一.首爾房價跌幅領(lǐng)先

不斷上升的利率抑制購房需求，韓國房價繼續(xù)暴跌。

根據(jù)韓國房地產(chǎn)委員會的數(shù)據(jù)，韓國10月全國公寓價格環(huán)比下跌1.20%，這是自2003年11 月數(shù)據(jù)系列開始以來的最大月度跌幅。

【資料圖】

值得注意的是，首都首爾公寓價格下跌1.24%，降幅超過整體，為2008年12月以來最快，連續(xù)第九個月下跌。

首爾作為韓國超一線城市，房價跌幅領(lǐng)先有些反直覺，一線城市在就業(yè)、醫(yī)療、教育、娛樂等方面都擁有頂級且稀缺的資源，即使韓國房地產(chǎn)市場泡沫破裂，首爾房產(chǎn)作為核心資產(chǎn)，也應(yīng)該較為安全。

那為何在本輪房地產(chǎn)調(diào)整中，首爾房價下調(diào)壓力反而更大？

二.首爾人口流失

房價本身是供給和需求的體現(xiàn)。從需求端來看，人口長期大量向核心城市集聚是基本規(guī)律，也是首爾等一線城市房價不斷上漲的核心推動力。

但在韓國，由于許多年輕人推遲或放棄結(jié)婚及生育，新生人口不斷減少，全國人口已于2021年進(jìn)入負(fù)增長狀態(tài)。

從首爾來看，1990年前受城市化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動，外地人口曾大舉涌入首爾，帶動人口增長，首爾市人口1992年達(dá)到峰值1097萬人，但隨著城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段過去，疊加高房價的壓力，人口從遷入逐漸變成凈流出，人口萎縮比韓國整體來得還更早一些。

繼首爾市常住人口跌破千萬人口大關(guān)后，今年5月底再次跌破950萬，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，已不能被稱為“超級大城市”。

近年韓國房價上漲一直都靠供應(yīng)不足來支撐，前任韓國總統(tǒng)文在寅2017年上任以來，并沒有增加住房供應(yīng)，住宅投資過去五年一直較為疲軟。

不過2022年新政府尹錫悅上臺后，供給緊缺有改善的跡象，根據(jù)其方案，韓國政府將在2023至2027年間提供270萬套住房，其中首爾周邊地區(qū)占據(jù)大頭，首爾（50萬套）在內(nèi)的首都圈地區(qū)將供應(yīng)158萬套，其余地區(qū)將供應(yīng)112萬套。

需求在下滑，而供給卻在增加，促使首爾房價降溫。

三.首爾房地產(chǎn)泡沫或更為嚴(yán)重

近五年韓國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了連續(xù)的上漲，首爾作為核心資產(chǎn)，漲幅更大。

2017年至2022年8月，韓國首爾房價漲幅高達(dá)87%，顯著高于全國房價37%的漲幅，需求與價格走勢背離，顯示出更強(qiáng)的泡沫化傾向。

房價暴增使得首爾住房難以負(fù)擔(dān)。首爾住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)（K-HAl）用于衡量中等家庭收入與購買中等價位住房所需收入的比例，比例越低，購房負(fù)擔(dān)越輕。

該指數(shù)在2016年前一直在穩(wěn)定下降，但此后快速上升，2022年二季度躍升至204，創(chuàng)2004 年有數(shù)據(jù)以來新高，顯著高于84.9的韓國平均水平。

值得注意的是，首爾高價房產(chǎn)的持有成本也很高。

一方面，韓國家庭嚴(yán)重依賴貸款來購房，且超過七成的貸款都是浮動利率，韓國央行大幅加息會另購房者的還款負(fù)擔(dān)大大加重。

此外，韓國專門用來打擊炒房者的綜合不動產(chǎn)稅，帶有明顯的調(diào)控性質(zhì)，其特點(diǎn)就是持有房屋價值總額越多，繳稅越多。

相比韓國其他地區(qū)，高房價的首爾還貸負(fù)擔(dān)、持有成本都更高，在投機(jī)炒房趨勢開始逆轉(zhuǎn)的背景下，這些高端房產(chǎn)漸漸陷入無人問津的尷尬境地。

據(jù)韓國媒體報道，7月首爾公寓銷量降至2006年有數(shù)據(jù)以來的最低，8月銷售量預(yù)計將再創(chuàng)歷史新低。市場流動性枯竭，急于出手的房主不得不通過大規(guī)模的降價，來獲得稀缺的流動性。

四.一線城市房價只漲不跌

首爾房價跌幅超過整體的情況并非首次。

上一次韓國房價崩盤要追溯至金融危機(jī)時期，2009年至2014年韓國住房市場曾陷入長達(dá)五年的低迷。

而從數(shù)據(jù)來看，2010年-2013年首爾房價跌幅都高于整體，直到2014年首爾房價才隨著房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)而回升。

五.富人很受傷

一線城市一般是一國高收入人群的主要集聚地，即使人口增長放緩甚至陷入負(fù)增長，但只要該城市的高收入人群還在增加，房價就有繼續(xù)增長的動力。

但韓國富人的錢包也在縮水。自去年年中以來，韓國Kospi指數(shù)持續(xù)下跌，即使10月中旬以來有所反彈，年初至今的跌幅仍達(dá)到18%。

根據(jù)福布斯發(fā)布2022韓國富豪榜，韓國最富有50人的財富總和由去年的1560億美元下降到1300億美元，且今年沒有任何一位上榜者的財富超過100億美元，這是近十年來的首次。

實(shí)際上，中心城市房價跌幅領(lǐng)先的情況并不僅限于韓國。

雖然全美房地產(chǎn)市場都在走弱，但房價越貴的地區(qū)降溫速度越快，硅谷的首府圣何塞降溫速度更是位列榜首，主要就是因?yàn)槊绹萍季揞^大規(guī)模裁員，使得原本以高薪著稱的碼農(nóng)購買力大幅下降。

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