按揭貸款期限越長越好還是越短越好？這是擺在多數(shù)剛需面前的一道艱難選擇題，因為對于普通買房人而言，他們并不是銀行專家、也不會核算成本利息。所以，一般買房時，銀行經(jīng)理給他們辦理哪個，他們就認可哪個；或者親戚朋友建議他們選擇哪個，他們就選擇哪個。

至于選擇到底正確還是錯誤，則無從判斷，因為誰也沒有耐心、沒有義務詳細告訴買房人成本利息問題。

(資料圖片)

進入正題，咱們嘮嘮這個話題：按揭貸款30年和10年，哪個劃算？銀行經(jīng)理：選錯白送8-30萬！

一、如果是買房投資的話，貸款選擇多少年恰當？

先給出答案，買房投資人基本都是全款購買，不會采用按揭貸款的方式，因為買房貸款有幾個很大的弊端，辦理手續(xù)復雜、存在利息成本、周轉時間慢、銀行條件限制。而我們都知道，房地產(chǎn)市場是瞬息萬變的，這個月房價上漲，下個月房價就可能下跌，所以炒房需要抓住房價上漲的時機把房子銷售出去。

試問，炒房者想要賣房時，銀行手續(xù)拖1-2個月，黃花菜都涼了。再者，買房投資講求成本最低，但是貸款存在高額利息問題，直接對沖了房價上漲帶來的升值溢價?，F(xiàn)在的房貸利率普遍在5%以上，再加上買賣的交易費用、稅費，估計成本高于7%，2022年全國平均房價漲幅-3%至3%，遠遠不夠保本。所以買房投資不建議按揭貸款。

二、在貸款方式上，如何選擇？

我們常說的貸款方式分為2種，一種是等額本息、一種是等額本金，假設你要購買一套150萬元的房子，首付款50萬元，向銀行貸款100萬元，如果在5.88%利息，全部采用30年期限的話，等額本金總利息比等額本息總利息少25萬元，一個字的差別，貸款總成本就少了25萬元，不可謂不小。

在兩種買房貸款方式中，如何選擇？指聞君給出的建議是，如果個人經(jīng)濟能力強，可以選擇利息少的等額本金，如果個人經(jīng)濟能力稍弱，建議選擇等額本息。前者月供依次遞減，前10年每月償還月供很高，后者月供很低并且持續(xù)平穩(wěn)。

三、如果是剛需買房，選擇多少年期限合適？

按揭貸款，除了貸款方式影響最終的成本外，貸款年限同樣影響利息成本，比如你向朋友A借款100萬元，如果能在3天之內(nèi)償還，可能朋友A不要你一分錢利息，但是如果你3年才償還債務，那朋友A就很可能收取數(shù)萬元的資金利息。

我們以100萬元貸款本金，按照4.9%的年利率，分別計算一下貸款10年和貸款30年的成本差別，具體如下：

1、貸款30年，30年的總利息為910,616.19元（不用數(shù)小數(shù)點了，是91萬元），每個月的月供達到5,307.27?元，非常符合當下一般剛需買房人的需求，5千元的月供并不算多，尚且可以接受。

2、貸款10年，貸款期間的總利息為266,928.75元，月供10,557.74?元。比起貸款30年，10年的總利息少了接近70萬元，但是弊端也很突出，那就是月供很高，超出1萬元，這讓很多剛需難以接受，2022年個稅起征點是5000元，多數(shù)人很可能無力承擔1萬元的房貸債務，所以選擇30年長期貸款的買房人居多數(shù)。

是不是意味著房貸期限越短越劃算？非也，以上計算，僅僅是字面數(shù)字，我們不能忽視社會經(jīng)濟的實際情況帶來的生活變化。

假設我們回到1989年，當時一個大學生月薪89元，如果在省吃儉用的情況下可以節(jié)省下來50元，我們假如這位大學生非常夠魄力，咬咬牙買了一套房子，按揭貸款30年，每個月償還60元的“高額房貸月供”，這可是遠遠超出個人經(jīng)濟能力的。30年后的2019年，這位買房人依然在償還60元的高額房貸。

是不是有一點想笑了？

現(xiàn)在的60元還叫巨額資金？沒錯，在30年前買房時，60元占了月薪80%以上比重，但是現(xiàn)在60元相當于毛毛雨、微不足道，可能連一個披薩都買不到。假設這位買房人在30年前扛不住壓力，一股腦把房貸本息都還給銀行了，那是不是相當于白扔了幾十上百萬元？

為什么會出現(xiàn)這種好玩的事情？這其實是M2增長帶來的結果。

M2增速只要高于GDP增速，那么市場上的錢就越來越多，貨幣購買力就越來越低，這樣一來錢就不值錢了。2017年M2是8.07%，2018年M2是8.1%，基本維持在8%的均數(shù)水平，而在前10年里，M2增速始終在11%左右，2008年到2016年在11.3%-17.82%左右徘徊。近些年雖然M2速度趨緩，但GDP趨緩更明顯，M2依然高于GDP速度。

經(jīng)濟學家估計，如果把M2帶來的貨幣貶值計算在內(nèi)，那么30年的總利息910,616.19元其實就相當于10年的113,827.024元，相比10年等額本息的266,928.75元是不是便宜很多？直接省下接近10萬元，當然了這節(jié)省的10萬元在貨幣貶值中體現(xiàn)，并不是實實在在的現(xiàn)錢。

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