在美元加息，全球貨幣貶值的前提下，中國人為何青睞日本房地產(chǎn)？

撰文 | 鄭思芳

編輯 | 龔? ?正

【資料圖】

今年3月以來，受日元貶值等因素影響，海外個人買家投資日本房產(chǎn)的熱情激增。尤其今年9月，當100日元兌人民幣從高點的6.85跌至4.77時，這讓許多來自中國的投資者覺得買日本房產(chǎn)很劃算，全款出手者不在少數(shù)。

日本房地產(chǎn)與中國房地產(chǎn)有不一樣的投資邏輯。在過去，中國投資者傾向于幾年之內(nèi)通過房價快速上漲來回本增收，但日本房地產(chǎn)過去30年漲幅都不大，是一個通過收取穩(wěn)定租金來實現(xiàn)財富保值增值的市場。這種穩(wěn)定性對部分尋求資金避險與安全的中國投資者形成了一定的吸引力。

#01

中國人全款在日本買房

今年8月下旬，看完房屋中介發(fā)來的戶型圖第二天，陳暢就轉(zhuǎn)賬15萬日元（人民幣7000元），買下了位于日本本州島中北部新瀉縣新瀉滑雪場附近的一套20平方米公寓。

從1979年開始，新瀉就與陳暢的老家哈爾濱結(jié)為姐妹友好城市，這讓陳暢對新瀉一直不算陌生。

對于這套房，陳暢的打算是以自住度假為主，短期用來佛系出租。雖然房屋已經(jīng)是屬于日本鶴崗版的白菜價，但每年要繳納的固定資產(chǎn)稅、修繕費等費用，對精打細算的陳暢來說，也還是一筆開支。好在日元貶值下，她計算能節(jié)省下原稅費額度的30%，這才決定果斷出手置產(chǎn)。

在購買完這套房之后，8月還沒過完，陳暢馬上又買下了一套位于富士山中湖的公寓，66平米的一室一廳，交易價格在人民幣7萬元左右。在日元貶值前，這套房需要花費人民幣10萬元左右。

陳暢的故事并非個例。受日本年輕人口減少、日本國內(nèi)內(nèi)需不振等多重因素影響，日本除關(guān)東、關(guān)西等主要都市圈外的房地產(chǎn)價格，在不少中國人看來，都相當于日本版的“鶴崗”，在日本買一套房的難度比北上廣要容易的觀點，不難在這部分人群中聽到。

不過，日元貶值也不是能讓所有投資者圖利。

來自上海的張先生早在2018年9月，就入手了一套位于大阪的“一戶建”。

所謂一戶建，也就是獨院住宅，由一個小院加停車場、部分私有道路以及2至3層的木造小樓構(gòu)成，面積多在100平米到300平米之間。

張先生購入的這套一戶建，土地面積100平米，建筑面積94平米，購房加手續(xù)費等所有成本一共1080萬日元，當時匯率平均6.25。

在大阪出租一套一戶建，原租金是4300元人民幣，不過在今年日元貶值情況下，張先生每月?lián)Q算成人民幣的租金收入，下降到了3200元，張先生的錢包癟了一圈。

▲?圖｜張先生的社交平臺賬號

不過，張先生算了一筆綜合賬，他還是覺得日本房地產(chǎn)有自己的投資價值。

從2017年開始，張先生已經(jīng)先后在泰國、英國均有置產(chǎn)。與這兩地比起來，日本的房地產(chǎn)投資在張先生看來，租售比高、距離中國較近，市場規(guī)則也比較完善。

張先生把在日本投資房地產(chǎn)看作是相對固定的日元理財產(chǎn)品。他與租客簽訂的租約一般是兩年起租。

在日本，租客沒有退租以前，房東沒有權(quán)力趕走租客，這看上去保護了租客，實際上也能為業(yè)主省心。在張先生看來，日本完善且利好房客的房屋租賃規(guī)則，相對于歐美或中國，是一種更穩(wěn)定的租賃關(guān)系。

“受疫情影響，租金稍微降低，但因為持續(xù)的長期租約，反而沒有造成因房屋空置帶來的損失?！睆埾壬f。

目前這套房產(chǎn)已給張先生帶來了理想的收益。土地價值已經(jīng)遠超買入的價格，同時租金收益穩(wěn)定。即便面臨今年4月以來持續(xù)的日元貶值，收益變少也在他的可接受范圍之中。

當然，作為“老外”，張先生在日本買房也交過學費。

由于房屋出租他沒有找中介，而是交給了一個在日本的中國熟人代為管理，他要承擔很多作為房東的煩惱，比如熱水器壞了要馬上修好、房屋修繕費也要定期繳納，為了防止托管方可能帶來的風險，他要定期把租金換成人民幣等。

#02

日本中介：上海、北京、廣東購入者快速增加

包括中國在內(nèi)的世界投資客的熱情，早已傳導(dǎo)給了日本的房屋中介市場。

美國房地產(chǎn)服務(wù)大型企業(yè)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2022年4-9月海外投資者對日本房地產(chǎn)的投資額超過5000億日元（按時下匯率，約合263億人民幣），比上年同期增加8成。7-9月，海外投資者占對日本房地產(chǎn)投資整體的比率達到49%。其中，來自中華圈的投資者屬于活躍的投資人群。

身為華裔的櫻井智，7年前開始在東京經(jīng)營起一家房屋中介公司，員工維持在60人左右，在中國、越南均有分部，客戶主要以中國人、日本人、越南人為主。

今年6月以來，櫻井智明顯感覺到，來找他咨詢買房的中國投資者逐漸變多，咨詢量多出了4倍，房屋出售量達到此前同期的6倍。

在此期間，他售出過價格最高的一套房產(chǎn)高達8億日幣左右（按時下匯率為人民幣4100萬左右），投資方來自于一家中國企業(yè)。

但來得更多的還是個人投資者，相比于企業(yè)，由于貸款手續(xù)繁瑣，海外個人投者難以獲得日本銀行的貸款資格，這讓中國的購房者更傾向于全款買房，購入價格以3000萬日元-1億日元區(qū)間居多（按時下匯率約合人民幣158萬元-526萬元左右）。

就職于大阪一家小型房屋中介機構(gòu)的石田優(yōu)，也印證了這一說法。他曾在中國學習中文，現(xiàn)在他對接的客戶也多以中華圈為主。

他說，到了10月以后，他一個人平均每天就要接待2-3個來自于中國的咨詢者，兩個月內(nèi)成功交易了7套房產(chǎn)。

▲?圖｜日媒今年9月報道中國投資客爆買日本房地產(chǎn)

在石田優(yōu)接手的客戶中，中國的購房者主要來自上海、香港、廣東等中國沿海經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，他們一般青睞房齡在20～30年左右的二手房，這也是日本市場普遍推薦可用來投資的房屋年限，原因主要是房屋質(zhì)量更高、物業(yè)管理更完善等。這部分投資客多希望將房屋租金作為他們固定的投資收益，少數(shù)作為住房需求。

石田優(yōu)提醒，像中國網(wǎng)絡(luò)上“買房移民”的一些廣告，多為一些房屋中介的不實宣傳，買房并不是移民日本的必要條件。

他介紹，目前日本比較受投資客歡迎的房子，一般以東京、名古屋、大阪等三大都市圈為主。如果緊鄰核心商業(yè)區(qū)，這樣的房子流通性好，年凈收益率一般在3-6%之間，比國內(nèi)普遍年收益率在2%左右的理財產(chǎn)品更加吸引中國投資者的興趣。

不過，只看凈收益率偏高的房子也不行。

櫻井智曾經(jīng)手過年化收益率高達11%的房子，收益率高意味著只要持續(xù)維持出租狀態(tài)，只需要9年就能收回全部投資成本。然而這是最理想狀態(tài)下的收益情況。

“一般打出這樣高收益率的房子，客戶最好到現(xiàn)場去看看?？赡芊孔游恢脮容^偏遠，如果租客一旦搬家，房屋斷租，業(yè)主就很容易面臨房屋空置的窘境，收益率再高，錢也進不了口袋?！睓丫钦f。

也有一些投資者偏愛買土地，櫻井智也建議要選地段。他分享了這樣一則故事。

因為要考駕照，櫻井智曾到東京郊外的茨城縣去考。帶著房產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)病，他對當?shù)赝恋厥袌鲞M行了一番了解。

茨城縣和東京都市圈寸土寸金地價大有不同。一位擁有大片土地的老人告訴他，一個人種地種不完、吃不完，也沒有精力把土地拿到市場上賣，地只能空著，巨額的地稅和極差的流通性讓土地難以有價值。

最后老人殷切地詢問櫻井智要不要買這塊地，當然被婉拒了。櫻井智表示，一些投資者會傾向于在日本買塊地再蓋房，那就一定要注意土地是否具備增值可能性。

#03

華人在日本已掀起三次買房熱潮

從業(yè)十幾年，櫻井智經(jīng)歷了三次中國人在日本的買房熱潮。

第一次是2014年日本調(diào)整消費稅前。消費稅率由5%增加到8%。這刺激了部分民眾在增稅前購入房地產(chǎn)。而為了拉攏更多的客戶，各大銀行也開始了利率之爭，相繼下調(diào)房貸利率。

尤其是在調(diào)整消費稅前的最后三個月，櫻井智記得帶客戶們看房“就像買菜一樣，每天都在簽約，每天都在做合同?！?/p>

櫻井智回憶，那時來自中國的購房者還抱著在中國買房的心態(tài)——房子買漲不買跌。消費稅漲了，房子勢必也要漲，他們等著日本的房子像在中國一樣增值。但實際上這個邏輯并不符合日本的房地產(chǎn)市場。

第二次是2015年日元兌人民幣匯率破5。不同于此前的購房熱潮由日本全國的推動，這次熱潮主要是來自中國的購房者，大量的中國投資客利用日元貶值帶來的差價買房，但熱潮比第一次高峰稍遜一籌。

第三次也就是今年，日元兌人民幣匯率第二次破5。相關(guān)背景是全球經(jīng)濟情勢的變化。

2022年3月以來，美國的通貨膨脹嚴重，美聯(lián)儲不得不收緊貨幣政策，相反日本央行仍在進一步放寬貨幣政策，美日息差擴大，日元持續(xù)貶值趨勢。

這被認為是全球購買日本房產(chǎn)的較好時機。據(jù)上海的一家海外房屋中介介紹，日本房價近一段時間雖然有所上漲但浮動不大，整體的凈收益比貶值之前大概下降了0.2～0.3%，但在匯率整體貶值30%的前提下，完全可以補足凈收益率的下降幅度。

▲?圖｜日本網(wǎng)絡(luò)上有許多針對華人的房屋中介業(yè)者

日本房地產(chǎn)對海外投資者有著持續(xù)性的吸引力，與日本房地產(chǎn)行業(yè)的特征不無關(guān)系。

首先，投資日本房產(chǎn)主要在于資產(chǎn)的保值邏輯，并且同時有一定的穩(wěn)定收益，這一點與此前國內(nèi)那種快速上漲的房地產(chǎn)發(fā)展邏輯迥異。對于先求穩(wěn)定再求增益的投資者來說，日本房地產(chǎn)是一種穩(wěn)定的投資理財方式。

日本房地產(chǎn)有世界第二大房地產(chǎn)市場之稱，日本大城市房價放在全球來看，都相對便宜，從長期來看有可持續(xù)的增值空間。

據(jù)石田優(yōu)介紹，位于大阪核心地區(qū)的中央?yún)^(qū)和北區(qū)，處于最好地段的房價近兩三年漲幅也僅在20~30%左右。

其次是日本對海外購房者較為寬松，不限身份、不限購、永久產(chǎn)權(quán)。只要能證明購房人真實身份即可進行房產(chǎn)購買。

中國人購買日本房產(chǎn)只需要三個證件：身份證、身份證公證書和委任狀。如果是親自購房只需要身份證公證書即可，如果委托中介機構(gòu)辦理，則需要一份授權(quán)委任狀。

最后是日本的房地產(chǎn)買賣交易及房屋租賃市場成熟，法律法規(guī)明晰。

尤其是從2020年4月1日起，日本新民法正式實施后，日本原本就相對完善的房產(chǎn)買賣和租賃相關(guān)法律，也在這次更新中得到了又一次完善，對賣方的責任做了更明確的規(guī)范，同時還擴大了買家的權(quán)利。

不過，投資日本房產(chǎn)也不至于穩(wěn)賺不賠，以及絕對的零風險。

在日本，購買房屋時、擁有房屋的期間及出售房屋時都要征稅。第一年一次性要繳納的稅金包括房地產(chǎn)取得稅、登錄免許稅、印花稅、固定資產(chǎn)稅，除此之外還有司法書士費、保險費用、中介費。這部分費用往往不菲。

此外，中介口中所說的“不愁轉(zhuǎn)售”的房子，如果在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，購房者也將面臨高額的征稅費用。

在日本出售房屋時，如果持有期不超過5年，征稅比率高達買賣差價的39%。即便如此，相關(guān)的買賣周期一般也要花上3-6個月，想要立即轉(zhuǎn)售沒有那么簡單。

如果想把房產(chǎn)留給子女，還要付高額的“贈與稅”。根據(jù)贈與財產(chǎn)價值，贈與稅稅率由10%至55%不等。若是1500萬日元以上、3000萬日元以下的財產(chǎn)，贈與稅率是15%。房產(chǎn)價值越高，稅率則越高。

再則，中國人在日本申請貸款的手段比較有限，所以許多人在日本買房時會傾向于一次性全款買房，不過從中國向日本直接匯錢并不容易。有的客戶的購房資金走的就是經(jīng)由中國香港的灰色途徑，這存在風險。

除此之外，還有一些風險要注意識別。

今年6月，500余人在日本購房踩雷，數(shù)億投資款打水漂的新聞?wù)痼@了日本購房市場。

受損投資者所購項目為住宅，由于房屋建造商豐臣商事株式會社承諾在交房后代為運營，業(yè)主可獲穩(wěn)定的租金收益，投資客紛紛交錢買房，但不少人并沒有把房產(chǎn)證拿到自己手中。

結(jié)果是房產(chǎn)投資并沒有按照合同上約定的那樣，租金收入因為各種原因被斷繳，業(yè)主們又沒有房產(chǎn)證在手，面臨著極難的維權(quán)之路。

至于匯率帶來的所謂買房窗口期，其實也是迅速變化的。

隨著美聯(lián)儲的貨幣政策愈發(fā)明朗，日本經(jīng)濟也在10月開放出入境后有所活躍，日元在由低位逐步進入小幅度的上升通道，房屋中介也難以預(yù)測眼下的熱潮是否還會持續(xù)。

▲?應(yīng)受訪者要求，文中陳暢、櫻井智、石田優(yōu)為化名

標簽： 日元貶值 中國人爆買日本房地產(chǎn)