作者 l 橙子

【資料圖】

最近，房貸利率些微松綁為寒冬已久的房地產送出一股暖風，只是由于需求端尚未完全復蘇，全國樓市也并未出現(xiàn)較大幅度反彈。

易居房地產研究院近日發(fā)布的一份報告顯示，中國50個大中城市中，僅成都、北京、上海、合肥4城在分別下跌持續(xù)了2個月、3個月、3個月和12個月后，住宅價格指數(shù)止跌轉漲。其余46城住宅價格指數(shù)仍在下跌中。

可即便如此，對房地產市場而言，外部環(huán)境的松動也讓一眾房企得以喘息。

日前，曾陷股債雙殺，并被標普下調信用評級的金地集團（600383）發(fā)布了一份公告，稱旗下債券“15金地01“本息合計約28.4億元，已全額存入中國證券登記結算有限責任公司指定銀行賬戶。

金地集團表示，該筆債券兌付完成后，公司年內到期境內外債務即將全部足額兌付完畢，今年已無到期公開債務。

圖片來源：金地集團官方公告

金地此舉一方面向市場表達了公司經營穩(wěn)健，償債能力尚可，另一方面也確實論證了房地產市場的寒冰正在消融。

只是從金地本身實際經營情況，及樓市短期外部環(huán)境來看，金地這份償債公告，發(fā)的并不輕松。

半年報不及預期

經營質量下滑

在公布這份償債公告之前，金地曾于10月11日公布了公司前9個月經營情況，報告期內，盡管金地9月單月實現(xiàn)簽約金額同比上升7.05%，但今年前9個月的累計簽約金額則同比下降28.69%，為1630.8億元。

圖片來源：金地集團官方公告

不過，今年大部分上市房企階段性銷售同比增速情況均為負增長，金地前9個月同比銷售增速才負增長不到30%，也算中等偏上。

而且作為招保萬金里的唯一一家非國資控股的房企，金地能做到如今地位也實屬不易，但金地的股東背景卻并不輸國資控股房企。

根據萬得數(shù)據顯示，截至2021年，險資富德人壽仍為金地當前大股東，持股21.69%，二股東為深圳國資企業(yè)深圳市福田投資控股有限公司，持股7.79%。

大家人壽作為曾經的二股東，經過近年來多輪減持后，截至目前持股比例已降至5%左右。

圖片來源：萬得股票

但憑借險資股東背景，金地也獲得從股東方來帶的融資便利，其融資成本要大幅低于其他上市房企，如今股東減持，也算是彼此完成了各取所需。

再回到金地實際經營層面，在遭遇主要股東減持之際，金地近年來受大環(huán)境影響，整體經營表現(xiàn)也比較一般。

根據其最新披露的半年報數(shù)據，截至今年上半年，金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入281.12億元，同比減少了17.98%；

歸母凈利潤實現(xiàn)19.65億元，同比增速為7.68%；

而整個2021年金地歸母凈利潤的同比增速則為-9.5%。

圖片來源：萬得股票

且拉長時間來看，2018年金地營收增速為34.62%，到今年上半年已經降至-17.98%，同期歸母凈利潤增速表現(xiàn)也從18.35%降至7.68%，不難發(fā)現(xiàn)其在經營層面也面臨一定的增長乏力問題。

在盈利質量方面，金地自2018年以來，其銷售毛利率和銷售凈利率出現(xiàn)下滑。到目前，金地銷售毛利率已降至21%左右，銷售凈利率也從2018年的24%降至12%。

圖片來源：萬得股票

不過，值得一提的是，金地在土儲結構方面還是存在較大回旋余地。

根據其半年報數(shù)據，上半年金地新增約156萬平方米的總土地儲備，其中權益儲備約56萬平方米，總投資額約179億元。

截至報告期末，金地總土地儲備約6193萬平方米，其中約70%位于一二線城市，30%位于三四線城市。

只是持續(xù)下降的盈利質量，以及作為頭部房企標配的高負債，也讓金地對現(xiàn)金流表現(xiàn)出更強的需求度。

三道紅線全綠

仍難掩償債壓力

截至上半年，金地負債總額盡管較年初僅微增，但仍高達3536.84億元，而且其中近2565億元為流動負債，流動負債占比高達近73%。

圖片來源：萬得股票

進一步細分來看，在2500多億流動負債中，合同負債和包含應付票據及應付賬款等在內的經營性負債占比過半，而需要償債付息的短期借款、一年內到期的非流動性負債和其他流動負債則合計為523.4億元。

圖片來源：萬得股票

盡管半年報顯示金地擁有貨幣資金647.98億元，足以覆蓋523.4億的負債，但算上日常經營資金，600多億現(xiàn)金還是略顯緊張。

而且受債務清償影響，上半年金地現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈流出10.68億元，這也在一定程度上說明債務對金地現(xiàn)金流情況存在一定影響。

圖片來源：萬得股票

不過，在杠桿率表現(xiàn)方面，金地算是目前為數(shù)不多三道紅線全綠的房企。

截至報告期末，金地集團剔除預收賬款后的資產負債率為66.9%，凈負債率為57.8%，剔除受限資金后對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數(shù)為1.38倍。

而這樣的杠桿表現(xiàn)，除了來自險資背景下的低融資成本，恐怕還離不開少數(shù)股東權益對資產負債的調節(jié)。

根據其股東權益數(shù)據，2018年，其少數(shù)股東權益僅為200億元，占比30%。

也正是從2018年起，隨著樓市進入寒冬，金地少數(shù)股東權益也在持續(xù)增長。到今年上半年，金地少數(shù)股東權益增至496.78億元，占比44%，較年初增長了24.52億元。

圖片來源：萬得股票

而同期金地的少數(shù)股東損益卻并未出現(xiàn)同步大幅增長，甚至自2019年以來不增反降。

圖片來源：萬得股票

盡管這不能百分百說明金地存在明股實債，但少數(shù)股東權益的大幅增長并沒有匹配大幅增長的少數(shù)股東損益，難免不讓市場對其真實資產負債情況表示懷疑。

畢竟很多債務可以通過少數(shù)股東權益變?yōu)楣举Y產，增加公司融資現(xiàn)金流的同時，還能擴大總資產，由此少數(shù)股東權益也成為不少房企調節(jié)資產負債的一種手段。

回頭來看，能夠完成年內的債務清償，不論是對金地，還是對資本市場都是一件好事。只是跟大多數(shù)房企一樣，金地也面臨盈利質量下滑，自我造血能力還有待持續(xù)優(yōu)化的問題。

順利償債是一個好信號，但做好經營才是根本。

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標簽： 年內債務清償完畢的金地 仍有煩惱 金地集團