美國商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)浮現(xiàn)！約1550億美元恐陷困境，折扣房價(jià)還趕不上地價(jià)

一座位于紐約第五大道529號的20層塔樓，因其超現(xiàn)實(shí)的粉紅色設(shè)計(jì)在大中央車站周圍的其他建筑中脫穎而出，該設(shè)計(jì)以愛麗絲夢游仙境為靈感。

但對于投資者而言，這座大樓引人注目的并非其外表，而是它是美國紐約最近易手的少數(shù)商業(yè)樓之一，為曼哈頓舊辦公室的價(jià)值提供了線索。

(資料圖)

三個月前，Silverstein Properties以1.05億美元的價(jià)格出售了這座舊辦公樓，按每平方英尺的價(jià)格計(jì)算，這甚至低于2015年同一條街對面的一塊土地的價(jià)值。

黑石（Blackstone）最近以3.2億美元的價(jià)格出售了位于曼哈頓中城的一處大樓，比2006年折價(jià)了三分之一，還將其在曼哈頓下城持有的One Liberty Plaza的股份出售給布魯克菲爾德，該交易對該大廈的估值為10億美元，低于2017年黑石購買其權(quán)益時(shí)的15.5億美元估值。

這些大樓的處境折射出美國商業(yè)地產(chǎn)走出超廉價(jià)資金的黃金時(shí)代，也是美國可能正在醞釀的一場商業(yè)房地產(chǎn)危機(jī)的縮影。

640億美元資產(chǎn)陷入困境

MSCI Real Assets近期的一份報(bào)告稱，今年第一季，陷入困境的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，即因業(yè)主無力償還抵押貸款而被迫出售的房產(chǎn)的數(shù)量激增10%，達(dá)到640億美元左右。據(jù)該機(jī)構(gòu)稱，還有1550億美元的資產(chǎn)可能面臨變成壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款拖欠率在今年前3個月也上升至3%。MSCI Real Assets的研究人員克斯泰羅（Jim Costello）和馬爾?。ˋlexis Maltin）在報(bào)告中稱：“如果這種潛在的困境升級為全面的麻煩，不良資產(chǎn)出售的增加和價(jià)格的下跌將不可避免。”

在今年稍早的銀行業(yè)危機(jī)后，商業(yè)地產(chǎn)可能成為下一個陷入危機(jī)的行業(yè)。而商業(yè)地產(chǎn)若出現(xiàn)問題也會令美國銀行在下半年持續(xù)動蕩，尤其對于規(guī)模較小的銀行來說，這些銀行為大約60%的商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)提供融資。

根據(jù)MSCI Real Assets的報(bào)告，包括商場在內(nèi)的美國零售地產(chǎn)壓力中最大，有價(jià)值近230億美元的資產(chǎn)陷入困境。此外，鑒于居家辦公和裁員的趨勢，辦公樓面臨著更大的到期債務(wù)潮，導(dǎo)致近430億美元的資產(chǎn)存在潛在困境，是潛在風(fēng)險(xiǎn)最大的分項(xiàng)。

穆迪數(shù)據(jù)顯示，今年第一季，美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格自2011年以來首次出現(xiàn)下跌，主要是受到多戶住宅和辦公樓價(jià)格下跌的拖累，突顯出銀行業(yè)面臨更多財(cái)務(wù)壓力的風(fēng)險(xiǎn)。

穆迪的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家贊迪（Mark Zandi）稱：“更多的價(jià)格下跌即將到來”，這將加劇許多銀行面臨的困難。摩根士丹利的首席投資官兼首席美國股票策略師威爾遜（Mike Wilson）更警告稱，美國商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格可能會從峰值水平暴跌40%，跌幅比2008年全球金融危機(jī)時(shí)更加嚴(yán)重。

聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)目前也正密切關(guān)注銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。由耶倫領(lǐng)導(dǎo)的金融穩(wěn)定監(jiān)督委員會近期召開會議，討論銀行業(yè)問題，重點(diǎn)關(guān)注銀行在商業(yè)房地產(chǎn)貸款方面面臨的風(fēng)險(xiǎn)。她稱，這些風(fēng)險(xiǎn)主要集中在小銀行為辦公樓所提供的貸款，她預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)貸款違約可能會導(dǎo)致更多銀行倒閉。鮑威爾上周在出席參議院銀行業(yè)委員會聽證會時(shí)也稱，美聯(lián)儲將與商業(yè)地產(chǎn)持有量較高的銀行展開合作，試圖幫助這類銀行應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)集中風(fēng)險(xiǎn)。

折價(jià)拋售，房價(jià)抵不上地價(jià)

根據(jù)MSCI Real Assets的數(shù)據(jù)，曼哈頓是不良商業(yè)地產(chǎn)銷售最活躍的市場，截至5月的過去12個月內(nèi)，共錄得26億美元的交易，占全美交易的19%。這些交易中不少都是業(yè)主出于財(cái)務(wù)壓力所進(jìn)行的折價(jià)拋售。

房地產(chǎn)投資銀行Eastdil Secured的董事總經(jīng)理西爾弗曼（Will Silverman）稱：“在紐約，商業(yè)樓的售價(jià)甚至低于其座下土地的價(jià)值。以絕對美元價(jià)值來衡量，其價(jià)格低于過去20年來的水平?！?/p>

折價(jià)拋售不僅僅存在于紐約，休斯頓的一些重債辦公樓業(yè)主也開始止贖，舊金山酒店和購物中心的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款更出現(xiàn)違約。MSCI Real Assets的數(shù)據(jù)顯示，洛杉磯以7.46億美元的成交額緊隨紐約其后，成為第二活躍的不良商業(yè)地產(chǎn)銷售市場，休斯頓位居第三。

房產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行（JLL）估計(jì)，作為全球最大的辦公樓市場，紐約的辦公樓最近的銷售價(jià)格比此前的購入價(jià)值總計(jì)折價(jià)了760億美元，73個辦公樓目前的價(jià)值低于他們的貸款余額，資不抵債。

紐約最大的開發(fā)商之一RXR的總裁雷克勒（Scott Rechler）將這種情況比作“颶風(fēng)登陸”?！拔也淮_定人們是否已經(jīng)接受風(fēng)暴將盤旋多久以及會造成多大的破壞?！彼Q，“對于商業(yè)房地產(chǎn)，我認(rèn)為市場仍低估了其潛在危機(jī)的嚴(yán)重性?！?/p>

資管公司世邦魏理仕（CBRE IM）警示稱，這種強(qiáng)制出售導(dǎo)致的財(cái)務(wù)損失可能仍未完全體現(xiàn)出來，因?yàn)榈谝患径壬虡I(yè)房地產(chǎn)交易量同比下降了一半以上，也就是許多業(yè)主還在苦苦堅(jiān)持。

但市場人士普遍認(rèn)為，在情況好轉(zhuǎn)之前，業(yè)主、銀行等貸款人繼續(xù)持有陷入困境的地產(chǎn)的靈活性較小。一位經(jīng)紀(jì)人估計(jì)，無論是從債務(wù)水平還是入住率來看，只有紐約排名前10%的辦公樓尚未陷入困境，這意味著，“市場正處于強(qiáng)制銷售的前沿?！?/p>

即使是曾經(jīng)堅(jiān)定看好美國房產(chǎn)市場的黑石集團(tuán)近期也表示，傳統(tǒng)美國辦公樓在其全球投資組合中所占比例已不足2%，大幅低于2007年逾60%的占比，因?yàn)樵摴尽坝幸廪D(zhuǎn)向”其他行業(yè)投資。

隨著更多業(yè)主被迫進(jìn)行再融資，折價(jià)銷售可能還會加速。根據(jù)MSCI的數(shù)據(jù)，近9000億美元的美國商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)將于今明兩年到期。如果所有者不能以合理的條件再融資，或者被迫注入數(shù)百萬美元的新資本，那么他們只能選擇折價(jià)出售。

投資集團(tuán)Fortress Investment Group負(fù)責(zé)全球房產(chǎn)業(yè)務(wù)的總經(jīng)理斯圖爾特（Steven Stuart）稱，“商業(yè)地產(chǎn)市場的核心問題是，其中的許多資產(chǎn)是幾年前以短期浮動利率進(jìn)行債務(wù)融資的。在任何再融資談判中，辦公室這一最大的商業(yè)房地產(chǎn)分項(xiàng)的未來都充滿了不確定性?！?/p>

世邦魏理仕的首席投資官英格索爾（Julie Ingersoll）更表示：“辦公室正處于一場大規(guī)模的范式轉(zhuǎn)變之中。我們認(rèn)為，需要五年多的時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)需求的根本轉(zhuǎn)變。這是我們過去從未見過的房地產(chǎn)周期。”

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