再傳大利空！又一百強(qiáng)地產(chǎn)違約，河南國資扮演“白衣騎士”被深套

地產(chǎn)公司可謂是“吃人不吐骨頭”。

今天，我們要說的是建業(yè)地產(chǎn)。

【資料圖】

最近，建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）發(fā)布公告，自今年二季度以來，中國房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)疲弱，每月銷售逐漸惡化，銷售不及預(yù)期，本集團(tuán)流動(dòng)資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加，公司未能在2023年6月23日寬限期結(jié)束前支付2024年到期的7.75%優(yōu)先票據(jù)。經(jīng)公司審慎考慮，暫定向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付。

至此，這家百強(qiáng)房企、有著“河南王”之稱的建業(yè)地產(chǎn)，正式違約！

不過，危機(jī)的形成并非一朝一夕。

2016年至2019年，建業(yè)地產(chǎn)的合同銷售金額由201.46億元增長至1011.5億元，邁入“千億地產(chǎn)”俱樂部。而且，從百億到千億，建業(yè)地產(chǎn)僅用了不到5年時(shí)間。

為什么這段時(shí)期發(fā)展這么快？

主要得益于河南地區(qū)的棚改，尤其是鄭州、洛陽等地貢獻(xiàn)了大部分業(yè)績，再通過不斷加杠桿，建業(yè)地產(chǎn)迎來了“黃金發(fā)展期”。只不過，所謂的“黃金發(fā)展期”，來得快去得更快。

前面提到，2019年，建業(yè)地產(chǎn)的合同銷售金額已經(jīng)超過了千億，但是，這一年公司的營業(yè)收入為307.7億元。這就說明，公司步子邁的很大，追求發(fā)展的高速度。于是乎，這四年時(shí)間，建業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率由84.21%攀升至91.25%，負(fù)債水平大幅提升。

從2019年開始，棚改帶來的刺激作用變得越來越弱，公司銷售變得越來越困難。與此同時(shí)，全國各地的房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，尤其是“三道紅線”政策的出臺(tái)，建業(yè)地產(chǎn)被其引以為傲的“增速”反噬。

除此之外，水災(zāi)、疫情包括美聯(lián)儲(chǔ)加息都是重要的利空因素。

前面提到，建業(yè)地產(chǎn)對2024年到期的7.75%優(yōu)先票據(jù)違約。注意，這是一個(gè)非常高的利率。但是，由于美聯(lián)儲(chǔ)加息緣故，如果房地產(chǎn)公司想要舉新債還舊債，就必須承擔(dān)更高的財(cái)務(wù)成本。顯然，這是沒有辦法承擔(dān)的。

進(jìn)入2021年后，建業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)迅速惡化。

2021年，建業(yè)地產(chǎn)凈利潤為6.05億元，同比下降66.42%，毛利率由2020年的19.85%下降至16.23%。同年9月，建業(yè)集團(tuán)向河南省政府發(fā)出求救信，危機(jī)正式公開化。

盡管從2022年開始，建業(yè)集團(tuán)開始對組織架構(gòu)進(jìn)行大刀闊斧的改革，并圍繞“促回款、保交付、清欠款和盤活不動(dòng)產(chǎn)”開展了一系列的自救行動(dòng)，但效果一般。2022年，建業(yè)地產(chǎn)巨虧75.6億元，一把虧光了此前7年的盈利。

在這個(gè)過程中，河南國資扮演了“白衣騎士”的角色，伸去了援助之手。不過，遺憾的是，現(xiàn)也已經(jīng)被深套。

2022年6月，河南鐵建收購建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份，成為公司第二大股東，并且還向建業(yè)地產(chǎn)購買了約7.08億港元的可轉(zhuǎn)債，用以補(bǔ)充公司資本金。除此之外，控股股東恩輝投資也表示，將股份出售所得以貸款方式提供給建業(yè)地產(chǎn)。

但是，這依舊沒法逆天改命。

截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)負(fù)債率攀升至97.6%，凈負(fù)債率飆升至580%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支付短期借款。換言之，在房地產(chǎn)銷售尚未明顯回暖的背景下，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)是回天乏術(shù)。

今年以來，建業(yè)地產(chǎn)年內(nèi)跌幅近70%，股價(jià)創(chuàng)出新低；跟最高點(diǎn)比，建業(yè)地產(chǎn)的跌幅為97%，股價(jià)剩下零頭。就連“白衣騎士”河南鐵建，較入股價(jià)比也已經(jīng)跌去了80%，只能用深套來形容。

建業(yè)地產(chǎn)的明天在哪里？

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