租公寓，畢竟傳統(tǒng)整租價格比較高。以西安市高新區(qū)的房子為例，整租三居室均價接近3000元，但很多由中介隔斷的一居室，租金則在1000元左右。

張西表示，除了房地產(chǎn)開發(fā)商專門開發(fā)的精品長租公寓外，如今市面上超過80%的整租公寓，其實(shí)都是業(yè)主把房子租給“二房東”，然后“二房東”將一套大房子分割成幾個配有獨(dú)衛(wèi)的小房間，再分別對外出租，價格上自然要比整租一套住宅有吸引力。

“二房東”是租房界的行話，其存在于房東與中介之間，主要負(fù)責(zé)“包裝”房間，通過提供裝修、家電等服務(wù)，將業(yè)主房產(chǎn)變成“精裝公寓”后再交給中介出租，并提供后續(xù)“管家服務(wù)”，其可以是專注于改造公寓的專業(yè)化機(jī)構(gòu)，也可能是房地產(chǎn)中介服務(wù)商。

但過往實(shí)踐中，“二房東”因?yàn)槌霈F(xiàn)過資金鏈斷裂而“爆雷”事件，所以屢屢受到詬病。

張西表示，這兩年政府加強(qiáng)對住房租賃企業(yè)監(jiān)管，“曾‘爆雷’的二房東資本集團(tuán)，基本上都已告別西安市場，風(fēng)險已經(jīng)大為縮減。”

不過，對于市面上逐漸增多的整租公寓，也有中介人士認(rèn)為，其實(shí)無助于平抑租房價格。因?yàn)?，?jīng)營商通過壟斷一定房源并進(jìn)行改造，平均下來的出租價格反而要比市場價更高。而且有些承諾的管家服務(wù)等，產(chǎn)生的中介費(fèi)、后期維修費(fèi)最后還是由租客來買單。

西安房租收入比超30%

租房市場應(yīng)是多層次的

對租房者而言，西安房租水平是否友好呢？易居研究院日前報告顯示，西安租房成本排在全國各城市第12位，超過1200元/室/月，低于北京、上海、深圳、三亞、廈門、杭州、廣州、珠海、?？?、青島、福州，但高于南京、蘇州、成都、天津、武漢等地。

該報告稱，5月全國30個重點(diǎn)城市房租收入比為29%，這意味著租客需要掏出近3成的工資等收入用于租房。其中，北京、三亞、上海、深圳和?？诜孔馐杖氡茸罡?，分別達(dá)到55%、54%、51%、49%和40%。西安排在各城市第6位，房租收入比超過30%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場，主要是為了解決居住問題。因此，租房市場應(yīng)該是多層次的，這樣才能滿足不同居住群體的基本要求。

值得注意的是，規(guī)范租房市場的同時，西安正持續(xù)加快租房市場的保障體系建設(shè)。目前，西安市共建設(shè)公租房項目273個、22.38萬套，已分配入住項目142個、15.7萬套。同時，已籌建保租房項目139個、12.29萬套（間），籌建數(shù)量位居全國第七。

夏強(qiáng)認(rèn)為，要把租房市場搞好，必須保障性和市場化雙管齊下。當(dāng)然，從市場化角度來看，決定一個地區(qū)租房市場需求的，不光是租金和房源供應(yīng)，還牽扯到就業(yè)機(jī)會等相關(guān)因素。

西安住房售租比為46.51年

買房收租曾是不少人青睞的投資方式，如今還是否劃算呢？

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2022年全國50個大中城市售租比為51.7年，也就是說居民想要通過租金收回買房成本需要51.7年的時間，較2021年增加了0.4年。這主要是因?yàn)樽夥渴袌龇课菘罩寐噬仙饨鸹貓笙陆?，但房價水平則較為堅挺。

相對來說，高售租比城市集中于長三角和珠三角經(jīng)濟(jì)圈。其中，廈門最高，對比平均房租和房價，在廈門靠出租收回買房成本需要78.8年。其次是東莞，售租比達(dá)77.9年，甚至高于臨近的一線城市深圳。寧波位居第三，2022年售租比為71.4年。

低售租比城市主要集中在西北、西南以及東北區(qū)域。銀川、烏魯木齊、桂林成為低售租比前三的城市。銀川的售租比為25.5年，較2021年增加5年，這也就是說在銀川只需要25年左右就可以通過出租收回購房成本。烏魯木齊和桂林售租比均為30.8年，同時，貴陽、淄博、哈爾濱、湛江、成都等城市售租比均在30年左右，收回買房成本的年限也相對較短。

該統(tǒng)計顯示，西安售租比為46.51年，處在各城市中游水平。也就是說，在西安買一套房通過出租來收回購房成本的話，大約需要46.51年。 本組稿件由華商報記者 李程 李王艷 采寫

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