李宇嘉：要建立“房屋養(yǎng)老金”制度，錢從哪來？

中新經(jīng)緯7月1日電 題：要建立“房屋養(yǎng)老金”制度，錢從哪來？

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作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

李宇嘉

房屋養(yǎng)老金來了。

6月26日，住建部部長(zhǎng)在和中國(guó)銀行黨委書記交流中，指出要探索建立“房屋養(yǎng)老金制度”，為房屋提供全生命周期安全保障。

近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)主題是“防風(fēng)險(xiǎn)”，而這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，不僅是“房企暴雷”的風(fēng)險(xiǎn)，還有存量房的各類安全風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家對(duì)“房屋養(yǎng)老金”即公共維修基金的重視程度越來越高。在推進(jìn)落實(shí)過程中還存在哪些問題？

既然有公共維修基金，為啥還要房屋養(yǎng)老金？

當(dāng)前，公共維修基金面臨的一個(gè)主要問題是“錢不夠”。一個(gè)層面的意思是“應(yīng)繳未繳”或“未足額繳納”。

今年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表，南京地鐵集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)佘才高講了一組數(shù)據(jù)：南京有約30%的房屋未歸集維修資金，已歸集維修資金且當(dāng)前有結(jié)余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬元，資金明顯不夠。

“錢不夠”另一層意思是，按照原來歸集模式，即便足額繳納，也不夠房子后續(xù)養(yǎng)老。

對(duì)于房子交付后的養(yǎng)護(hù)，政策規(guī)定足夠重視：小修小補(bǔ)、日常維護(hù)，有物業(yè)管理費(fèi)(保修、保養(yǎng)、保潔)；需要大修理，比如外墻防水損壞造成嚴(yán)重滲透，外墻有大面積脫落危險(xiǎn)，樓梯出現(xiàn)故障危及人身安全等，都要?jiǎng)佑镁S修基金。

但恰恰房子平時(shí)保養(yǎng)，是不到位的。最典型的就是很多小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)多年以來都很低，而不管物料還是人工，物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)支出則不斷上升。越是樓齡長(zhǎng)的小區(qū)，物管公司劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象越明顯，在社區(qū)治理缺失情況下，公共部分不被關(guān)注，導(dǎo)致了“公地悲劇”，即公共區(qū)域迅速惡化。

這在老舊小區(qū)上體現(xiàn)很明顯。近年來，各地都在積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造，其出發(fā)點(diǎn)是“誰投資、誰受益”，但由于公共區(qū)域短板太大，業(yè)主沒有付費(fèi)習(xí)慣，都在等財(cái)政、管線單位花錢改造，資金無法平衡。根源就在于，要補(bǔ)的太多，公共維修基金根本不夠。

不僅是老舊小區(qū)，一些本世紀(jì)以來新建的房子，也出現(xiàn)了未老先衰，設(shè)施設(shè)備使用壽命下降。

能否流轉(zhuǎn)是判斷資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵

當(dāng)前，我們已告別大規(guī)模建設(shè)的“有沒有”時(shí)代，到了存量維護(hù)保養(yǎng)的“好不好”時(shí)代。一方面，百姓對(duì)更美好的居住體驗(yàn)有了更高的要求；更重要的是，能否流轉(zhuǎn)是判斷一項(xiàng)資產(chǎn)是否具有價(jià)值的關(guān)鍵。存量房能不能流轉(zhuǎn)、使用起來，是房地產(chǎn)市場(chǎng)能否穩(wěn)定的關(guān)鍵。

房子遍地的情況下，維護(hù)的好才有流轉(zhuǎn)，相反就沒有流通價(jià)值，慢慢就陷入了“陰跌”的過程?，F(xiàn)在，二手房掛牌量很大，難賣的就是那些“高齡房子”，根源就在于這些房子沒有得到很好的維護(hù)。中國(guó)城鎮(zhèn)存量住房約500億平方米，其中約300億平方米為上世紀(jì)建設(shè)，開始進(jìn)入“中老年”階段，本世紀(jì)以來建設(shè)的200億平方米左右的房屋，部分樓齡也超過20年。

如果得不到維護(hù)，很多房屋流通的價(jià)值就在慢慢地消失，這個(gè)損失就大了。目前，中國(guó)存量住房?jī)r(jià)值超過400萬億人民幣，達(dá)到歷史最高值，相當(dāng)于GDP的4倍。房地產(chǎn)直接關(guān)聯(lián)40%的銀行貸款，以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押或現(xiàn)金流依賴地產(chǎn)的金融資產(chǎn)，規(guī)模就更大了。

因此，建立“房屋養(yǎng)老金制度”，為房屋提供全生命周期安全保障，本質(zhì)上也有助于控制房?jī)r(jià)下跌，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。上升到這樣的高度看，建立房屋養(yǎng)老金是非常專業(yè)的一件大事，要像個(gè)人養(yǎng)老金一樣，需要類似社?；鹄硎聲?huì)這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)去運(yùn)營(yíng)，才能做好這項(xiàng)工程。

未來，公共維修基金迫切需要進(jìn)一步升級(jí)到房屋養(yǎng)老金制度。

房屋養(yǎng)老金制度怎么建立？

我建議，就如同個(gè)人養(yǎng)老金制度由“三支柱”、個(gè)人與公共賬戶構(gòu)成一樣，房屋養(yǎng)老金制度也應(yīng)該由幾個(gè)支柱構(gòu)成，也要有個(gè)人和公共賬戶。第一支柱就是公共維修基金，由全體業(yè)主在購(gòu)買新房時(shí)歸集和共同所有，進(jìn)入個(gè)人賬戶?！皯?yīng)歸未歸”或未足額歸集，要查缺補(bǔ)漏、追溯補(bǔ)齊。

第二支柱類似企業(yè)年金，比如一定比例土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等，這些進(jìn)入公共賬戶。住宅公共維修基金要褪去行政強(qiáng)干預(yù)導(dǎo)致的管理和使用僵化，在確保足額繳納、確保資金池水位充足前提下，要基于“增值性、收益性、安全性”的綜合考量，借鑒社?；鸸芾砟Ｊ?，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)投資打理，實(shí)現(xiàn)保值增值。

第三支柱，就應(yīng)該是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充。房屋綜合安全保險(xiǎn)由開發(fā)商代全體業(yè)主(新房項(xiàng)目)或全體業(yè)主集體投保。房屋安全保險(xiǎn)的作用，一方面是推進(jìn)常態(tài)化的房屋體檢和安全動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，避免未老先衰、設(shè)施設(shè)備提前退化。

另一方面，在房屋出現(xiàn)突發(fā)性大修時(shí)，能確保臨時(shí)安置、加固排險(xiǎn)和賠償?shù)却箢~費(fèi)用的支出到位。在制度層面建立養(yǎng)老金制度，房屋投了安全保險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的定期體檢，就會(huì)對(duì)前端的物業(yè)管理形成督促，日常的小修小補(bǔ)要及時(shí)到位。

此外，不同于增量時(shí)代的投錢建設(shè)，存量時(shí)代需要建成的物業(yè)持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流。小區(qū)和社區(qū)公共空間很多，既包括商鋪、房屋出租、停車場(chǎng)、廣告牌、會(huì)所、體育設(shè)施等，必須要有盤活經(jīng)營(yíng)、出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的思路。當(dāng)下，老舊小區(qū)改造如火如荼，可以挖掘出很多可以盈利的空間。

萬物云蝶城模式，愿景集團(tuán)的勁松模式等，都是有益的探索。當(dāng)然這需要自上而下的政策推動(dòng)，需要基于廣泛實(shí)踐探索出可推廣的模式，需要建立起激勵(lì)相容的機(jī)制，需要基層干部群眾積極動(dòng)員和參與，更需要讓每一個(gè)業(yè)主從內(nèi)心認(rèn)識(shí)到，建立房屋養(yǎng)老金，這是自己的事情，有利于房子保值增值，也有利于我們未來的生活和養(yǎng)老。(中新經(jīng)緯APP)

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