“提前還貸額度比春運(yùn)車票還難搶?！薄艾F(xiàn)在預(yù)約都約到9月份了，給銀行還錢比借錢還難?！比ツ昴甑滓詠恚絹碓蕉嗟馁彿空咴谏缃黄脚_吐槽提前還房貸難，排隊(duì)還房貸、搶還貸額度等話題頻登熱搜榜。然而，北京青年報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，面對客戶鋪天蓋地的投訴和抱怨，各家銀行除了讓大家耐心等候，并沒有拿出實(shí)質(zhì)性的舉措加以應(yīng)對。

銀行為什么要為難自己的客戶？業(yè)內(nèi)人士指出，給提前還貸設(shè)置障礙固然會引起客戶不滿，損傷銀行的品牌信用，但短期內(nèi)蜂擁而至的提前還貸必然會對銀行經(jīng)營造成負(fù)面沖擊，甚至引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行真的是左右為難。但無論是出于回應(yīng)大眾關(guān)切，還是維護(hù)銀行乃至金融系統(tǒng)穩(wěn)定需要，各方都應(yīng)該及早拿出妥善應(yīng)對提前還貸的方案。

(相關(guān)資料圖)

個(gè)人房貸是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

大量提前還貸影響銀行經(jīng)營

近期出現(xiàn)的提前還貸潮，從客戶角度看，有多方面因素，主要是由于去年以來，各類投資產(chǎn)品表現(xiàn)不佳，投資理財(cái)?shù)氖找媛实陀谧》抠J款利率，提前還貸成了最佳理財(cái)方式。此外，新發(fā)放的首套房貸利率一降再降，大批城市都已低于4%，但前幾年貸款的老客戶現(xiàn)在利率仍在5%甚至6%以上，兩相對比，這些老客戶心理不平衡，有人決定提前還貸，有人甚至在中介誘導(dǎo)下打起了將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營貸的“歪主意”。

無論出于何種動機(jī)，房貸客戶如果是按合同約定申請?zhí)崆斑€貸，都是行使自己的正當(dāng)權(quán)利，銀行不該人為增加難度。為什么銀行想盡各種辦法不讓大家提前還貸呢？銀行財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)也許可以揭開答案。

以某上市銀行為例，該行2022年半年報(bào)顯示，截止至2022年6月底，這家銀行共計(jì)發(fā)放了5.93萬億的貸款和墊款總額，其中公司類貸款為2.3萬億元、零售（個(gè)人）類貸款為3.09萬億元，其中個(gè)人住房貸款就有1.39萬億元，占零售類貸款的比例為45%，接近一半，占所有貸款的比例也達(dá)到了23.44%，接近四分之一，排在各類不同性質(zhì)的貸款之首。

該行的短期貸款平均收益率為5.05%，中長期貸款平均收益率為4.46%。目前各地二套房商貸利率遠(yuǎn)高于4.46%，大部分地區(qū)的存量首套房貸款利率也超過該水平，特別是最近提前還貸意愿最高的那批存量房貸，不少利率都在5.5%以上。因此，這家銀行目前的存量房貸利率基本都高于該行中長期貸款平均收益率，甚至比短期貸款的平均收益率還要高。

可以想象，如果大量房貸客戶選擇提前還貸，銀行不得不繼續(xù)找尋資金出借渠道，畢竟存款利息要剛性支付，借不出去的錢都是銀行的成本。而現(xiàn)在新發(fā)放的貸款利率已經(jīng)越來越低，在不少城市，首套房貸利率現(xiàn)在已低于4%。如果利率較高的存量房貸集中提前還款，不僅會減少銀行的收益，還會對銀行的經(jīng)營產(chǎn)生較大壓力。

除了收益方面，從風(fēng)險(xiǎn)方面看，個(gè)人房貸也一直是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。仍以這家股份行為例，該行綜合不良貸款率為0.95%，公司貸款不良率為1.35%，零售貸款不良率為0.82%，而個(gè)人房貸的不良率只有0.27%，在所有貸款中僅高于貿(mào)易融資的不良貸款率。

有銀行人士告訴北青報(bào)記者，不愿客戶提前還款也不僅是銀行的趨利之舉，如果短期內(nèi)兌現(xiàn)大量提前還貸業(yè)務(wù)，可能會影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定性，從而增加運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)?？傊媪總€(gè)人房貸對銀行來說，收益高，風(fēng)險(xiǎn)小，再加上貸款體量龐大，一直是銀行的“香餑餑”，當(dāng)然不會輕易放手。

個(gè)人房貸增長乏力

貸款經(jīng)理壓力山大

數(shù)據(jù)表明，從去年開始，個(gè)人房貸，這一銀行青睞的優(yōu)質(zhì)中長期資產(chǎn)已增長乏力。央行最新披露的2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2022年末，房地產(chǎn)貸款余額為53.16萬億元，同比僅增長1.5%，比上年末增速低了6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比僅增1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。多名業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人房貸增速放緩，除了新增需求不旺以外，越來越多存量客戶選擇提前還貸也是重要因素。

事實(shí)上，不少銀行基層的貸款經(jīng)理從去年上半年開始已經(jīng)感受到了“提前還貸潮”的沖擊。

某國有大行一家支行的個(gè)貸負(fù)責(zé)人王先生告訴北青報(bào)記者，2020年疫情以后，提前還房貸的客戶就有所增加，去年尤其明顯。王先生所在的支行大約有5000名個(gè)人房貸客戶，正常情況下，單月提前還貸的規(guī)模也就三四千萬元?？扇ツ觊_始，單月提前還款量就逐漸上升。比如，去年8月曾增至8000多萬元，再加上每月正常還款的2000萬，當(dāng)月就形成一個(gè)億的“坑”。要想貸款業(yè)務(wù)有增量，必須先把還款的“坑”填了，可現(xiàn)在所有類型的個(gè)人貸款都不好做，想完成新增任務(wù)越來越難。

王先生說：“如果客戶都提前還貸了，網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)績?nèi)蝿?wù)就沒法完成。所以銀行會設(shè)置提前還貸的額度，沒有額度，客戶就只能排隊(duì)等候?！?/p>

北青報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，由于近期咨詢提前還款的客戶太多，有些已經(jīng)退休的銀行貸款經(jīng)理也“被迫營業(yè)”。

濟(jì)南購房者小梅是2016年在某國有大行辦的房貸。最近她打電話給當(dāng)初的客戶經(jīng)理咨詢提前還款的事，得知對方已退休兩年。但這位退休經(jīng)理還是很熱情地問了小梅相關(guān)情況，告訴她可能要排到四月份了，還同時(shí)把業(yè)務(wù)部門的固定電話告訴給小梅，讓她耐心多打幾遍。

“都回家享受生活了咋對房貸業(yè)務(wù)這么熟練呢？”對于小梅的疑問，這位熱心的退休經(jīng)理直言，因?yàn)樽罱性S多之前貸款的客戶找他，如果有問題解決不了還可以再找他協(xié)調(diào)。

銀行如何妥善應(yīng)對提前還款潮

已有專家建議銀行下調(diào)存量房貸利率

無論出于何種動機(jī)，購房者只要滿足住房貸款合同所規(guī)定，就有權(quán)利提前還貸。然而大家發(fā)現(xiàn)，以前可以方便辦理的提前還款，現(xiàn)在可謂難上加難：有的銀行線上預(yù)約系統(tǒng)每天只在固定時(shí)間放出少量額度，瞬間秒沒，堪比搶春運(yùn)火車票；有的銀行干脆關(guān)閉線上預(yù)約通道，只能現(xiàn)場預(yù)約，不僅要排長隊(duì)，外地客戶還必須專門請假過來辦理；有的銀行限制了每筆提前還款的金額，超過或低于某一額度都不行......即使克服重重困難預(yù)約成功，不少客戶現(xiàn)在預(yù)約的最近扣款日期都是三個(gè)月后，有人甚至要等到今年9月。

北京道譽(yù)企業(yè)管理服務(wù)有限公司執(zhí)行董事、財(cái)經(jīng)作家李利明指出，伴隨著越來越多的房貸客戶遭遇提前還貸要排隊(duì)、網(wǎng)上還貸通道關(guān)閉等限制，大量客戶感到憤怒并作出反應(yīng)，相關(guān)投訴很可能成為2023年第一季度銀行業(yè)消保投訴的主要內(nèi)容，并且這種投訴涉及到客戶的具體經(jīng)濟(jì)利益，只能通過銀行盡快為客戶辦理還貸來解決。可以說，由于存量房貸客戶群體的數(shù)量龐大，在銀行沒有系統(tǒng)性解決提前還貸問題之前，消保投訴將難以消除。

在李利明看來，“提前還房貸受限”之所以讓諸多客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈反應(yīng)、受到廣泛關(guān)注，核心還在于銀行在面對客戶提前還款導(dǎo)致自身的資產(chǎn)負(fù)債管理面臨挑戰(zhàn)、盈利受到影響時(shí)，表現(xiàn)出與客戶的“零和博弈”思維，試圖通過拖延辦理提前還款、向客戶收取手續(xù)費(fèi)或者要求客戶購買保險(xiǎn)等來減輕自身的壓力和損失，充分暴露出銀行從深層次上是典型的“損人利己”。這種思維與銀行掛在嘴邊的“以客戶為中心”形成強(qiáng)烈反差。

面對提前還房貸引發(fā)的消保沖突和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，銀行該如何面對？李利明認(rèn)為，銀行管理層首先應(yīng)該意識到：限制提前還款的做法既不可取也不可持續(xù)，必須盡快拿出解決方案。銀行的解決方式無非是兩者選其一：一是不為客戶提前還款設(shè)限，讓客戶正常提前還房貸，銀行自身在資產(chǎn)負(fù)債管理和產(chǎn)品服務(wù)等方面開拓思路，將這一情形對經(jīng)營和業(yè)務(wù)的沖擊降至最低。二是如專家和媒體所建議，及時(shí)降低存量房貸利率，減輕存量房貸客戶的還貸負(fù)擔(dān)，讓客戶感覺提前還貸的意義不大而繼續(xù)按期還貸。

李利明同時(shí)表示，如果銀行在為客戶辦理提前還款以及降低存量房貸利率的同時(shí)，及時(shí)跟進(jìn)客戶新的貸款以及理財(cái)需求，推進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，真正體現(xiàn)出“以客戶為中心”，將會增進(jìn)客戶認(rèn)同和粘性，最終既能夠減輕經(jīng)營所受沖擊，聲譽(yù)價(jià)值也會得以極大提升。

近期已有不少專家建議銀行下調(diào)存量房貸利率。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，當(dāng)前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題?？杉涌煲龑?dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。采取有效措施減少住房貸款提前還款行為，引導(dǎo)居民將儲蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，將為恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會加快復(fù)蘇提供有力支撐。

光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰分析指出，存量按揭貸款絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放，其中2017-2021年的利率高位時(shí)期發(fā)放的貸款占比達(dá)73%左右。受疫情持續(xù)影響，部分居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，高利率按揭一方面降低了居民資產(chǎn)負(fù)債表的安全性，另一方面也不利于消費(fèi)的恢復(fù)。通過下調(diào)存量房貸利率，從“防風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)消費(fèi)、促公平”的角度看，具有一定現(xiàn)實(shí)意義。存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進(jìn)而促進(jìn)按揭貸款平穩(wěn)增長，甚至能夠促進(jìn)住房銷售盡快復(fù)蘇。

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文/北京青年報(bào)記者 程婕

編輯/樊宏偉

標(biāo)簽： 提前還款比借款還難 銀行為啥要為難自己的客戶 貸款利率