有房產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究指出，超過80%的家庭都會(huì)擁有至少2次購(gòu)房的機(jī)會(huì)，第一套房是為了結(jié)婚和自住，這套房子面積普遍較小、位置較為一般、由于經(jīng)濟(jì)能力不足，所以房子的品質(zhì)也一般；第二套房基本都是為了改善居住條件而購(gòu)買，在購(gòu)買第二套房的時(shí)候，選擇條件要比第一套房苛刻得多，例如城市區(qū)位、交通條件、公園環(huán)境等都成為必要條件。

所以，如何選擇“優(yōu)質(zhì)”二套房，成為了不少人關(guān)注的一個(gè)問題。在這方面李嘉誠(chéng)早有預(yù)言，李嘉誠(chéng)作為內(nèi)地房地產(chǎn)模式的引入者，一直被看作是房地產(chǎn)的前輩。在李嘉誠(chéng)的房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)中，他說道“房地產(chǎn)第一是位置，第二還是位置，第三個(gè)依然是位置?！彼哉f，在房地產(chǎn)開發(fā)和購(gòu)房選擇的時(shí)候，位置比任何因素都要重要的多。咱們舉個(gè)例：

【上海內(nèi)環(huán)10平米的房子】與【鶴崗200平米的房子】，哪個(gè)更具有潛力，你會(huì)選擇買哪個(gè)？在上海內(nèi)環(huán)，10平米的房子可能價(jià)值100多萬(wàn)元，而且如果配置優(yōu)秀學(xué)校的話，這套房子可能達(dá)到300萬(wàn)元-500萬(wàn)元。房子帶來的附屬價(jià)值也較高，例如可以解決子女的優(yōu)質(zhì)學(xué)校選擇問題，同時(shí)可以讓工作在這里的人省去租房的煩惱。反觀鶴崗200平米的房子，無(wú)論房產(chǎn)價(jià)值本身還是帶來的附屬價(jià)值，都堪稱一般，除了當(dāng)?shù)鼐幼≈?，別無(wú)他用，更不要指望這里的房子能漲價(jià)到一線城市的高水平。

【資料圖】

從區(qū)位因素而言，兩套房子孰優(yōu)孰劣，一眼就能看出。

未來買房，李嘉誠(chéng)的這份“商業(yè)經(jīng)驗(yàn)”還能起到作用嗎？指聞君認(rèn)為隨著城市居住出現(xiàn)一系列新變化，或?qū)⑵鸬街苯拥挠绊懽饔?，提前一看?/p>

1、老年人口快速增加。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的總?cè)丝跒?4億人，其中老年人進(jìn)一步增加，超過60歲的老年人數(shù)達(dá)到了2.6億人，占比達(dá)到18.3%，可以說我國(guó)的老年化程度再度加深。與老年人快速增加呈現(xiàn)截然相反走勢(shì)的是生育率快速降低，新生兒的數(shù)量逐年下跌，在《柳葉刀》曾發(fā)布過一篇關(guān)于人口的論文，這篇人口論文預(yù)測(cè)，到2100年前后，中國(guó)的人口或降低至8億人以內(nèi)。無(wú)獨(dú)有偶，聯(lián)合國(guó)在《世界人口展望》中同樣認(rèn)為，到2100年，全球人口達(dá)到頂峰，屆時(shí)中國(guó)的人口降低至10億人以內(nèi)，整體下滑的趨勢(shì)是不可避免的。

老年人增加、新生兒減少，這對(duì)購(gòu)房的選擇有著必然的聯(lián)系，這意味著，以前認(rèn)為一二線城市都“較有潛力”，這種結(jié)論在今后或許不再適用，舉個(gè)例子：過去有2億青年人購(gòu)房，一二線房產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然爆棚了，但是10年后或只有9000萬(wàn)購(gòu)房，這些人會(huì)首選哪些城市？當(dāng)然是主要一線城市和少數(shù)二線城市，所以“黃金屋房產(chǎn)”應(yīng)該是位于少部分城市中，而非普遍存在。

2、學(xué)校場(chǎng)房因素正在減弱。過去的20年里，買房第一條法則便是“買優(yōu)質(zhì)學(xué)校房”，這類房子始終站在整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的“金字塔頂”，房子呈現(xiàn)出快速增值的狀態(tài)，如果普通房子上浮5%，那么優(yōu)質(zhì)學(xué)校房增值幅度在30%以上；如果普通房子價(jià)格在下跌，優(yōu)質(zhì)學(xué)校房的價(jià)格可能繼續(xù)逆勢(shì)上漲。所以，購(gòu)買學(xué)校房自然成為了買房經(jīng)驗(yàn)的第一條要義。

然而，2021年以來，趨勢(shì)變了，在多數(shù)城市，這類房子變得越來越不值錢。2020年北京西城區(qū)開始多校劃片，掀起了一片售房潮，中介表示，在政策出臺(tái)之后，有的人連夜乘坐飛機(jī)回來，把房子降價(jià)700萬(wàn)元銷售；還有的房子由于具備學(xué)位資格，一夜之間提價(jià)400萬(wàn)元掛牌，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“五花八門”的景象。2021年深圳也因?yàn)轭愃普叩某霈F(xiàn)，導(dǎo)致房產(chǎn)跳水銷售，在福田區(qū)有一套104平米，價(jià)值3500萬(wàn)元的房子，降價(jià)500萬(wàn)元對(duì)外銷售，卻無(wú)人愿意購(gòu)買，這在以往是不可想象的，看房者表示，當(dāng)?shù)貙?shí)行了“學(xué)校片區(qū)制和老師輪流制”，原來房子價(jià)值35萬(wàn)元/平米，現(xiàn)在沒有優(yōu)勢(shì)了，即便是10萬(wàn)元/平米，依然高于市場(chǎng)水平。

3、城市普漲正在成歷史。在不少人的認(rèn)識(shí)中，總認(rèn)為一線城市和二線城市的房?jī)r(jià)永漲不跌，然而隨著調(diào)控的加碼，這種格局或正在改寫，“三根紅線”，要求房企們把負(fù)債等指標(biāo)降低至標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)，如未能完成則融資受限，與此同時(shí)再度提出了“雙上限令”，為金融機(jī)構(gòu)制定了向房企和購(gòu)房者發(fā)放貸款的上限比例，可以說雙措并舉截住了資金流向房市的渠道。這是比較大的調(diào)控舉措，其他細(xì)枝末節(jié)的彌補(bǔ)還有更多。

2020年至2022年，全球資本市場(chǎng)洪流滾滾，美國(guó)、日本、歐洲（德國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等）紛紛開啟了印刷貨幣的大浪潮，國(guó)際通脹一浪高過一浪，正在一桿子專家在為國(guó)內(nèi)房產(chǎn)有上浮壓力而捉急的時(shí)候，房市卻悄然走低，二手房掛牌量增加，房企在新房庫(kù)存增加、債務(wù)堆高的情況下，不斷加碼促銷政策。房市可謂“涼意漸濃”，內(nèi)行認(rèn)為，今后樓市起起落落或成常態(tài)，在這種走勢(shì)下，非核心城市下滑的概率或更大。

正是基于以上三大新因素，今后買房或一改以往的經(jīng)驗(yàn)邏輯，未來10年，這類3房子或成為“黃金屋”？懂行人正悄悄入手！

第一類：核心區(qū)域房產(chǎn)。這一點(diǎn)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院在《中國(guó)住房報(bào)告2021》給出了預(yù)測(cè)，社科院認(rèn)為今后一線城市和核心區(qū)域中心城市的房產(chǎn)增幅或超預(yù)期，但是三四線城市或進(jìn)一步后退，特別是失去了棚改兜底的政策之后，三四線城市后繼乏力。

第二類：優(yōu)質(zhì)物業(yè)房產(chǎn)。雖然說物業(yè)并不是影響房產(chǎn)增值屬性的決定性因素，但是也是關(guān)鍵因素之一，買房投資的時(shí)代即將過去，今后買房的居住屬性將更加突出，物業(yè)優(yōu)質(zhì)，那么居住環(huán)境自然高檔，物業(yè)劣質(zhì)，那么居住條件自然不會(huì)太好。

第三類：城市優(yōu)質(zhì)交通房產(chǎn)。學(xué)校已經(jīng)不再是考慮買房的“第一因素”，那么隨后而來的便是交通區(qū)位，在交通條件中，靠近市中心的地鐵顯得格外優(yōu)越。隨著私家車總量快速增加，不少城市已經(jīng)開始限行限號(hào)了，即便是在沒有限行限號(hào)的城市，私家車出行效率也大受影響。地鐵儼然成為了優(yōu)質(zhì)房的標(biāo)配。

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