原創(chuàng)首發(fā) | 金角財(cái)經(jīng)

作者 | 塞爾達(dá)

剛續(xù)上命的富力，又出事了。

(資料圖片僅供參考)

12月12日晚，富力發(fā)聲明稱，聯(lián)席董事長(zhǎng)張力被控涉嫌行賄，原因是在中國(guó)宴請(qǐng)美國(guó)舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿。

富力聲明

次日，富力股價(jià)急跌11.52%。

就在不久前，富力剛實(shí)現(xiàn)境內(nèi)債券整體展期，并成為國(guó)內(nèi)首家實(shí)現(xiàn)境內(nèi)和境外債券全部整體展期成功的房企。

然而，就在看似能“活下去”的當(dāng)口，富力卻突然曝出董事長(zhǎng)張力涉嫌行賄的大雷，讓這家去年就陷入債務(wù)危機(jī)的民營(yíng)房企，前景再度蒙上陰影。

涉嫌行賄

彭博社報(bào)道，早在11月底，張力就被倫敦警方逮捕，面臨引渡程序，被捕原因是被美國(guó)指控通過回扣拿下在加州的商務(wù)合同。

英國(guó)法院公開信息顯示，張力的案件在12月12日開庭，當(dāng)天張力沒有出庭，其律師提出保釋申請(qǐng)后，法官批準(zhǔn)以1500萬英鎊（折合人民幣1.29億元）保釋，這是英國(guó)法院有史以來最高的聯(lián)合保釋金。

獲得保釋后，張力仍被滯留在倫敦一處公寓內(nèi)，由退役軍人擔(dān)任的安保人員及閉路電視全天監(jiān)控，且不能使用任何上網(wǎng)設(shè)備，每月開支高達(dá)20萬英鎊。

富力地產(chǎn)在前述聲明中提及的“美國(guó)舊金山公共事業(yè)部原主管”，是現(xiàn)年60歲的穆罕默德·努魯，于2000年加入公共事業(yè)部并擔(dān)任副主管，2011年晉升為主管。

美國(guó)司法部文件披露，努魯因收受賄賂、回扣及欺詐，被判刑7年，“這是一個(gè)有權(quán)勢(shì)且收入豐厚的公共領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，負(fù)責(zé)該市商業(yè)建設(shè)政策，包括公共合同、許可證等。在任期間，他不斷從他監(jiān)管的承包商、開發(fā)商那里收受賄賂”。

穆罕默德·努魯

讓張力卷入努魯受賄案的，是一名叫做黃永樂的華裔商人。

現(xiàn)年72歲的黃永樂，曾任舊金山中華總商會(huì)董事和富力顧問，在其牽線下，當(dāng)時(shí)正在舊金山開發(fā)大型項(xiàng)目的富力，結(jié)識(shí)了努魯。

司法材料顯示，黃永樂是努魯涉嫌受賄的關(guān)鍵人物，也是舊金山大量工程的“長(zhǎng)期承包商”。

努魯在認(rèn)罪協(xié)議中承認(rèn)，收取過來自黃永樂的賄賂，向其提供了有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手投標(biāo)的機(jī)密內(nèi)幕信息，由此幫助黃永樂獲取項(xiàng)目合同。

努魯和黃永樂

同時(shí)，努魯承認(rèn)與黃永樂合作，收受了一家中國(guó)開發(fā)商的免費(fèi)旅游、禮物和福利，黃永樂曾擔(dān)任這家開發(fā)商的顧問。

這個(gè)開發(fā)商，就是富力地產(chǎn)。

司法材料顯示，2018年下半年，富力地產(chǎn)首度進(jìn)入FBI的調(diào)查范圍，彼時(shí)努魯正安排前往中國(guó)。

有證人稱，努魯曾提到，富力地產(chǎn)的相關(guān)人士富有而慷慨，他們一起喝過50年的茅臺(tái)酒。

同時(shí)，努魯也提及，這趟中國(guó)之行中接受了禮物，比如“一些不知道值多少錢的石頭”，但對(duì)外僅披露收了一瓶紅酒。

作為利益交換，努魯后來利用其官方地位和影響力，為富力的項(xiàng)目提供必要的批準(zhǔn)幫助。比如，每當(dāng)富力的員工通知他有問題時(shí)，他都會(huì)指示手下一名經(jīng)理解決問題并加快流程，也利用他對(duì)其他市政府官員的影響力來解決富力遇到的問題。

《舊金山紀(jì)事報(bào)》報(bào)道稱，努魯去中國(guó)旅行、與張力見面后，回來就幫富力擺平了項(xiàng)目因玻璃窗缺陷而被延期的問題。

上述項(xiàng)目為富爾頓街555號(hào)，更廣為認(rèn)知的名稱是硅谷銀塔公寓項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資為3.4億美元，是“張力親自掌舵的美國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目”，2015年由富力旗下公司從KT Properties中收購(gòu)而來，占地兩英畝。

該項(xiàng)目位于舊金山市灣區(qū)城市圣何塞市中心，與市政廳僅隔300米，為兩棟高端住宅項(xiàng)目，共有643套公寓，每套售價(jià)80萬美元起。

不過，曝出張力“涉賄案”后，富力馬上切割與這個(gè)項(xiàng)目的關(guān)系，公告稱上述項(xiàng)目?jī)H由張力及其關(guān)聯(lián)方擁有，上市公司在這一項(xiàng)目中并無權(quán)益。

公告同時(shí)強(qiáng)調(diào)，張力所涉案件不會(huì)對(duì)公司的業(yè)務(wù)及運(yùn)營(yíng)有任何重大不利影響，也沒有就張力保釋提供任何保證金。

富力自愿性公告

至于張力最終會(huì)否被美國(guó)引渡，市場(chǎng)說法不一，富力方面表示，該指控是錯(cuò)誤的，公司將采取法律行動(dòng)；

但也有律師對(duì)《北京商報(bào)》表示，從目前情況來看，張力恐怕很難避免引渡。

如果張力最終被引渡，對(duì)剛剛看見“上岸”希望的富力來說，可謂當(dāng)頭一棒。

還能上岸嗎？

2021年，富力陷入債務(wù)危機(jī)，開始大量出售資產(chǎn)以及債務(wù)重組，先后兩次出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園給黑石集團(tuán)，共計(jì)82.63億元；

100億元出售富力物業(yè)予碧桂園；26.6億港元將Thames City項(xiàng)目公司Instant Glory International Limited的50%股權(quán)以及銷售貸款的所有利益及權(quán)益出售給中渝置地創(chuàng)始人張松橋；

今年9月，富力又折價(jià)5.5億賣掉了北京富力萬達(dá)嘉華酒店。

然而，出售資產(chǎn)的現(xiàn)金流相對(duì)于其千億級(jí)別的債務(wù)，還是杯水車薪。

于是，富力把“續(xù)命”的希望放在債務(wù)展期。

2022年1月13日到期的共7.25億美元高級(jí)無抵押票據(jù)，是富力地產(chǎn)尋求展期的首筆債券。

該美元債展期方案最終獲投資人通過，富力在1月12日回購(gòu)上述票據(jù)的資金約1.16億美元，剩余6.09億美元在2022年7月13日償還。

不過，到了7月13日，富力的債務(wù)危機(jī)并沒有緩解，于是又繼續(xù)對(duì)旗下全部10只共計(jì)49.43億美元債尋求展期，還找來摩根大通作為債務(wù)重組方案的牽頭人。

作為世界頂級(jí)投行，摩根大通最終不負(fù)富力所望，與債權(quán)人達(dá)成一致，將富力在2022-2024年到期10筆美元債合并置換為三筆利率均為6.5%的票據(jù)，分別將于2025、2027、2028年到期，相當(dāng)于把債務(wù)展期了3-4年。

境外債順利展期后，富力開始把精力放在境內(nèi)債務(wù)展期。

11月10日，富力公告稱，境內(nèi)公司債券整體展期成功，涉及8筆公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月延長(zhǎng)至3年以上。

至此，富力也成為首家完成境內(nèi)外債券全部展期的房企。

富力境內(nèi)債展期公告

不過，即使實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模債務(wù)展期，富力未來的資金缺口還是非常大。

今年中報(bào)顯示，富力僅短期借款一項(xiàng)就高達(dá)750億，但賬上現(xiàn)金僅152億，其中還有132億是受限制的，即使考慮上述提到的債務(wù)展期因素，未來一年內(nèi)的資金缺口仍然十分巨大。

此外，上半年富力的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流還凈流出了31億，按目前情況看，別說指望經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流能緩解部分債務(wù)問題，不雪上加霜已是萬幸。

也就是說，“續(xù)命”到一半的富力，接下來要做的還是融資、展期和出售資產(chǎn)。

不過，在投資者對(duì)出險(xiǎn)房企高度敏感的大環(huán)境下，董事長(zhǎng)涉嫌“腐敗經(jīng)營(yíng)”的富力，后續(xù)要想像之前那樣順利展期甚至融資，恐怕不會(huì)那么順利。

此外，張力的涉案，也有可能影響富力后續(xù)資產(chǎn)出售。

事實(shí)上，張力在英國(guó)被捕，就有人猜測(cè)或與富力出售旗下倫敦項(xiàng)目相關(guān)。

今年以來，富力地產(chǎn)已先后出售了兩個(gè)倫敦項(xiàng)目，分別為9570萬英鎊出售Thames City項(xiàng)目予張松橋?qū)嵖氐闹杏逯玫兀约?.08億英鎊出售Vauxhall Square地塊予鄭志剛擁有的遠(yuǎn)東發(fā)展。

如果張力最終被美國(guó)引渡，可以預(yù)見對(duì)富力接下來的資產(chǎn)處置進(jìn)度造成影響，甚至影響到富力資金流的回流，讓剛剛完成債務(wù)展期的富力，再度陷入資金緊張的局面。

關(guān)鍵還是要賣樓

當(dāng)然，無論張力一案最終走向如何，剛剛“續(xù)命”的富力要想“保命”，還是要把房子賣出去。

不過，無論從行業(yè)大環(huán)境還是富力自身情況看，這一點(diǎn)恐怕比張力最終能“無罪釋放”還困難。

克而瑞11月30日的數(shù)據(jù)顯示，11月重點(diǎn)30城的成交面積環(huán)比下降14%，創(chuàng)下半年來單月新低，同比跌幅擴(kuò)大至30%；

當(dāng)月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5589.8億元，同比下降25.5%。

此外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企的銷售總額僅為6.73萬億元，同比下降42.1%。

多家機(jī)構(gòu)測(cè)算稱，2022年全年，國(guó)內(nèi)商品房銷售額約為13.5萬億元，同比跌幅約為25%，對(duì)應(yīng)銷售額減少約4.7萬億元。

從銷售數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)至暗時(shí)刻尚未過去，而富力的銷售表現(xiàn)更加慘不忍睹。

富力今年10月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，2022年前10個(gè)月，實(shí)現(xiàn)銷售面積259.9萬平方米，同比暴跌67.7%；實(shí)現(xiàn)銷售收入352.2億，同比暴跌66.1%。

也就是說，今年富力的業(yè)務(wù)量萎縮至只有去年同期的三分之一水平。

在克而瑞最新發(fā)布的今年1-11月房企銷售排行榜中，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額313億元，同比下跌72.1%，位居行業(yè)第55名，跌出top50行列，較2021年同期掉落23名。

經(jīng)營(yíng)惡化下，富力的監(jiān)管指標(biāo)同樣承壓。

今年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，富力剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率為77.09%，凈負(fù)債率為156.63%，現(xiàn)金短債比為0.19，三道紅線均踩線。

“企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷售端。”克而瑞研報(bào)稱，近期雖然市場(chǎng)政策端和企業(yè)融資端釋放利好，但受制于市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買力，企業(yè)銷售端表現(xiàn)依然低迷。

自11月以來，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等多部門頻頻出手，從信貸、債券、股權(quán)方面“三箭齊發(fā)”，方向也從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

11月8日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)宣布，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民企債券融資；

11月12日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融十六條”，為房企的經(jīng)營(yíng)性融資以及“保交樓”專項(xiàng)融資提供改善支持；

11月28日，證監(jiān)會(huì)公布了“股權(quán)融資優(yōu)化五條新政”，幫助房企打通股權(quán)融資渠道。

不過，只要房子賣不出去，無論有關(guān)部門射出多少支箭，恐怕都難以命中富力困境的“靶心”。

如今再加上董事長(zhǎng)“涉賄”，富力往后的路，恐怕只會(huì)更加難走。

標(biāo)簽： 富力賣房子難 還是張力無罪難 富力地產(chǎn) 穆罕默德