本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

上海樓市正在2022年末迎來大量新房供應(yīng)，共有約2.35萬套新房將集中上市。其中，正在進(jìn)行的第七批次集中供應(yīng)共涉及57個項目，總計約1.6萬套房源，為年內(nèi)供應(yīng)量最大的一次。

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正因如此，上海樓市受“雙11”期間促銷優(yōu)惠活動增長影響，成交量也明顯提升。上海鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，上海市共成交新建商品房8838套，環(huán)比增長91%，同比增長47%；成交金額635億元，環(huán)比增長97%，同比增長58%。

這也直接拉動上海樓市今年的成交量穩(wěn)中有升。今年前11個月，上海樓市累計成交金額5658億元，同比增長7%；套均總價722萬元/套，同比增長15%；成交均價63455元/平方米，同比增長15%。

據(jù)了解，上海樓市成交回暖背后，一方面，“金融16條”“三支箭”等利好政策逐步落地，市場信心有所增加；另一方面，熱門改善及低積分剛需項目供應(yīng)充足，也促使成交面積環(huán)比大幅提升。

“2022年，上海市新房市場熱度一直高于存量市場，11月成交面積回升到百萬平方米以上，回補(bǔ)了前期成交不足的狀況?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時分析稱，在年底“翹尾效應(yīng)”帶動下，11月最后一周，上海市新房成交面積超過30萬平方米。而在12月的“收官戰(zhàn)”中，預(yù)計上海市新房成交量也有望維持在合理區(qū)間內(nèi)。

年末扎堆供應(yīng)新房

12月11日，上海市房管局公布了今年第八批次集中供應(yīng)樓盤情況。該批房源共涉及29個項目，總建筑面積約80.3萬平方米，新推房源共計7497套，備案均價59028元/平方米，主要分布在浦東、黃浦、徐匯、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、金山和青浦等10個區(qū)域。

據(jù)了解，在此次集中供應(yīng)房源中，備案均價在6萬元/平方米以下的項目有16個，面積占比約60.3%；6萬～10萬元/平方米以下的項目9個，面積占比約27%；10萬元/平方米以上的項目4個，面積占比約12.7%。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，今年上海市前八批次供應(yīng)量已達(dá)9.3萬套，超過2021年全年約9.14萬套的供應(yīng)總量，這與11月初第七批次集中供應(yīng)“放大招”密不可分。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，上海市第七批次集中供應(yīng)共涉及57個項目，總建筑面積約190.6萬平方米，新推房源共計16060套，為今年內(nèi)供應(yīng)量最大的一次，項目數(shù)則為第六批次的2倍?！坝捎谠撆魏w大量中心城區(qū)的改善型房源，項目均價也首次突破了7萬元/平方米?！?/p>

事實上，受房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整、房企資金承壓等因素影響，上海市不但放低了土拍入圍門檻，也在持續(xù)加大中心城區(qū)的土地供應(yīng)。上海鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，上海市郊環(huán)以外供應(yīng)套數(shù)占比34%，同比2021年減少了3個百分點。

“整體來看，上海市今年新房項目的供應(yīng)套數(shù)和面積都有較大增長。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，第七批和第八批大體量供應(yīng)入市，囊括了多個市區(qū)核心區(qū)域樓盤，或?qū)⑹菣z驗市場的試金石，認(rèn)購和積分觸發(fā)情況受到密切關(guān)注。隨著“年末大禮包”的到來，有望激發(fā)購房者的購房熱情；若市場反饋積極，更有望激發(fā)市場活力、增強(qiáng)信心。

盧文曦也表示，近期上海樓市供應(yīng)相當(dāng)積極，6月以來每月都有一批集中房源投放。在大批量供應(yīng)下，雖然入圍分?jǐn)?shù)不斷降低，但絕大多數(shù)項目都能認(rèn)籌完畢，說明市場的承接力不錯。

改善戶型量價齊升

借助市場回暖東風(fēng)，位于上海市大虹橋板塊的象嶼招商蟠龍云邸二期項目已在不到一個月內(nèi)接連推出了兩批新房房源。

該項目置業(yè)顧問張莉（化名）告訴記者，象嶼招商蟠龍云邸二期均價6.2萬元/平方米，戶型面積為90和105平方米。12月8日，第一批300套房源吸引認(rèn)購約190組，觸發(fā)積分為74.9。

“樓市有所回暖，我們抓緊推出了第二批房源，快則年底前開盤，慢則會到明年1月初?！睆埨虮硎荆髱Z招商蟠龍云邸二期第二批房源共計452套，已經(jīng)入圍上海市第八批次集中供應(yīng)樓盤，入圍積分預(yù)計將大幅下降。“主要因為大虹橋板塊今年推出了多個大型項目，已經(jīng)消耗掉幾千組客戶，如今競爭壓力大大減小?！?/p>

這正是上海樓市回暖的縮影。12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)顯示，今年11月，全國商品住宅銷售價格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。而上海市新房價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲4%，在全國范圍內(nèi)處于領(lǐng)先水平。

此外，上海樓市新房成交量也在11月大幅上漲。上海鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，上海市共成交新建商品房8838套，環(huán)比增長91%，同比增長47%；成交金額635億元，環(huán)比增長97%，同比增長58%；套均總價718萬元/套，環(huán)比增長3%，同比增長8%；成交均價64212元/平方米，環(huán)比增長6%，同比增長12%。

在此背景下，部分項目此前推出的優(yōu)惠折扣也在被悄然收回。例如，位于松江新城的金地豐盛道五期在8月份上市，彼時未觸發(fā)積分并仍有尾盤在售，但現(xiàn)在無任何優(yōu)惠；而位于嘉定新城的璀璨湖畔，由于遠(yuǎn)離地鐵站被認(rèn)為是無需積分或低積分項目，但也只給予認(rèn)籌客戶1萬元的車位代金券。

此外，記者在采訪中了解到，價格600萬～1000萬元、面積90～110平方米的中等改善性戶型在新房市場更受歡迎。

上海鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，90～110平方米的戶型占比增加較為顯著，達(dá)到50%，較2021年提升了9個百分點；110平方米以上的占比32%，較2021年減少了2個百分點；70～90平方米的占比則下降了7個百分點。

而從總價段來看，上海市600萬元以上的戶型占比顯著增加，共增加了15個百分點，其中600萬～800萬元和1000萬元以上的占比分別增加了6個百分點。而600萬元以下的占比出現(xiàn)下降，其中200萬～400萬元的占比下降了12個百分點。

位于徐匯區(qū)長橋板塊的地產(chǎn)·尚海悅庭便是典型案例。據(jù)該項目置業(yè)顧問介紹，項目于12月初首開，主力戶型為99平方米的三房，均價約9.4萬元/平方米?！氨M管未觸發(fā)積分，但也接近售罄，僅剩少量1～3層的低樓層房源?！?/p>

“近期，上海市高端住宅表現(xiàn)亮眼。”盧文曦表示，成交排行榜前十名中有3個單價超過10萬元的項目，主要原因在于前期開盤的中高端產(chǎn)品認(rèn)籌結(jié)果不錯，現(xiàn)在到了集中兌現(xiàn)的時候。值得關(guān)注的是，在成交排行榜前十名中有7個項目簽約超過百套，說明房地產(chǎn)市場和購房者信心在提升。

政策利好提振市場信心

臨近年末，房地產(chǎn)領(lǐng)域政策端暖風(fēng)頻吹，“金融16條”和“三支箭”等紛紛落地。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，“金融16條”落地，意味著房地產(chǎn)企業(yè)端政策的支持力度在明顯加大。支持房企融資的信貸、債券、股權(quán)“三支箭”均已發(fā)出，落地速度、涉及范圍和資金規(guī)模均大幅提升。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前，銀行給予房企的授信額度已超過4萬億元，多家企業(yè)中期票據(jù)儲架式注冊發(fā)行額度合計超千億元，20余家企業(yè)發(fā)布了股權(quán)融資計劃。

陳文靜進(jìn)一步指出，政策支持力度加大，有助于緩解企業(yè)資金壓力，提振企業(yè)信心，但資金實質(zhì)落地仍需要一段時間。近期，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求多家銀行向房企提供以國內(nèi)資產(chǎn)做擔(dān)保的離岸貸款，這有利于改善企業(yè)海外融資環(huán)境，進(jìn)一步改善市場預(yù)期，降低行業(yè)風(fēng)險。

12月15～16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容頗多。會議強(qiáng)調(diào)，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。同時，要堅決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。

“2023年，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步恢復(fù)至關(guān)重要?！标愇撵o表示，從會議內(nèi)容來看，“保交樓”仍然是重中之重，也將是房地產(chǎn)政策出臺的重要著力點之一。2023年“保交樓”專項借款及配套資金將繼續(xù)加快落地，促進(jìn)房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)。

會議還強(qiáng)調(diào)，要著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置；增強(qiáng)消費(fèi)能力，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場景；多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。

陳文靜分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2022年的深度調(diào)整后，當(dāng)前購房者的置業(yè)情緒、企業(yè)端的市場信心均尚未完全扭轉(zhuǎn)。在確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)引領(lǐng)下，提振供需兩端的市場信心仍是當(dāng)下亟須解決的關(guān)鍵問題。

就上海市房地產(chǎn)市場而言，盧文曦預(yù)計，在高供應(yīng)推動下，上海市新房成交預(yù)計仍會有不錯的表現(xiàn)。不過，從投放房源來看，剛需以及首改產(chǎn)品較多，理論上還會繼續(xù)分流二手房存量市場?！岸址看媪渴袌龅膫鲗?dǎo)速度還沒那么快，因此需要給出更多的反應(yīng)時間?！?/p>

標(biāo)簽： 供應(yīng)增加、成交反彈 上海樓市回暖 上海樓市