樓市半年考：117個省市188次松綁，新房回暖、二手房入冬，下半年房地產(chǎn)怎么走？

每經(jīng)記者：包晶晶????每經(jīng)編輯：陳夢妤

需求集中釋放后，市場掉頭向下。

【資料圖】

盡管上半年房地產(chǎn)政策處于難得的寬松期，多數(shù)城市調(diào)控政策基本取消，但市場整體明顯降溫之下，購房者觀望情緒顯現(xiàn)、供應(yīng)端萎縮。據(jù)中指研究院、克而瑞等機(jī)構(gòu)研究報(bào)告，2023年上半年，2-3月部分城市出現(xiàn)“點(diǎn)狀”復(fù)蘇，但二季度再度回落。一方面新房供應(yīng)略顯不足，據(jù)克而瑞監(jiān)測，前5月120個重點(diǎn)城市新增供應(yīng)10621萬平方米，同比下降5%，較2021年同期“腰斬”；另一方面，北京、上海、杭州、成都、合肥等一線及強(qiáng)二線熱點(diǎn)城市新房銷售也在近期出現(xiàn)需求疲弱，二手房則同樣在一季度沖高后同步下滑，持續(xù)修復(fù)動能不足。

對2023年下半年的市場展望，機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)政策仍將保持一定戰(zhàn)略定力，全國范圍的重磅刺激較難重現(xiàn)，在這樣的情況下，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。

117個省市188次松綁

2023年上半年，中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導(dǎo)市場預(yù)期修復(fù)，但已發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，無實(shí)質(zhì)性重磅刺激政策。

1月5日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，賦予房價(jià)連續(xù)3個月下跌的城市首套房房貸利率下限自主調(diào)整權(quán)，并設(shè)置了房價(jià)三連漲的退出機(jī)制，“既管冷又管熱”；隨后自然資源部優(yōu)化完善集中供地政策；5月8日，住建部、市監(jiān)總局共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，有助于降低二手房購置成本，提升二手置業(yè)積極性。

金融端對于房地產(chǎn)支持明顯，利率下限動態(tài)調(diào)整疊加LPR下調(diào)，共同帶動房貸利率下行；全面降準(zhǔn)，下調(diào)商貸最低首付比例，多數(shù)城市已放寬至底線，且融資等方面多次給予政策支持。

地方層面看，上半年117個省市188次松綁房地產(chǎn)政策。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，一季度政策持續(xù)放松，而二季度以來地方政策頻次、力度雙減，頻次環(huán)比下降15%，相比去年同期下降約6成；力度上，以公積金等弱刺激政策為主，四限松綁僅16次，環(huán)比近乎腰斬。分城市來看，15個城市“救市”更為積極，上半年出臺過3次以上寬松性政策。

百城新房累計(jì)銷售額同比增長11%

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月，在全國商品房銷售面積同比下降0.9%的情況下，商品房銷售額為5萬億元，同比增長8.4%，其中商品住宅銷售修復(fù)相對較快，1-5月銷售面積同比小幅增長2.3%，銷售額同比增長11.9%。

但值得注意的是，對比中指研究院統(tǒng)計(jì)的近8年一季度數(shù)據(jù)，2023年一季度商品住宅月均成交面積約3330萬平方米，仍處于新建住宅銷售面積低位（2022年一季度外），在此基礎(chǔ)上，疊加2022年低基數(shù)影響，上半年累計(jì)成交規(guī)模同比增長11%。

按時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，一季度積壓需求釋放、政策顯效，包括上海、杭州、北京在內(nèi)的熱點(diǎn)城市“小陽春”行情持續(xù)；但進(jìn)入二季度，隨著積壓購房需求基本釋放完畢，4月開始市場明顯降溫，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降27.9%。而5-6月，購房情緒繼續(xù)回落，6月環(huán)比略有增長，但絕對規(guī)模為2016年以來同期最低水平。

從城市能級層面看，一線城市顯然韌性較強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加速入市，加之改善型需求得以持續(xù)，二季度成交同環(huán)比齊增?？硕饠?shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)二三線由增轉(zhuǎn)降，二季度成交環(huán)比下降6%，特別是武漢、天津、南京、鄭州、佛山等城市在一季度“小波段行情”之后成交動能開始轉(zhuǎn)弱，但部分二線城市如成都、合肥、西安、青島、廈門保持環(huán)比正增長，徐州、常州、南京、昆明、天津等環(huán)比出現(xiàn)了較大跌幅，其中徐州環(huán)比成交跌幅超60%，幾乎與2022年二季度相同。

二手房價(jià)格環(huán)比已連跌13個月

與新房交易規(guī)模趨同，全國重點(diǎn)15城二手房在經(jīng)歷一季度明顯升溫之后，從二季度開始逐步回落，直至6月底成交規(guī)模同比轉(zhuǎn)負(fù)，復(fù)蘇之路跌宕難行。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-5月，15個代表城市二手住宅累計(jì)成交面積同比增長近70%，絕對規(guī)?；厣?019年以來同期高位，僅次于2021年同期。多地二手房掛牌量處于高位，進(jìn)一步影響了市場情緒，5月起重點(diǎn)城市周度成交套數(shù)連續(xù)環(huán)比回落，6月中下旬成交量同比轉(zhuǎn)負(fù)。

一邊是成交量收縮，另一邊是掛牌量高企。上海易居研究院監(jiān)測的全國13個重點(diǎn)城市，二手房掛牌量在6月初攀上199萬套，相比今年初的159萬套，增幅達(dá)到25%。其中，重慶掛牌226234套，成為當(dāng)前全國二手房掛牌規(guī)模最大的城市，而上海則以82%的掛牌規(guī)模增速成為全國第一。

供遠(yuǎn)大于求，帶來了百城二手住宅價(jià)格持續(xù)下跌。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，1-5月百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.57%。一季度，二手房市場活躍度明顯提升，百城二手房價(jià)格跌幅快速收窄；二季度后，隨著二手房掛牌量持續(xù)走高，價(jià)格走勢承壓，環(huán)比跌幅逐步擴(kuò)大。5月，百城二手住宅均價(jià)15786元/平方米，環(huán)比下跌0.25%，單月環(huán)比已連續(xù)13個月下跌。

土拍市場分化加劇 北京、杭州創(chuàng)參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄

2023年上半年全國土地市場整體表現(xiàn)仍低迷。除核心城市土拍保持一定熱度外，多數(shù)城市土拍未有轉(zhuǎn)暖跡象。

受限于資金和融資，房企投資快速向一二線核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊聚攏，上海、杭州、合肥等城市火熱，但全國整體范圍特別是三四線城市土地仍然偏冷。

具體看，土地推出縮量、企業(yè)投資審慎下，22城住宅用地成交面積下降超3成。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至6月27日，22城住宅用地成交面積3377萬平方米，同比下降35%。房企在核心城市補(bǔ)倉積極，土拍分化現(xiàn)象加劇，北京、上海、杭州、合肥地價(jià)上限成交占比均在5成以上，北京、杭州部分地塊創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄；廣州、青島、濟(jì)南、天津、福州核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高，而非核心區(qū)地塊多底價(jià)成交，板塊間分化明顯；無錫、長春成交地塊均底價(jià)成交，土拍情緒持續(xù)低迷。

流拍撤牌方面，在政府推地謹(jǐn)慎、提前摸排企業(yè)參拍意愿、土拍規(guī)則趨松及優(yōu)質(zhì)地塊推出力度加大等因素帶動下，全國住宅用地流拍、撤牌數(shù)量均下降明顯，流拍撤牌率回落至2019年水平。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年上半年，全國住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以來半年度最低水平，流拍撤牌率15.8%，較去年同期下降18.4個百分點(diǎn)，絕對值降至2019年水平。

房企供應(yīng)乏力 開發(fā)投資額持續(xù)下降

二季度市場降溫伴隨民企退市一同襲來，1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降7.2%。

事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅已經(jīng)連續(xù)3個月擴(kuò)大，建筑工程投資降幅超10%，是投資主要拖累項(xiàng)。

具體來看，住宅開發(fā)投資額為3.5萬億元，同比下降6.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資各分項(xiàng)中，1-5月建筑工程投資同比下降10.9%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.9個百分點(diǎn)；土地購置費(fèi)同比下降0.5%，對投資恢復(fù)形成拖累。

在保交付之下，今年以來竣工端表現(xiàn)持續(xù)向好，但對投資的支撐并不明顯。

據(jù)克而瑞測算，2023年二季度，由于整體供應(yīng)縮量，成交增長動能轉(zhuǎn)弱，百城庫存規(guī)模降至5.1億平方米，在此背景下，4-5月房企供貨相對保守，6月迎來一波集中放量。

但三季度供應(yīng)并不樂觀，克而瑞認(rèn)為仍將維持低位，主要基于一方面去年全國地市成交規(guī)模大幅縮量，加之城投托底占比增加，入市時(shí)間拉長，難免對新房供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響；另一方面，低迷的成交環(huán)境也使得房企推盤積極性一般，尤其是6月供應(yīng)大幅放量情況下成交持續(xù)下降，也是影響市場信心修復(fù)的重要原因。

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