最慘“打新”人：網(wǎng)紅盤(pán)跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)，還未交房就想賣(mài)房

01?新房、二手房成交數(shù)據(jù)

2023年8月1日-8月22日，深圳市新房住宅共成交1545套，二手房住宅共成交1723套，日成交量見(jiàn)圖示。

(相關(guān)資料圖)

02?一線(xiàn)市場(chǎng)分析

八月下旬，二手房市場(chǎng)依舊不見(jiàn)景氣，呈現(xiàn)持續(xù)走低之勢(shì)。

—— 觀海臺(tái)82平3房，現(xiàn)在市場(chǎng)有套業(yè)主1100萬(wàn)可賣(mài)，比去年年底最低成交價(jià)，還要再跌價(jià)50萬(wàn)。

—— 華潤(rùn)城190平4房，上周成交價(jià)2850萬(wàn)，相比今年3月成交，跌了530萬(wàn)；

—— 花樣年花郡27平1房，上周成交價(jià)215萬(wàn)，相比今年1月成交，跌了53萬(wàn)；

此外，上周還有更多小區(qū)成交也在跌價(jià)，感興趣的朋友可以查看我們gzh周二的成交數(shù)據(jù)。

現(xiàn)在的市場(chǎng)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)并不友好，但對(duì)于購(gòu)房者，卻是有很多撿筍的機(jī)會(huì)。

招商海月花園三期，135平3+1房，中層，南北通透，業(yè)主報(bào)價(jià)1380萬(wàn)，單價(jià)僅10萬(wàn)/平。

要知道，這個(gè)小區(qū)近三年來(lái)成交均價(jià)都沒(méi)有跌破11萬(wàn)，這是首套而且是唯一一套跌至10萬(wàn)出頭的房源，而且樓層朝向都不錯(cuò)。

去年五月，一套139平4房，南向中高層，成交價(jià)高達(dá)1880萬(wàn)，比這套足足高了500萬(wàn)。不僅如此，這套房也與小區(qū)在售房源，拉開(kāi)了將近500萬(wàn)的差距，目前還有一套東南向同戶(hù)型在掛盤(pán)，報(bào)價(jià)1700萬(wàn)。

招商海月花園三期的這套房，由于價(jià)格太筍，都驚動(dòng)到了前海的業(yè)主，看到后海核心地段的優(yōu)質(zhì)戶(hù)型竟也跌至10萬(wàn)單價(jià)，自己都不敢賣(mài)房了，直呼，“感覺(jué)大家要開(kāi)始砸盤(pán)的了呢”。

當(dāng)然，這套極筍盤(pán)一經(jīng)放出，便引得市場(chǎng)瘋搶?？捶康娜私j(luò)繹不絕，更是有中介從早到晚都守在房子里，等著上客。

我們也有不少客戶(hù)看上了這套房子，畢竟價(jià)格優(yōu)勢(shì)擺在這里，買(mǎi)房人很難不動(dòng)心。

最近的市場(chǎng)上，優(yōu)質(zhì)筍盤(pán)不斷，不少房子的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已經(jīng)高于新盤(pán)了，二手房的市場(chǎng)關(guān)注度也慢慢回趕新房。

近兩年的打新的客戶(hù)，已經(jīng)站在高崗上了，即便是網(wǎng)紅盤(pán)，打新人也在虧本。

03?跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)：深圳最慘“打新”人虧慘了

前兩年，網(wǎng)紅盤(pán)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一二期被萬(wàn)人瘋。而如今，打新的業(yè)主們卻面臨虧本的困境。

2020年底，網(wǎng)紅盤(pán)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期開(kāi)盤(pán)，9690批客戶(hù)搶1171套房，均價(jià)為13.1萬(wàn)/平，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)全部售罄，全部清盤(pán)。

2021年底，華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期再度開(kāi)盤(pán)，共1486批客戶(hù)搶1024套房，均價(jià)約13.2萬(wàn)/平。在當(dāng)時(shí)成交急劇下滑的市場(chǎng)背景下，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)去化率也達(dá)到了85%左右。

大家在瘋搶時(shí)，估計(jì)也沒(méi)想到深圳樓市自指導(dǎo)價(jià)之后一蹶不振。兩年來(lái)的市場(chǎng)調(diào)控，華潤(rùn)城相比高峰期成交價(jià)，跌幅快接近30%，至今仍在下跌。

按照現(xiàn)在的市場(chǎng)成交計(jì)算，當(dāng)年打新潤(rùn)璽一期二期的購(gòu)房者是虧的挺多，有的甚至快要跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)了。

華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期100平3房，套內(nèi)實(shí)用率73%-75%，總價(jià)區(qū)間1184萬(wàn)-1371萬(wàn)。該戶(hù)型完全可以與華潤(rùn)城一期89平3房相對(duì)標(biāo)。

華潤(rùn)城一期89平3房，套內(nèi)面積在73平，目前市場(chǎng)成交價(jià)在1350萬(wàn)左右。對(duì)于樓層更低、或者朝向更差的成交價(jià)還要更低?，F(xiàn)在華潤(rùn)城一期一套89平3房，西北向高樓層，報(bào)價(jià)1350萬(wàn)，底價(jià)1300萬(wàn)，至今無(wú)法賣(mài)掉。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：小鹿選房）

按照現(xiàn)在市場(chǎng)成交來(lái)看，華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期100平3房市場(chǎng)價(jià)也就在1350萬(wàn)左右，接近開(kāi)盤(pán)價(jià)，若市場(chǎng)還持續(xù)下跌，部分戶(hù)型跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)也有可能。

華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期120平3房，新房業(yè)主同樣面臨虧本的局面。該戶(hù)型得房率75%左右，總價(jià)區(qū)間在1550-1721萬(wàn)。其中華潤(rùn)城一期125平3房完全可以與之對(duì)標(biāo)。

華潤(rùn)城一期125平3房套內(nèi)面積在96平左右，最近成交一套在今年3月份，中間樓層成交價(jià)在1900萬(wàn)，而現(xiàn)在市場(chǎng)相比3月還要更慘，要想成交基本得跌至1800萬(wàn)左右。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：小鹿選房）

所以，按照市場(chǎng)成交來(lái)看，潤(rùn)璽二期120平3房的成交價(jià)也就在1800萬(wàn)左右。雖然還沒(méi)有跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)，若要算上這兩年的供樓成本，基本是虧本的。

我們也了解到，華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期一業(yè)主，買(mǎi)了120平3房，如今小區(qū)還未交房，紅本還沒(méi)有拿到手，就想要現(xiàn)在賣(mài)掉。當(dāng)然，房子沒(méi)過(guò)限售期，自然是不可能賣(mài)掉，即便有人愿意接盤(pán)，這位業(yè)主大概率得虧本賣(mài)房。

打新的業(yè)主們?cè)疽詾榇虻骄唾嵉降馁I(mǎi)賣(mài)，曾經(jīng)市場(chǎng)的香餑餑，如今卻成為了“燙手的山芋”。

當(dāng)然，虧本的網(wǎng)紅新盤(pán)還不止華潤(rùn)城，前海2021-2022年期間開(kāi)盤(pán)的網(wǎng)紅日光盤(pán)，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)成交來(lái)看，很多都已經(jīng)跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)，如今業(yè)主也是血虧。

比如，前海龍光天境，當(dāng)年的超級(jí)網(wǎng)紅熱盤(pán)，2021年1月開(kāi)盤(pán)，恰逢市場(chǎng)高峰期，2857批客戶(hù)入圍搶1003套房，入圍積分要求達(dá)到了70分，最低社保個(gè)稅入圍月數(shù)達(dá)到66個(gè)月。也就意味著，社保沒(méi)有交滿(mǎn)5.5年的購(gòu)房者，連搖號(hào)的機(jī)會(huì)也沒(méi)有。即便入圍要求如此高，前海龍光天境也是以開(kāi)盤(pán)日光的成績(jī)收?qǐng)觥?/p>

不過(guò)，搶到房的業(yè)主這兩年也沒(méi)少省心。2022年8月，龍光地產(chǎn)就官宣“暴雷”。對(duì)于當(dāng)時(shí)已經(jīng)供了1多年樓的龍光天境業(yè)主來(lái)說(shuō)，這猶如晴天霹靂。項(xiàng)目是否能夠按時(shí)交付以及交付質(zhì)量等問(wèn)題，至今仍是未解之謎。

而這還沒(méi)有結(jié)束，對(duì)于龍光天境業(yè)主打擊最大的，應(yīng)該是現(xiàn)在面臨血虧的現(xiàn)實(shí)。

前海龍光天境，位于前海前灣片區(qū)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)11.2萬(wàn)/平，單價(jià)區(qū)間為10.2-12.1萬(wàn)/平，戶(hù)型在107-146㎡之間，總價(jià)區(qū)間在1153萬(wàn)-1743萬(wàn)。

2021年1月開(kāi)盤(pán)時(shí)，前海住宅稀缺，二手房成交單價(jià)已突破16萬(wàn)，龍光天境11萬(wàn)/平的開(kāi)盤(pán)均價(jià)在當(dāng)時(shí)的確很香，每平倒掛5萬(wàn)多的優(yōu)勢(shì)讓市場(chǎng)搶破了頭。

然而，僅僅2年多的時(shí)間，前海新盤(pán)成交均價(jià)就已經(jīng)跌破10萬(wàn)/平。

比如深業(yè)云海灣，今年6月開(kāi)盤(pán)，共919套房，均價(jià)9.2萬(wàn)/平，最低均價(jià)僅8.02萬(wàn)/平。地理位置相比龍光天境更具優(yōu)勢(shì)、價(jià)格更便宜，最終也沒(méi)能做到當(dāng)天100%去化。

很多開(kāi)盤(pán)日光的網(wǎng)紅新盤(pán)，未來(lái)也許會(huì)面臨高位站崗，虧本賣(mài)房的局面。

暫且不說(shuō)供樓成本，即便是按照打新時(shí)的買(mǎi)入價(jià)格也不一定能夠順利賣(mài)出。目前市場(chǎng)上新盤(pán)，即便位于核心地段，開(kāi)盤(pán)價(jià)已經(jīng)高于二手房。新盤(pán)的價(jià)格掛盤(pán)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)消失。外加開(kāi)發(fā)商暴雷問(wèn)題，新盤(pán)業(yè)主頭更疼了。

整整兩年的市場(chǎng)調(diào)控，二手房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)發(fā)生了根本性改變。若未來(lái)深圳樓市沒(méi)有受到強(qiáng)刺激，二手房的價(jià)格可能還會(huì)小幅波動(dòng)，橫盤(pán)一段時(shí)間。更多的網(wǎng)紅新盤(pán)將會(huì)正式迎來(lái)二手房市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

最近二手房市場(chǎng)還是有回暖的跡象，大部分原因是新房在價(jià)格已經(jīng)不具有優(yōu)勢(shì)，雖然部分新房的開(kāi)盤(pán)價(jià)格和周邊二手房相差不大。新房一般需要兩年左右交房，加上這些隱形成本，其實(shí)價(jià)格沒(méi)有二手有優(yōu)勢(shì)。其次，新房的得房率和容積率等肯定沒(méi)有一些準(zhǔn)新房有優(yōu)勢(shì)。再次，現(xiàn)在買(mǎi)新房的客戶(hù)或多或少還是擔(dān)心開(kāi)發(fā)商暴雷。

通過(guò)我們公司最近的咨詢(xún)、帶看、成交來(lái)看，我們預(yù)計(jì)二手房的接下來(lái)還是會(huì)持續(xù)回暖，二手房市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)了黎明前的黑暗。

對(duì)于深圳很多剛需購(gòu)房者而言，打新，已經(jīng)不是第一選擇。

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