建設(shè)中的東光智慧農(nóng)商城。（受訪者供圖）

【資料圖】

中房報記者 王少杰丨北京 河北報道

進(jìn)入12月，全國多省份新建農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場（以下簡稱“農(nóng)批市場”）陸續(xù)迎來開業(yè)，各地“菜籃子”工程持續(xù)保持迅猛發(fā)展勢頭。但隨著各路資本蜂擁而至，農(nóng)批市場井噴背后卻導(dǎo)致各種亂象頻發(fā)，引發(fā)廣泛關(guān)注。

中國房地產(chǎn)報記者經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，湖北、山東、河北、四川、江蘇等省份的部分農(nóng)批市場房地產(chǎn)化傾向尤為突出，少數(shù)農(nóng)批市場在裹挾商鋪、公寓及住宅等地產(chǎn)項目開發(fā)同時，售后返租、延期交付、項目停擺等亂象接踵而至。

目前這一風(fēng)險仍在不斷加劇，受托穩(wěn)“菜籃子”牽引，農(nóng)批市場正成為熱門的投資領(lǐng)域，動輒占地上百畝投資數(shù)億元的開發(fā)案例屢見不鮮。頻繁的考察、洽談、簽約、拿地、奠基，正成為農(nóng)批市場開發(fā)企業(yè)多地布局真實寫照。與此同時，農(nóng)批市場開發(fā)紅利越來越受到一些地方政府青睞，政企互動頻繁中釋放項目“大干快上”之意明顯。

東光書香文苑咨詢處緊鄰住宅樓施工現(xiàn)場。（受訪者供圖）

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農(nóng)批市場大規(guī)?！叭Φ亍?/p>

12月上旬，記者通過多渠道采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)批市場在被貼上“智慧”“重點”“民生”項目標(biāo)簽后，一批農(nóng)批城、農(nóng)商城、農(nóng)貿(mào)城、交易中心，在打造一站式現(xiàn)代化涉農(nóng)流通平臺中應(yīng)運而生，這些項目約九成集中于縣域周邊地帶，普遍以“市場+商鋪”為開發(fā)模式快速推進(jìn)。

以新農(nóng)利合集團(tuán)有限公司（以下簡稱“新農(nóng)利合公司”）開發(fā)的“新農(nóng)利合農(nóng)批城”為例。該公司現(xiàn)已實現(xiàn)簽約、落地及投產(chǎn)的項目累計多達(dá)20余個，分布于河南固始縣、河北臨城縣、東光縣、山東陽谷縣、遼寧沈陽等地，項目占地規(guī)模少則百余畝，多則達(dá)2600畝，對應(yīng)項目總投資更是高達(dá)85億元。從該公司過去幾個月簽約項目來看，該公司旗下農(nóng)批市場“圈地”總規(guī)?；?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大。

相比之下，中農(nóng)聯(lián)控股有限公司（以下簡稱“中農(nóng)聯(lián)公司”）為開發(fā)“云倉農(nóng)商城、農(nóng)貿(mào)城”等項目而制定的“百城千縣”戰(zhàn)略可謂更為宏大。目前該公司僅在四川內(nèi)江、自貢、南充、樂山及重慶墊江等地密集布局，為打造川南地區(qū)千億級農(nóng)批市場鋪路。此外，在河北、甘肅、湖北、江蘇、云南等地部分農(nóng)批項目中均閃現(xiàn)“中農(nóng)聯(lián)”身影。

記者據(jù)不完全統(tǒng)計，上述兩家企業(yè)旗下農(nóng)批（含簽約）項目的發(fā)展足跡已遍布全國10余省份，累計“圈地”規(guī)模近萬畝，規(guī)劃總投資達(dá)數(shù)百億元。不僅如此，有供銷、批發(fā)、餐飲、冷鏈物流、房地產(chǎn)開發(fā)等企業(yè)，同樣在上述地區(qū)以跑馬圈地之勢謀求農(nóng)批市場版圖擴(kuò)張。

據(jù)華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院援引國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國億元以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場營業(yè)面積達(dá)到4262.6萬平方米，同比上升2.37%。此外，據(jù)全國城市農(nóng)貿(mào)中心聯(lián)合會數(shù)據(jù)，2021年全國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易額達(dá)5.81萬億元，成交量達(dá)9.8億噸，整體保持增速態(tài)勢。

中研普華產(chǎn)業(yè)研究院在發(fā)布《2019年至2025年中國農(nóng)業(yè)批發(fā)行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》中表示，農(nóng)批市場普遍存在設(shè)施簡陋、管理粗放、監(jiān)管不力等問題。對農(nóng)批市場的標(biāo)準(zhǔn)化、信息化改造將是其未來發(fā)展方向。

12月9日，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，受資本加持，多地“菜籃子”工程優(yōu)化升級賽道已愈發(fā)擁擠，同質(zhì)化和地產(chǎn)化現(xiàn)象日益突出。目前多數(shù)農(nóng)批市場普遍存在“重去化、輕管理”的情況，很多農(nóng)批市場的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和平臺運營定位之間缺乏內(nèi)在邏輯關(guān)聯(lián)，過度倚重房地產(chǎn)傳統(tǒng)思維。

陽谷農(nóng)批城有商鋪和LOFT公寓出售。（微信截圖）

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披上“民生”外衣銷售商鋪

“商鋪，商鋪，還是商鋪?！?2月13日，湖北籍農(nóng)批商戶武喆華電話里告訴記者，自今年初以來，他相繼走訪湖北、四川、河北等地農(nóng)批市場招商（營銷）中心后發(fā)現(xiàn)，接待人員普遍以圍繞打造一站式現(xiàn)代化智慧型涉農(nóng)流通平臺的宣傳氛圍中，切入到“黃金旺鋪、一鋪難求”等房產(chǎn)銷售主題中。

武喆華告訴記者，四川內(nèi)江某農(nóng)批項目營銷中心工作人員向他介紹時稱，內(nèi)江某農(nóng)批項目雖為普通市場商鋪，但在當(dāng)?shù)囟ㄎ粸橹攸c招商引資項目、民生菜籃子工程加持下，將來一定會比同類市場商鋪更具發(fā)展活力，通過近期市場銷售表現(xiàn)，該商鋪已成為極具投資價值稀缺房源?；驗檫M(jìn)一步引導(dǎo)武喆華購買，該工作人員還向他表示，現(xiàn)僅剩幾套“尾鋪”讓利銷售，欲購從速。

但在內(nèi)江市某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人魏強看來，當(dāng)?shù)厥袌錾仙啼伒匿N售情況并不理想，尤其是在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷下，農(nóng)批項目營銷中心宣稱的黃金旺鋪多半成為滯銷房。魏強告訴記者，農(nóng)批市場普遍設(shè)置有蔬菜、水果、凍品、糧油、副食等十余個業(yè)態(tài)的分區(qū)，對應(yīng)在樓宇建筑內(nèi)布局有規(guī)模不等商鋪，每個業(yè)態(tài)區(qū)擁有商鋪房源約百余套，市場內(nèi)有商鋪800～1100套，建筑面積在10～70平方米，每套15萬元起售。為緩解商鋪去庫存壓力，部分農(nóng)批市場還在網(wǎng)上開辟銷售渠道，以樓盤推廣銷售商鋪。

記者經(jīng)網(wǎng)絡(luò)檢索也發(fā)現(xiàn)，中農(nóng)聯(lián)荊州智慧云倉城、中農(nóng)聯(lián)東臺云倉農(nóng)商城、新農(nóng)利合臨城農(nóng)批城、新農(nóng)利合固始農(nóng)批城等項目，先后通過相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布售樓信息。與此同時，中農(nóng)聯(lián)公司位于四川內(nèi)江、樂山、自貢及湖南華容等地農(nóng)批項目，在其微信公眾平臺發(fā)布相關(guān)商鋪銷售信息。

圍繞商鋪去化，一些農(nóng)批市場組織的招商活動不斷上演。

2022年12月7日至12日，為期6天的“熱辣火鍋美食節(jié)”在重慶墊江中農(nóng)聯(lián)渝東國際農(nóng)貿(mào)城開幕，吸引眾多市民參與。期間，該項目營銷中心每天推出一款爆款商品（商鋪），以抄底價格特惠甩賣。記者據(jù)項目現(xiàn)場發(fā)布圖片信息顯示，活動期間至少有8位業(yè)主表達(dá)商鋪購買意愿。

2022年6月中旬，位于湖北荊州市高新區(qū)中農(nóng)聯(lián)荊楚智慧云倉城項目推出10套優(yōu)質(zhì)房源底價出售活動，房源為獨立產(chǎn)權(quán)農(nóng)商旺鋪，首層高約5.1米，等同于買兩層享三層創(chuàng)變空間，展銷、倉儲、辦公皆可。每套建筑面積約37平方米，售價每平方米不足1萬元，此前，該商鋪在某房產(chǎn)網(wǎng)站公布銷售參考價為每平方米1.2萬元。

據(jù)荊州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會網(wǎng)站顯示，中農(nóng)聯(lián)荊楚智慧云倉城項目由中農(nóng)聯(lián)控股有限公司旗下全資子公司中農(nóng)聯(lián)荊州農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。整個項目分五期建設(shè)，其中一期占地196.7畝，總建筑面積約15萬平方米，計劃總投資約10億元。截至2021年9月9日，該項目一期部分樓棟獲得商品房預(yù)售許可批復(fù)。

東臺云倉農(nóng)商城住宅樓項目早在2020年底起售。（微信截圖）

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開發(fā)項目亂象頻出

值得注意的是，中農(nóng)聯(lián)荊楚智慧云倉城等市場商鋪營銷中，被指采取售后返租（托管）方式承諾高回報吸引商戶購買，已引發(fā)部分業(yè)主不滿。

2021年7月1日，有投資者通過荊州新聞網(wǎng)“e線民生”欄目反映稱，2021年3月30日，反映人在中農(nóng)聯(lián)荊州智慧云倉城售樓部全款購買套內(nèi)面積4.65平方米商鋪一套，按照付款后簽訂的商鋪委托經(jīng)營管理合同約定，商鋪售后托管前5年租金沖抵購房款，之后承諾每年可收回租金1萬余元。根據(jù)預(yù)售合同中圖紙顯示，這樣小戶型商鋪每樓層多達(dá)208套。反映人在得知返租風(fēng)險后，欲尋求退鋪卻遭到售處拒絕。該項目售樓顧問表示，這些小商鋪都是以售后返租方式對外出售。

同年7月27日，荊州區(qū)高新區(qū)管委會向反映人回復(fù)時稱：“已通知項目開發(fā)商并建議反映人走司法程序，通過法律手段維護(hù)權(quán)益?！?/p>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，河北臨城縣新農(nóng)利合農(nóng)批城商鋪目前也已加入到售后返租陣營。據(jù)該項目有關(guān)營銷人員向記者提供的宣傳資料顯示，該項目商鋪包租包托，每套售價25萬元起步，前三年保底租金按總房款的5%、6%、7%進(jìn)行返租，也可一次抵扣房款。4年至10年按照實際租金80%兌付，開發(fā)商收取20%運營費用，開發(fā)商承諾每月租金不低于每平方米20元。

事實上，農(nóng)批市場發(fā)展亂象遠(yuǎn)不止于此，飽和式布局在同質(zhì)化競爭中愈發(fā)激烈。

在湖北荊州高新區(qū)，除了即將建成的中農(nóng)聯(lián)荊州智慧云倉城規(guī)模亮眼外，另外兩處超級農(nóng)批市場落地倍受商戶關(guān)注。

2022年6月下旬，荊州市錦欣水產(chǎn)批發(fā)市場一期已正式投入運營。該項目整體占地175畝，投資2.6億元，于2020年10月開工建設(shè)。此外，總投資40億元、占地500畝的中國供銷荊州智慧冷鏈產(chǎn)業(yè)園項目正加緊辦理落地手續(xù)。與此同時，中農(nóng)聯(lián)荊州智慧云倉農(nóng)商城一期項目大部分已封頂。荊州高新區(qū)農(nóng)批市場“三足鼎立”格局加速形成。

“作為三農(nóng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的產(chǎn)城融合板塊，荊州高新區(qū)已被定位為荊州農(nóng)產(chǎn)品市場集中地。自2014年動工以來，批發(fā)項目基本上都落地在該地塊的同屬區(qū)域?！蔽鋯慈A認(rèn)為，在農(nóng)批市場數(shù)量持續(xù)擴(kuò)張下，商業(yè)模式千篇一律和產(chǎn)品業(yè)務(wù)類型的同質(zhì)化，或會導(dǎo)致投資過于旺盛與密集，供給過多，產(chǎn)生大批存量農(nóng)批市場房產(chǎn)，造成資源閑置浪費，商戶與開發(fā)商的投資回報率將難達(dá)預(yù)期。

“農(nóng)批市場扎堆涌入，如何科學(xué)有效推進(jìn)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展，將考驗著當(dāng)?shù)卣芾碇腔??！蔽鋯慈A說。

記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，有農(nóng)批項目出現(xiàn)停擺端倪，延期交付風(fēng)險或傳導(dǎo)至商鋪業(yè)主端。2022年9月16日，有群眾在今日頭條爆料稱，四川南充嘉陵區(qū)中農(nóng)聯(lián)農(nóng)貿(mào)城商鋪存在延期未交付現(xiàn)象。按照購房合同約定，該市場商鋪原本應(yīng)在2021年4月交付業(yè)主。但至今項目開發(fā)商始終未明確延期交付時間節(jié)點，整個項目處于長期停擺狀態(tài)，引發(fā)業(yè)主對項目爛尾風(fēng)險加劇等猜測。

不過，南充中農(nóng)聯(lián)商貿(mào)城開發(fā)企業(yè)中農(nóng)聯(lián)南充建設(shè)開發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人并不認(rèn)可項目爛尾等說法，她在電話里向記者表示，出現(xiàn)項目停擺和商鋪延期交付，主要是受當(dāng)?shù)匾咔橛绊?，起初計劃延期?022年11月31日，之后再次調(diào)整到2023年3月初。

“每月每平方米不低于20元”為臨城農(nóng)批城商鋪售后返租承諾。（微信截圖）

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房地產(chǎn)化傾向愈演愈烈

前述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些關(guān)乎地方民生“菜籃子”工程的農(nóng)批市場，在資本助推下卻演變?yōu)榘朕r(nóng)批市場半地產(chǎn)項目的尷尬產(chǎn)物。

受房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷沖擊，農(nóng)批市場房產(chǎn)（商鋪）庫存去化壓力逐步加大，一定程度上限制了未來發(fā)展空間。然而，農(nóng)批市場引來資本入局“跑馬圈地”背后，項目開發(fā)卻呈現(xiàn)加速趨勢。

“網(wǎng)絡(luò)檢索‘中農(nóng)聯(lián)東臺農(nóng)商城’會發(fā)現(xiàn)，多條項目信息顯示均與樓盤房產(chǎn)銷售有關(guān)，農(nóng)商城儼然是在為地產(chǎn)項目代言?！?2月14日，鹽城房產(chǎn)網(wǎng)有關(guān)工作人員向記者表示，正在建設(shè)的中農(nóng)聯(lián)東臺農(nóng)商城屬于典型的由“市場+商鋪”升級為“市場+商鋪+住宅”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，項目位于江蘇東臺市五烈鎮(zhèn)，總用地面積約193畝，總投資6億元，總建筑面積約20萬平方米，其中商業(yè)17萬平方米，住宅3.8萬平方米。

該工作人員還向記者表示，目前中農(nóng)聯(lián)東臺農(nóng)商城在售房源為商鋪和住宅。商鋪為小高層板樓，共270套房源，戶型面積為30平方米大開間，售價為每平方米1萬元。住宅項目名稱為中農(nóng)聯(lián)春璽居，售價每平方米6000元。

記者據(jù)中農(nóng)聯(lián)東臺云倉農(nóng)商城微信公眾號發(fā)布信息顯示，中農(nóng)聯(lián)春璽居花園洋房（建筑面積約93至126平方米）、中農(nóng)聯(lián)東臺云倉農(nóng)商城財富鮮鋪（建筑面積10至80平方米）等房源銷售信息被一同公布。

“GO房網(wǎng)”東臺頻道發(fā)布相關(guān)信息顯示，中農(nóng)聯(lián)春璽居項目由中農(nóng)聯(lián)（東臺）建設(shè)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地29畝，由多棟低層和小高層組成，開盤時間為2021年1月20日。據(jù)該網(wǎng)站發(fā)布中農(nóng)聯(lián)春璽居項目動態(tài)顯示，2020年12月16日，首開44套房源。2021年3月4日，首開4號樓，以交1萬元抵3萬元的方式接受認(rèn)籌。2022年1月11日，項目暫停銷售。

12月15日，記者就中農(nóng)聯(lián)春璽居暫停銷售等問題試圖采訪該項目開發(fā)商，但多次撥打中農(nóng)聯(lián)東臺云倉農(nóng)商城微信公眾號發(fā)布的招商熱線，均無人接聽。記者隨后查詢中農(nóng)聯(lián)（東臺）建設(shè)開發(fā)有限公司工商登記信息發(fā)現(xiàn)，目前公司僅獲得一宗地塊出讓批復(fù)，土地面積為12.8367公頃，土地用途為批發(fā)市場用地。

東臺市人民政府網(wǎng)站顯示，中農(nóng)聯(lián)東臺云倉農(nóng)商城將打造集農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料批發(fā)零售展銷、加工配送、冷鏈物流等功能為一體的現(xiàn)代化大型綜合服務(wù)平臺。2020年11月10日開工，建設(shè)至今。

中農(nóng)聯(lián)東臺云倉農(nóng)商城兼顧住宅樓開發(fā)的情況在農(nóng)批領(lǐng)域不是孤例。

2022年9月30日，河北東光縣行政審批局對新農(nóng)利合（東光）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下“書香文苑”住宅開發(fā)項目（部分樓棟）下發(fā)商品房預(yù)售許可證（（東）審批房預(yù)售證2022年第010號、第011號），累計預(yù)售面積65396.52平方米，累計預(yù)售住宅576套。

據(jù)悉，“書香文苑”只是新農(nóng)利合東光農(nóng)批城整體開發(fā)一部分，其主體工程新農(nóng)利合東光智慧農(nóng)商城也在同步建設(shè)中，兩子項目累計占地約102畝。

據(jù)東光縣人民政府網(wǎng)站公布的“書香文苑”項目建筑方案顯示，該項目占地面積為61310.9平方米，總建筑面積138493.6平方米，共計990套住宅。

另據(jù)新農(nóng)利合陽谷農(nóng)批城微信公眾號發(fā)布項目簡介顯示，陽谷農(nóng)批城是由新農(nóng)利合公司投資20億元，由陽谷新農(nóng)利合置業(yè)有限公司開發(fā)的總占地270畝，總建筑面積35萬平方米的一站式農(nóng)副產(chǎn)品交易中心。

該項目同時宣稱，一期即將開盤，共有314套商鋪和356套公寓。商鋪主力面積在84平方米，一拖二連體銷售，一層層高4.2米，二層5.8米（可以隔2層使用），可自營可投資，前三年20%的房租從房價中扣除，降低客戶的購房壓力，統(tǒng)一經(jīng)營管理保障租金收益；公寓主力面積40至90平方米，為層高5.8米的LOFT設(shè)計，買一層得二層。

新農(nóng)利合公司的官網(wǎng)簡介顯示，公司以“立足三農(nóng)、保障民生、鄉(xiāng)村振興”為宗旨，致力于打造農(nóng)產(chǎn)品綜合經(jīng)營企業(yè)。

但陽谷農(nóng)批城赤裸裸的售樓宣傳用語，已經(jīng)充分說明，這家“致力于成為中國涉農(nóng)流通生態(tài)體系塑造者”的企業(yè)，在借著農(nóng)批市場開發(fā)風(fēng)口的同時轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。?

（應(yīng)受訪者要求，文中武喆華、魏強為化名）

值班編委：李紅梅

編輯：徐妍

美編：華少

審讀：戴士潮

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