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為提高東北區(qū)域物業(yè)企業(yè)在區(qū)域內(nèi)及全國(guó)的品牌影響力、行業(yè)和市場(chǎng)地位；促進(jìn)東北區(qū)域物業(yè)企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步做強(qiáng)做大；把握行業(yè)發(fā)展的黃金期，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張，由中指研究院發(fā)起并指導(dǎo)，中指研究院沈陽(yáng)分院執(zhí)行的“2022中國(guó)東北區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)”、“2022中國(guó)東北區(qū)域國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力20強(qiáng)”正式發(fā)布，此次研究旨在發(fā)掘一批規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、服務(wù)品質(zhì)高的物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，促進(jìn)東北區(qū)域物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

指標(biāo)體系

(相關(guān)資料圖)

借助中指研究院15年物業(yè)服務(wù)行業(yè)及企業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)，以“中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”方法體系為核心，并結(jié)合東北區(qū)域物業(yè)企業(yè)特點(diǎn)，中指研究院從經(jīng)營(yíng)規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、發(fā)展能力、發(fā)展質(zhì)量、社會(huì)責(zé)任、專項(xiàng)能力6個(gè)維度15個(gè)指標(biāo)評(píng)價(jià)東北區(qū)域物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力。

研究成果

東北區(qū)域50強(qiáng)企業(yè)分析

▌1、經(jīng)營(yíng)規(guī)模

2022年，50強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入為52.7億元，同比增長(zhǎng)9.7%，10強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入為25.1億元，同比增長(zhǎng)16.2%，從營(yíng)業(yè)收入對(duì)比情況來看，10強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率高于50強(qiáng)企業(yè)6.5個(gè)百分點(diǎn)。

作為東北區(qū)域第一梯隊(duì)企業(yè)，10強(qiáng)企業(yè)深耕區(qū)域市場(chǎng)多年，隨著企業(yè)規(guī)模的快速壯大，資源匯聚能力和品牌影響力得到進(jìn)一步提升，并促進(jìn)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。另外，面對(duì)激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和“大魚吃小魚”行業(yè)態(tài)勢(shì)，10強(qiáng)企業(yè)深刻認(rèn)識(shí)到快速發(fā)展的必要性，加大市場(chǎng)拓展力度，并積極開展多元化經(jīng)營(yíng)，有效帶動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

遼寧黎明發(fā)展集團(tuán)有限公司延續(xù)“強(qiáng)市拓”策略，接連中標(biāo)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推動(dòng)業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。豪之英不動(dòng)產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司調(diào)整戰(zhàn)略重心，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)雙賽道并進(jìn)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅猛。遼寧美宸物業(yè)有限公司積極拓展異地市場(chǎng)，成效顯著，規(guī)模提升拉動(dòng)業(yè)績(jī)跨越式增長(zhǎng)。

圖：東北區(qū)域10強(qiáng)與50強(qiáng)營(yíng)收增長(zhǎng)率對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版（點(diǎn)擊查看）

2022年，50強(qiáng)企業(yè)平均在管面積為572.4萬(wàn)㎡，10強(qiáng)企業(yè)平均在管面積為1072.2萬(wàn)㎡，是50強(qiáng)企業(yè)的1.9倍。10強(qiáng)企業(yè)總體在管面積占50強(qiáng)企業(yè)總體在管面積的比例為37.5%。

值得關(guān)注的是，無論是50強(qiáng)企業(yè)還是10強(qiáng)企業(yè)，在管面積增長(zhǎng)率均大幅低于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率，造成以上現(xiàn)象主要有以下兩方面原因：1、東北物業(yè)市場(chǎng)拓展主要以公建項(xiàng)目為主，金額大、面積小是此類項(xiàng)目的普遍特點(diǎn)；2、部分東北物業(yè)企業(yè)積極開展多元化業(yè)務(wù)，雖成效不及全國(guó)性企業(yè)，但確實(shí)在一定程度上推動(dòng)了營(yíng)收的增長(zhǎng)。

▌2、服務(wù)質(zhì)量

結(jié)合中指研究院滿意度普查及企業(yè)數(shù)據(jù)，2022年，50強(qiáng)企業(yè)業(yè)主滿意度得分為92.1分，10強(qiáng)企業(yè)與50強(qiáng)企業(yè)業(yè)主滿意度得分高度接近，非住物業(yè)得分大幅高于住宅物業(yè)。

沈陽(yáng)萬(wàn)維物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司狠抓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和質(zhì)量提升；長(zhǎng)春國(guó)信物業(yè)管理有限公司以“至誠(chéng)服務(wù)，專業(yè)管家，使業(yè)主生活得更美好”為服務(wù)宗旨；沈陽(yáng)格林豪森物業(yè)管理有限公司致力于服務(wù)升級(jí)，為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)，以上企業(yè)業(yè)主滿意度連續(xù)處于較高水平，得到業(yè)主廣泛認(rèn)可。

分省份來看，遼寧省企業(yè)業(yè)主滿意度最高，為94.2分，黑龍江省企業(yè)業(yè)主滿意度為92.6分，吉林省企業(yè)業(yè)主滿意度為90.1分。

圖：東北三省業(yè)主滿意度得分情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版（點(diǎn)擊查看）

根據(jù)企業(yè)反饋，疫情在很大程度上影響了2022年業(yè)主滿意度得分，盡管企業(yè)應(yīng)對(duì)突發(fā)情況的預(yù)案已相對(duì)完善，但較低的員工在崗率成為制約企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的核心問題，進(jìn)而導(dǎo)致服務(wù)及時(shí)性和反饋及時(shí)性成為業(yè)主投訴的“重災(zāi)區(qū)”，同時(shí)秩序維護(hù)也成為業(yè)主抱怨和投訴較多的部分。

受疫情影響的不僅是業(yè)主滿意度得分，還有物業(yè)費(fèi)收繳率。2022年，50強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳率為92.3%，為近年來較低水平。特別是住宅類項(xiàng)目，在多重外部因素的影響下，物業(yè)費(fèi)收繳進(jìn)度遲緩，甚至高端項(xiàng)目也出現(xiàn)收繳率降低的情況。而原本優(yōu)質(zhì)的非住項(xiàng)目也出現(xiàn)了前所未有的回款難度加大、回款超期等現(xiàn)象。

項(xiàng)目續(xù)約率方面，50強(qiáng)企業(yè)整體項(xiàng)目續(xù)約率為91.4%，其中10強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目續(xù)約率最高，為97.3%。

圖：分企業(yè)群體項(xiàng)目續(xù)約率比較

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版（點(diǎn)擊查看）

通過對(duì)比以往數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，東北區(qū)域物業(yè)企業(yè)整體項(xiàng)目續(xù)約率逐年小幅下降，預(yù)計(jì)未來該項(xiàng)指標(biāo)有加速下降可能。導(dǎo)致此種現(xiàn)象出現(xiàn)主要有以下幾方面原因：1、東北區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程加快，項(xiàng)目招投標(biāo)比例大幅提升，導(dǎo)致項(xiàng)目流動(dòng)率提高；2、巨大的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)壓力使得全國(guó)性企業(yè)市場(chǎng)下沉提速。與此同時(shí)，為了保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，區(qū)域性龍頭企業(yè)從戰(zhàn)略上向市場(chǎng)拓展部門注入更多資源，市場(chǎng)資源加速匯聚；3、中小型物業(yè)企業(yè)在品牌影響力、服務(wù)質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)化程度和項(xiàng)目承接能力方面均難與全國(guó)性企業(yè)和區(qū)域性龍頭企業(yè)抗衡。

進(jìn)一步的分析發(fā)現(xiàn)，在中小型物業(yè)企業(yè)丟失的項(xiàng)目中，合約額500萬(wàn)元以上項(xiàng)目丟失率超過5成，值得警覺。

▌3、發(fā)展能力

2022年，50強(qiáng)企業(yè)新增合約金額為4.9億元，非住物業(yè)合約金額占比為87.3%；10強(qiáng)企業(yè)新增合約金額為3.2億元，非住物業(yè)合約金額占比為89.1%。

遼寧龍?jiān)锤咝：笄诠芾碛邢薰緦Ｗ氖赂咝：笄诜?wù)，服務(wù)規(guī)模、業(yè)界認(rèn)可度和品牌影響力持續(xù)提升。哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司、和信行物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司、朝陽(yáng)安平集團(tuán)物業(yè)管理有限公司積極進(jìn)行市場(chǎng)拓展，在公建物業(yè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了不俗的業(yè)績(jī)。

圖：10強(qiáng)、50強(qiáng)企業(yè)新增合約金額對(duì)比

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通過進(jìn)一步分析新增合約項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，10強(qiáng)企業(yè)新增項(xiàng)目平均合約金額412.6萬(wàn)元，而50強(qiáng)企業(yè)新增項(xiàng)目平均合約金額僅為132.4萬(wàn)元，前者是后者的3.1倍。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目從中小型物業(yè)企業(yè)向區(qū)域龍頭企業(yè)流動(dòng)，并進(jìn)而向全國(guó)性企業(yè)流動(dòng)，已經(jīng)成為一個(gè)不可阻擋的趨勢(shì)。中小型物業(yè)企業(yè)對(duì)此應(yīng)該有清醒的認(rèn)識(shí)，并從市場(chǎng)拓展、服務(wù)能力、品牌影響力等方面補(bǔ)齊短板，保證企業(yè)項(xiàng)目基本盤的穩(wěn)定，尤其是盡力阻止或延緩企業(yè)核心項(xiàng)目的流失。

東北區(qū)域國(guó)有20強(qiáng)企業(yè)分析

▌1、經(jīng)營(yíng)規(guī)模

2022年，國(guó)有20強(qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收收入超過19億元，其中國(guó)有10強(qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超過13億元，頭部效應(yīng)明顯。一愛城市建設(shè)服務(wù)有限公司、遼寧省遼勤集團(tuán)物業(yè)管理有限公司、哈爾濱物業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司注重規(guī)模、質(zhì)量和效率的同步提升，實(shí)現(xiàn)了國(guó)有企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

從總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和周轉(zhuǎn)率來看，國(guó)有資產(chǎn)利用效率持續(xù)穩(wěn)定提升。長(zhǎng)春城開物業(yè)管理有限責(zé)任公司積極優(yōu)化國(guó)有資產(chǎn)配置，提高國(guó)有資產(chǎn)使用效益，很好地實(shí)現(xiàn)了國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

在此前中指研究院與國(guó)內(nèi)主要機(jī)構(gòu)投資者舉辦的閉門交流會(huì)議中，各方一致認(rèn)為，全國(guó)性物業(yè)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)已經(jīng)告一段落，地方國(guó)有物業(yè)企業(yè)將成為下一階段上市的主力。

東北區(qū)域國(guó)有物業(yè)企業(yè)中，不乏規(guī)模大、資源優(yōu)、質(zhì)地好的企業(yè)，相信經(jīng)過資源整合及一段時(shí)間的積累，必將有企業(yè)能夠登陸資本市場(chǎng)，成為東北區(qū)域的領(lǐng)軍企業(yè)。

▌2、服務(wù)質(zhì)量

結(jié)合中指研究院滿意度普查及企業(yè)數(shù)據(jù)，2022年，國(guó)有20強(qiáng)企業(yè)業(yè)主滿意度為95.7分，國(guó)有10強(qiáng)企業(yè)業(yè)主滿意度為97.8分，高于20強(qiáng)企業(yè)2.1分。一愛城市建設(shè)服務(wù)有限公司高度關(guān)注服務(wù)質(zhì)量，重視團(tuán)隊(duì)服務(wù)能力的持續(xù)提升，服務(wù)質(zhì)量連續(xù)穩(wěn)定提升。

圖：國(guó)有10強(qiáng)、20強(qiáng)企業(yè)業(yè)主滿意度得分比較

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版（點(diǎn)擊查看）

項(xiàng)目續(xù)約率方面，國(guó)有20強(qiáng)企業(yè)續(xù)約率超過97%，其中國(guó)有10強(qiáng)企業(yè)續(xù)約率超過98%。在物業(yè)費(fèi)收繳率方面，國(guó)有20強(qiáng)企業(yè)也整體保持了較高水平，但住宅類物業(yè)特別是老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率仍有待提高。

▌3、發(fā)展能力

2022年，國(guó)有20強(qiáng)企業(yè)新增合約金額水平較低，其中國(guó)有10強(qiáng)企業(yè)貢獻(xiàn)了大部分新增合約金額。

相比南方重點(diǎn)區(qū)域國(guó)有物業(yè)企業(yè)，東北區(qū)域國(guó)有物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)意識(shí)仍有待提高，部分國(guó)有物業(yè)仍以承接體系內(nèi)項(xiàng)目為主，市拓項(xiàng)目較少或無市拓項(xiàng)目。但在與企業(yè)的交流中，也有部分企業(yè)充分意識(shí)到市場(chǎng)拓展對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，加大市拓力度，希望通過市場(chǎng)磨練團(tuán)隊(duì)，提高競(jìng)爭(zhēng)力，為今后的全面市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)做準(zhǔn)備。

東北區(qū)域物業(yè)企業(yè)價(jià)值分析

企業(yè)價(jià)值分析包含以經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的綜合實(shí)力定量分析和以戰(zhàn)略、管理、模式等為基礎(chǔ)的定性評(píng)價(jià)，遵循以上分析思路，并結(jié)合與企業(yè)高層的交流、對(duì)企業(yè)的跟蹤調(diào)研，以及對(duì)大量企業(yè)對(duì)外發(fā)布資料的分析，我們認(rèn)為以下企業(yè)具有較高的企業(yè)價(jià)值：

哈爾濱物業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司：企業(yè)具備較強(qiáng)的戰(zhàn)略定力，管理層視野開闊，運(yùn)營(yíng)管理能力突出；積極整合并引入行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源，持續(xù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，企業(yè)活力十足；未來有望成為地方政府推動(dòng)國(guó)企上市的受益者。

豪之英不動(dòng)產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司：企業(yè)將戰(zhàn)略重心調(diào)整至不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，產(chǎn)品線的寬度和深度大幅提升，企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)重塑和升級(jí)；管理層洞悉市場(chǎng)變化趨勢(shì)，對(duì)行業(yè)價(jià)值點(diǎn)把握精準(zhǔn)；在不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)和深厚積累，差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力明顯；全國(guó)布局態(tài)勢(shì)已成，未來發(fā)展空間或超預(yù)期。

遼寧黎明發(fā)展集團(tuán)有限公司：企業(yè)現(xiàn)任管理者思路清晰，趨勢(shì)把握準(zhǔn)確，戰(zhàn)略準(zhǔn)備充分，新生代管理者銳意進(jìn)取、能力出眾；市場(chǎng)拓展堅(jiān)決，連續(xù)斬獲大單，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和配比不斷優(yōu)化；區(qū)域及業(yè)務(wù)布局加速業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，行業(yè)地位有望持續(xù)提升。

遼寧美宸物業(yè)有限公司：企業(yè)管理層務(wù)實(shí)、冷靜，發(fā)展之心堅(jiān)定；將市場(chǎng)拓展提升至戰(zhàn)略高度，多渠道開拓市場(chǎng)；實(shí)施核心多元化策略，以強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力為前提，積極布局新的增長(zhǎng)點(diǎn)；中短期內(nèi)有望實(shí)現(xiàn)加速發(fā)展。

遼寧省遼勤集團(tuán)物業(yè)管理有限公司：企業(yè)資源優(yōu)質(zhì)且集中度高，具備排他性核心優(yōu)勢(shì)；管理層戰(zhàn)略眼光超前，管理風(fēng)格成熟、穩(wěn)??；致力于機(jī)關(guān)后勤服務(wù)，在后勤綜合一體化服務(wù)方面已形成領(lǐng)先性標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)模式可復(fù)制性強(qiáng)，如能借力資本市場(chǎng)，有望成為專項(xiàng)賽道領(lǐng)跑者。

一愛城市建設(shè)服務(wù)有限公司：企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)明確，戰(zhàn)略定位清晰；管理層具備極強(qiáng)的創(chuàng)新意識(shí)、市場(chǎng)研判力和運(yùn)營(yíng)能力；致力于成為“城市美好生活綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”，高度符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；在優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)資源加速聚集的背景下，未來有望得到資本市場(chǎng)的青睞。

結(jié)合中指研究院15年物業(yè)行業(yè)和企業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)，近80%在港上市企業(yè)市場(chǎng)地位認(rèn)證經(jīng)驗(yàn)以及大量央企、地方國(guó)企和非國(guó)有企業(yè)戰(zhàn)略顧問咨詢經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過分析師團(tuán)隊(duì)的綜合研判認(rèn)為，以上企業(yè)質(zhì)地良好，發(fā)展戰(zhàn)略等與行業(yè)趨勢(shì)較為貼合，基本符合資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)企業(yè)價(jià)值的考量，我們總體看好以上企業(yè)未來發(fā)展空間。

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