主播為何熱衷拿地買樓？

頭部直播機(jī)構(gòu)多落戶杭州市濱江區(qū)。（視覺中國/圖）

2023年6月11日，據(jù)房地產(chǎn)公司綠城樂居官微，近期宸帆電子商務(wù)有限公司（下稱宸帆）與綠城管理舉行簽約儀式，將委托綠城管理在杭州市濱江區(qū)代建“宸帆人工智能新電商產(chǎn)業(yè)基地”。

(資料圖片)

宸帆的大股東及董事長均為朱宸慧，其更知名的身份是網(wǎng)紅及主播雪梨。上述地塊為工業(yè)用地，由宸帆在2021年9月購入，成交金額2122萬元。

不只雪梨，頭部直播機(jī)構(gòu)正在不約而同地買地、買樓。

他們的落戶地以杭州濱江和蕭山兩區(qū)居多，尤其是濱江，被視為杭州直播電商重鎮(zhèn)。新榜評選的八大頂尖直播電商企業(yè)中，有3家以或租或買的方式在濱江區(qū)落子。

其中率先出手的是遙望科技（002291.SZ），這家MCN擁有瑜大公子、李宣卓等頭部主播。2020年，遙望科技斥資九千余萬購入杭州余杭區(qū)未來科技城（海創(chuàng)園）一塊創(chuàng)新工業(yè)用地作為遙望新總部大樓，又在2022年買下余杭區(qū)一整棟辦公樓。

2023年4月，薇婭夫婦的謙尋（杭州）控股有限責(zé)任公司（下稱謙尋）競得杭州濱江互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)一黃金地塊，成交價2206萬元，計劃投資3億元打造新零售電商直播產(chǎn)業(yè)基地。該地塊不到一千米就是阿里巴巴的濱江園區(qū)。

據(jù)《錢江日報》，八大頂尖直播電商企業(yè)之一無憂傳媒，也計劃于2023年在杭州蕭山區(qū)拿地蓋樓。

頭部主播買樓、買地也不局限于杭州。2022年12月，抖音頭部主播大小楊兄弟倆斥資1.03億元，在合肥拍下一處建筑面積超5萬平方米的房產(chǎn)，用于建設(shè)三只羊全球總部。2023年6月18日，三只羊官方宣布，大樓即將竣工。

在大眾的印象中，直播是輕資產(chǎn)行業(yè)，主播為何要買入重資產(chǎn)的土地或大樓？

辛選位于廣州市白云區(qū)的直播基地。（視覺中國/圖）

員工至少千人

盤點(diǎn)這些頭部直播機(jī)構(gòu)的員工人數(shù)，南方周末記者發(fā)現(xiàn)，它們已是名副其實(shí)的大公司，其中最少的，員工也超過千人。

“博地中心八九百方以上的場地已經(jīng)不好租，想要整層是沒有的?！蹦戏街苣┯浾咭宰饪蜕矸葑稍儯晃辉诤贾葚?fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的中介說，如果還想設(shè)置直播間，800平方米肯定是不夠用的。

博地中心位于杭州蕭山區(qū)，快手頭部主播辛巴的辛選和大小楊哥的三只羊均入駐這棟大樓。辛選在2020年就租下博地中心的三層樓。三只羊在2023年4月入駐博地C座38層，整層大約有2000平方米。

如今，辛選的辦公場地已由博地中心擴(kuò)展到位于濱江區(qū)的海威中心三號樓整棟，共有23層，旁邊的一號樓是華為在杭州的辦公地。2023年3月，辛巴團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)旗下主播前往杭州，他和旗下的一眾主播如今都在這棟樓工作。

辛選向南方周末記者提供的數(shù)據(jù)顯示，辛選在全國的員工人數(shù)突破四千人，僅簽約的主播便多達(dá)千人。

辛選相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者，截至目前，辛選的辦公場地均采用租賃形式，位于廣州白云區(qū)的直播基地也在正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

南方周末記者聯(lián)系了多家選擇在杭州置業(yè)的電商直播企業(yè)，自用是他們購置地皮、寫字樓的核心目的。

“直播間對辦公空間要求最高。”謙尋相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者，越有能力的主播越會要求空間功能更豐富的直播場地。如果企業(yè)有100個紅人主播或者明星主播，就意味著要開設(shè)一百多個直播間，還要匹配圍繞直播間的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，如招商、運(yùn)營、選品等。

當(dāng)前謙尋的員工大約有一千四百多名，參與研發(fā)的技術(shù)人員有一百多位，還有部分算法團(tuán)隊(duì)在上海。

以往的報道記錄著謙尋直播場地的變化。2017年，謙尋在杭州上城區(qū)九堡街幾十平方米的辦公室起家；后來發(fā)展到兩層倉庫才能放得下樣品；2019年，謙尋搬到與阿里巴巴濱江園區(qū)一路之隔的阿里中心1號樓并租下十層樓，共計3.3萬平方米，其中兩層大約一萬平方米作為產(chǎn)品展廳，供主播選品。

由于謙尋直播間擴(kuò)充的需要，上述兩層選品展廳已縮減，主播選品也可同步在內(nèi)部研發(fā)的線上系統(tǒng)進(jìn)行。這套系統(tǒng)被謙尋稱為數(shù)智化供應(yīng)鏈。

此外，謙尋還有不少基于直播衍生的子公司業(yè)務(wù)，也擠在3.3萬平米的阿里中心辦公，如謙禧負(fù)責(zé)IP運(yùn)營、謙播主打店播服務(wù)、謙品發(fā)力供應(yīng)鏈，以及鋒味派等自主孵化品牌等。

謙尋4月拿地欲打造的新零售電商直播產(chǎn)業(yè)基地，由一幢21層高的數(shù)字媒體產(chǎn)業(yè)大樓、幾幢2層-6層不等的副樓合圍而成，占地面積有16031平方米，約24畝，總建筑面積達(dá)到6.6萬平方米，比在阿里中心時擴(kuò)大一倍。這一地塊在5月24日舉行完奠基儀式，仍在建設(shè)初期。

上述謙尋相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)為何買地蓋樓時表示，新大樓的作用一是豐富自身的直播場景，二是創(chuàng)造直播生態(tài)，尤其是直播相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，也希望不同垂類業(yè)務(wù)中的第三方服務(wù)商能夠從基地里生長出來。

在謙尋拿地之前，遙望科技最早在杭州購置地皮和寫字樓，還盤活爛尾樓喬司商城。遙望科技董秘何劍鋒向南方周末記者表示，購置辦公樓等都是基于經(jīng)營辦公、直播間、研發(fā)等云運(yùn)營所需，喬司商城只是作為運(yùn)營商整體運(yùn)營，公司不持有產(chǎn)權(quán)。

小楊哥也曾在直播時回應(yīng)過巨資買樓一事，稱現(xiàn)在公司占地15畝，不太夠用，公司員工一萬多人，買樓能讓大家更好就業(yè)。

入駐杭州也是為了整合更優(yōu)質(zhì)的資源，再把產(chǎn)品、品牌、人才等資源引進(jìn)老家安徽，為家鄉(xiāng)做出一個電商品牌。大小楊哥及旗下主播的直播間IP定位均在安徽。

圖為大小楊哥現(xiàn)在的辦公地，占地15畝已不夠用，公司員工一萬多人。（視覺中國/圖）

企業(yè)變大都想干

仲量聯(lián)行報告顯示，2023年一季度，杭州甲級辦公樓市場空置率為20.6%，乙級辦公樓空置率為18.6%，未來三年大量優(yōu)質(zhì)供應(yīng)陸續(xù)進(jìn)入市場，預(yù)計在2025年前后，杭州的空置率將會達(dá)到較高水平。

寫字樓空置率走高，頭部主播為何還要出手？

實(shí)際上，除了滿足自身業(yè)務(wù)需求外，持有土地或?qū)懽謽菍τ谄髽I(yè)而言還有很多好處。

“如果是納稅額較高的企業(yè)，可以考慮購買寫字樓?！币晃缓贾轂I江地區(qū)的商辦物業(yè)中介對南方周末記者說，買入自用寫字樓可以作為公司固定資產(chǎn)，財務(wù)核算時每年能夠計提折舊，以此沖抵企業(yè)所得稅。

在戴德梁行中國資本市場部聯(lián)席主管、董事總經(jīng)理劉兵看來，企業(yè)長期租賃辦公經(jīng)營場地，會受制于房東漲租的不穩(wěn)定性因素影響，購買自用的辦公場地既能減少不穩(wěn)定的房租支出，又能展示企業(yè)形象，“這是所有企業(yè)變大后都想做的一件事”。

“前幾年的TMT行業(yè)也是這樣?！眲⒈鴮δ戏街苣┯浾哒f，選擇買地買樓并非直播電商行業(yè)特有。

上述戴德梁行報告指出，在2022年杭州寫字樓銷售市場中，成交大幅回落，自用買家成為成交主力，國企及政府買家超六成，世紀(jì)城、未來科技城的優(yōu)質(zhì)樓宇受自用及投資客戶垂青。

上述報告還提到，2023年，超過30萬平方米的自持寫字樓即將入市，大量散售型寫字樓在年內(nèi)交付。盡管會存在大體量的項(xiàng)目積壓，但整體市場將會持續(xù)溫和回升，迎來需求和供應(yīng)的雙增長。

可見，不論是自持還是投資，持有優(yōu)質(zhì)地段的寫字樓本身也是一種“傳統(tǒng)”的理財之道。

一方面，資本轉(zhuǎn)化為寫字樓等固定資產(chǎn)后，如果地皮、房價提升，未來會帶來投資回報。新東方（09901.HK，EDU.US）董事長俞敏洪就曾后悔少買一棟樓，否則新東方可以關(guān)門休息了。

另一方面，固定資產(chǎn)在危機(jī)關(guān)頭具有“變現(xiàn)”能力。此前，A股每年都有不少公司通過售賣資產(chǎn)，達(dá)到增厚利潤或扭虧保殼的目的。

劉兵解釋，無論當(dāng)前市場空置率如何，寫字樓作為核心資產(chǎn)在大宗商品交易中是最受資本關(guān)注的業(yè)態(tài)。從中長期來看，一、二線城市核心商圈的寫字樓依然具有投資價值。

政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)

直播電商企業(yè)奔赴杭州安家乃至置業(yè)，與地方政府的產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)密切相關(guān)。

2020年，杭州制定直播電商經(jīng)濟(jì)發(fā)展意見，設(shè)置到2022年，全市直播電商成交額萬億，培育引進(jìn)百個頭部直播電商MCN機(jī)構(gòu)、百個直播電商園區(qū)（基地）、百名頭部直播落戶杭州、萬名直播達(dá)人等若干目標(biāo)。

尤其是對于知名直播電商企業(yè)，總部入駐杭州或者設(shè)立區(qū)域運(yùn)營中心給予50萬元一次性獎勵，對直播企業(yè)人才給予認(rèn)定，享受子女落戶、購買首套房等待遇。在杭注冊企業(yè)年?duì)I收億元以上，給予100萬元獎勵，對直播電商園區(qū)按照規(guī)模、投入和貢獻(xiàn)，給予園區(qū)主辦方500萬元以上獎金扶持。

杭州濱江區(qū)更是放出“打造直播產(chǎn)業(yè)第一區(qū)”的豪言，發(fā)文重點(diǎn)扶持直播行業(yè)組織或直播產(chǎn)業(yè)企業(yè)，保障企業(yè)發(fā)展空間，對在濱江購置自用辦公用房的直播產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目總部，按建筑面積每平方米給予兩千元補(bǔ)貼，補(bǔ)貼總額不超過2000萬元，補(bǔ)貼自購房當(dāng)年起分三年兌現(xiàn)。

特別是年度兩稅入庫金額達(dá)到一定規(guī)模的頭部直播企業(yè)，杭州濱江區(qū)還會給予用地支持，用于鼓勵單個企業(yè)或者多個企業(yè)聯(lián)合建設(shè)直播產(chǎn)業(yè)基地。

翻開謙尋、宸帆以及遙望科技競拍土地的文件，每一地塊都有詳細(xì)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地建設(shè)要求。

如謙尋所拍地塊采用一次性整體出讓方式，總投資額規(guī)定不低于3億元，每畝固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度不低于600萬元，畝均產(chǎn)值不低于4000萬元，畝均納稅不低于400萬元。

宸帆同樣采用一次性整體出讓方式，項(xiàng)目總投資額和每畝固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度與謙尋相同，畝均產(chǎn)值不低于1010萬元，畝均稅收不低于100萬元。

遙望科技所受讓的是浙江余杭區(qū)的地塊，土地性質(zhì)與前兩家企業(yè)不同，屬于工業(yè)用地（創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)），產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)要求也有所不同。掛牌文件顯示，項(xiàng)目總投資要求不低于2.5億元，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度不低于600萬元/畝，同時對研發(fā)經(jīng)費(fèi)支出、研發(fā)人員占比也做出了具體要求。

南方周末記者 周小鈴

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