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1月3日下午，中指研究院市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)如期舉行，此次分享會(huì)以“2023開(kāi)啟，房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)能企穩(wěn)恢復(fù)”為主題，會(huì)上來(lái)自中指研究院的專家們對(duì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)、房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)、土地市場(chǎng)做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(往期分享會(huì)回顧請(qǐng)見(jiàn)文末)

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2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售百億專題

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2022年12月）

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)?2022?年度總結(jié)與?2023?年度展望

中指年度盤點(diǎn)-2022年樓市十大關(guān)鍵詞

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜：2022房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)&2023趨勢(shì)展望

一、2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1.房?jī)r(jià)：2022年新房、二手房?jī)r(jià)格年度累計(jì)均下跌，新房?jī)r(jià)格為時(shí)隔7年后的首次下跌。二手房連續(xù)下跌8個(gè)月，新房連續(xù)下跌6個(gè)月，七成城市累計(jì)下跌。

2.銷售：重點(diǎn)100城銷售面積同比降幅近四成，絕對(duì)規(guī)模降至2015年以來(lái)同期最低水平，單月已連續(xù)19個(gè)月同比下降。12月，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)100城成交面積小幅回升，環(huán)比增長(zhǎng)6.0%，但同比降幅擴(kuò)大至超三成，降幅有所擴(kuò)大，受多地疫情形勢(shì)嚴(yán)峻等因素影響，多個(gè)政策疊加尚未扭轉(zhuǎn)需求端低迷態(tài)勢(shì)。各線來(lái)看，一線城市市場(chǎng)韌性強(qiáng)，成交面積同比降幅最小，12月一線和二線城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)。另外，元旦假期間銷售表現(xiàn)上，分化行情加劇，核心一二線樓市活躍度回升。

3.供應(yīng)：多因素導(dǎo)致房企推盤意愿不足，重點(diǎn)城市供應(yīng)規(guī)模同比下降超四成，年底房企推盤力度較弱。2022年12月，各地疫情形勢(shì)嚴(yán)峻，供應(yīng)規(guī)模較11月基本持平，同比降幅近四成。根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，12月新批上市面積約1909萬(wàn)平方米，同比下降41.5%，絕對(duì)規(guī)模與11月基本持平。

4.庫(kù)存：代表城市庫(kù)存維持高位，短期出清周期較2021年末有所延長(zhǎng)，其中三四線代表城市出清周期超20個(gè)月，短期去化壓力較大

二、2023年政策及市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1.政策分析：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”，同時(shí)近期中央領(lǐng)導(dǎo)為房地產(chǎn)定調(diào)，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。

2.政策趨勢(shì)：供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，因城施策力度不斷加大，二線城市政策有望全面放開(kāi)，一線城市政策空間較大。

3.市場(chǎng)展望：根據(jù)中指調(diào)查，疫情影響下置業(yè)意愿略有回落，一線和二線城市置業(yè)意愿提升，其中一線城市提升相對(duì)明顯。2023年，隨著疫情形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，但當(dāng)前人們置業(yè)更趨理性，市場(chǎng)預(yù)期仍需時(shí)間修復(fù)。樂(lè)觀預(yù)期下，市場(chǎng)銷售規(guī)模小幅增長(zhǎng)，悲觀預(yù)期下，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)或延續(xù)，開(kāi)工、投資仍面臨下行壓力。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管陶淑茹：2022年1-12月房企銷售額同比下降41.3%，市場(chǎng)份額為39.3%

1.?房企銷售情況

業(yè)績(jī)表現(xiàn)：TOP100房企銷售額同比下降41.3%，市場(chǎng)份額為39.3%。2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬(wàn)平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場(chǎng)份額約39.3%，較上年下降12.3個(gè)百分點(diǎn)；百億房企權(quán)益銷售額為56793.1億元，市場(chǎng)份額約41.6%。2022年，各陣營(yíng)房企銷售額增速均有所下滑。其中，TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%；TOP11-30房企銷售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

競(jìng)爭(zhēng)格局：130家房企破百億，千億房企20家。2022年銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。2022年，不同陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量均有較大變化。具體來(lái)看，千億以上陣營(yíng)20家，較去年同期減少21家，銷售額均值2220.7億元。第二陣營(yíng)（500-1000億）企業(yè)23家，較去年同期減少2家，銷售額均值636.1億元。第三陣營(yíng)（300-500億）企業(yè)28家，較去年同期減少10家，銷售額均值372.8億元。第四陣營(yíng)（100-300億）企業(yè)為59家，較去年同期增加5家，銷售額均值207.2億元。

銷售目標(biāo)完成率：典型企業(yè)年度目標(biāo)完成率均值為73.6%。隨著行業(yè)由規(guī)?；蚋佑匈|(zhì)量的發(fā)展，越來(lái)越多企業(yè)不再增加銷售目標(biāo)、追求規(guī)?；l(fā)展，轉(zhuǎn)而通過(guò)主動(dòng)管控銷售規(guī)模，追求更加平穩(wěn)的發(fā)展。從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，2022年，目標(biāo)完成率均值為73.6%，低于去年的93.4%。

2.?房企拿地情況

拿地規(guī)模：50家代表企業(yè)12月拿地總額有所回升，但總額不及去年同期的四成。2022年12月，50家代表房企拿地總額同比下降63.7%，但環(huán)比增長(zhǎng)92.1%。

拿地區(qū)域及城市：換倉(cāng)一線城市。2022年，50家百億代表企業(yè)一線城市拿地金額占比較上年增加23.8個(gè)百分點(diǎn)至40.4%，投資強(qiáng)度陡增；二線城市拿地金額占比有所下降，同比下降了3.6個(gè)百分點(diǎn)，但拿地金額占比達(dá)到50.9%，仍是主要重倉(cāng)城市。城市布局更加聚焦收斂于三大城市群。從城市群來(lái)看，長(zhǎng)三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群拿地金額占比較上年增加9.4個(gè)百分點(diǎn)至77.6%，其中，粵港澳（內(nèi)地）、京津冀城市群拿地金額占比分別較上年增加3.8、6.0個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛：2022年土地市場(chǎng)熱度分化，一線城市熱度較高，整體趨勢(shì)量?jī)r(jià)齊跌

一、全國(guó)土地市場(chǎng)

2022年,全國(guó)300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積21.69億㎡，同比下降14.73%;成交規(guī)劃建筑面積18.88億㎡，同比下降9.27%。
成交樓面均價(jià)為2187元/㎡，同比下跌20.38%?;平均溢價(jià)率為3.09%，較去年同期下降6.74?個(gè)百分點(diǎn);各類用地出讓金達(dá)41333.36億元，同比下降27.73%。近五年，300城成交樓面均價(jià)維持在2358元/平米左右，成交樓面價(jià)歷經(jīng)2021年持續(xù)下跌之后，在今年二季度由跌轉(zhuǎn)增，最高價(jià)在2537元/平米，成交樓面價(jià)整體保持在一個(gè)穩(wěn)定區(qū)間。

住宅用地規(guī)劃建筑面積7.66億㎡，同比下降36.29%；成交規(guī)劃建筑面積6.2億㎡，同比下降31.09%。

2022年,各線城市推出、成交規(guī)模同比走低，土地出讓金收窄明顯，各線指標(biāo)下滑同時(shí)，一二線城市樓面均價(jià)同比走高；土地出讓金方面，一線城市住宅用地出讓金同比下降18.9%，全國(guó)300城出讓金的比例由2018年占比11%，擴(kuò)大至19.0%；二線城市土地出讓金占比為近五年最低，占比46.4%。三四線城市土地出讓金結(jié)構(gòu)占比基本與去年持平。

二、集中供地市場(chǎng)

集中供地今年以多批次供應(yīng)為主，部分城市推出五、六批次集中供地，涉住宅用地1652宗，推出規(guī)劃建面16543.8萬(wàn)㎡，同比上一年（34030）減少51.38%；成交住宅用地1466宗，成交規(guī)劃建面14422.9萬(wàn)㎡，同比減少40.7%，土地出讓金17826.9億元，同比上一年（22803.4）減少21.8%。

三、2023年預(yù)判

供應(yīng)：土地財(cái)政短期內(nèi)無(wú)替代方案，地方政府仍將加大供應(yīng)量?；ㄍ顿Y將對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)起到關(guān)鍵作用，而基建投資的成本回收更依賴土地出讓；

土拍規(guī)則：多批次分散供地，繼續(xù)降低土拍門檻（減少配建、減少自持、提高限價(jià)、降低地價(jià)、降低資質(zhì)要求、降低保證金比例），保障性住房用地公開(kāi)供應(yīng)成趨勢(shì)（廣州、深圳、北京等）

成交總量：房地產(chǎn)市場(chǎng)面預(yù)期邊際改善，但土地市場(chǎng)熱度難有根本性恢復(fù)。市場(chǎng)化運(yùn)作房企拿地有限，城投等地方國(guó)資企業(yè)仍將托底拿地（但會(huì)開(kāi)工：找代建或引入市場(chǎng)化運(yùn)作房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)）。預(yù)計(jì)明年全年成交量較今年有進(jìn)一步小幅回落

成交結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化更加明顯，北上深杭仍能維持熱度，部分省會(huì)城市或?qū)⒌絷?duì)；

市場(chǎng)需求：?改善型需求明年繼續(xù)占主導(dǎo)，但二手房掛牌量不斷攀升，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)下跌，影響置換的改善性需求釋放

利潤(rùn)空間：核心城市利潤(rùn)空間保持高位（10%+），非核心城市地價(jià)需要重估

往期分享會(huì)回顧（點(diǎn)擊時(shí)間跳轉(zhuǎn)）

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標(biāo)簽： 房地產(chǎn)市場(chǎng)