【中指社群】什么是地產(chǎn)圈？看這里——快速進(jìn)群，讓自己的圈層轉(zhuǎn)起來(lái)~

(資料圖)

中國(guó)到底有多少房子？夠不夠我們住？

有多少房子，是買(mǎi)了不住的空置房？

為什么房子明明那么多，還有人前赴后繼的買(mǎi)房？是這些人傻嗎？

買(mǎi)房、租房、大城市、小城市，該怎么選擇？

先聊第一個(gè)問(wèn)題。

前一段時(shí)間，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《中國(guó)人口普查年鑒-2020》，其中，有基于七普調(diào)查的全國(guó)居住數(shù)據(jù)。

按住房間數(shù)劃分，全國(guó)擁有三間房的家庭戶最多，達(dá)到了1.46億戶。

河南平均每戶住房間數(shù)最多，4.21間。

上海最少，平均每戶2個(gè)房間。

我們的人均居住面積，達(dá)到了驚人的41.76平方米，平均每戶達(dá)到了111.18平方米。

注意，住房總量和居住面積統(tǒng)計(jì)，涵蓋的是城鎮(zhèn)所有住房。

一直以來(lái)，咱們計(jì)算房屋總量的方法都是“以人查房”，也就是透過(guò)統(tǒng)計(jì)問(wèn)卷，來(lái)詢問(wèn)家庭住房，借以推測(cè)人均居住面積。

但是，調(diào)查對(duì)象又不傻，很多人怕以后會(huì)出房產(chǎn)稅，少報(bào)面積。

還有各種小產(chǎn)權(quán)房、城中村、棚戶區(qū)，有的房東自己都不知道有多少面積。

按照他的計(jì)算方法，用“以房查房”的辦法測(cè)算，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積，達(dá)到了更高的44.9平米，城鎮(zhèn)存量住房達(dá)到了373億平方米。

這就能回答第一個(gè)問(wèn)題了：

房子總量，少說(shuō)有300多億平米，不管官方的、機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，人均居住面積都在40平米以上，早就夠住了。

但這些數(shù)字，帶有一定的迷惑性。

原因是：平均。

涉及到財(cái)富、住房、資源這些數(shù)據(jù)，最怕的就是“平均”二字。

還是統(tǒng)計(jì)局年鑒數(shù)據(jù)，我國(guó)城市家庭人均居住面積是36.52平米，平均每戶92.17平米。

分區(qū)域看，北京人均33.41平米，上海只有30.58平米。

廣東最少，人均還不到30平米。

任澤平的數(shù)據(jù)更離譜，在全國(guó)336個(gè)城市中，既有73個(gè)城市人均住房建筑面積小于30平，也有46個(gè)城市人均住房建筑面積大于40平；

既有17個(gè)城市的套戶比小于1，也有51個(gè)城市的套戶比大于1.2。

所以，缺人的地方，不缺房子。缺房的地方，不缺人。

再聊第二個(gè)問(wèn)題：有多少房子空置。

上面說(shuō)了，大城市，比如省會(huì)城市、新一線城市、沿海GDP萬(wàn)億城市、人口500萬(wàn)以上或千萬(wàn)以上的城市，住房是很緊張的。

按理說(shuō)，空置率應(yīng)該很低才對(duì)。

而三線以下城市，大家這幾年都有了共識(shí)，不厭其煩的、一遍遍的重復(fù)，小城市的房子沒(méi)價(jià)值之類(lèi)的話。

幾百個(gè)地市，用模糊的二元思維，去劃分“好”或者“不好”，不夠嚴(yán)謹(jǐn)。

是的，小城市確實(shí)沒(méi)前途。

但這些年，冒出來(lái)的所謂大城市，人均居住面積少，不一定就代表空置率低。

參考一份機(jī)構(gòu)研究院月5號(hào)發(fā)的報(bào)告。

基于從業(yè)3年以上、5萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人的調(diào)研，將3個(gè)月以上無(wú)人居住的住房定義為“空置住房”，并對(duì)不同小區(qū)的空置戶數(shù)、小區(qū)總戶數(shù)分別加總。

再結(jié)合平臺(tái)的二手房成交，統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)28個(gè)城市的3萬(wàn)個(gè)小區(qū)，設(shè)定空置戶數(shù)/總戶數(shù)，也就是所謂的城市住房空置率。

空置率低于5%，需求旺盛。

5%—10%之間，還算合理。

高于10%，住房供給過(guò)剩，有庫(kù)存的積壓風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)查結(jié)果是：

1，28個(gè)大中城市平均住房空置率是12%。

2，一線平均7%，二線12%，三線16%。

3，全國(guó)只有深圳、北京、上海這個(gè)三個(gè)城市，低于7%。

南昌、廊坊、佛山、重慶空置率都超過(guò)了15%。

不同城市，住房空置率差異的原因，出在哪？

老齡化、購(gòu)房門(mén)檻、房齡、炒房，都有影響。

比如，南通老齡人口占比是23%，空置率是15%；

重慶老齡人口占比17%，空置率也達(dá)到了17%。

年紀(jì)越老，好多事都看開(kāi)了，只能靠退休金和積蓄，對(duì)大房子、好房子沒(méi)那么強(qiáng)的追求。

反過(guò)來(lái)，像深圳這種年輕人多的城市，空置率就比較低。

上海雖然老齡化程度也非常高，但年輕人一直流入，住房還是緊張的。

還有炒房的原因。

社科院的緯房大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了截止2020年的房?jī)r(jià)跌幅。

廊坊最高房?jī)r(jià)時(shí)點(diǎn)，出現(xiàn)在2017年4月，截至2020年10月，房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到46.9%，幾乎腰斬。

比較典型的，是有北京睡城之稱(chēng)的燕郊。

2015-2017年，燕郊暴漲兩倍逼近4萬(wàn)，后來(lái)調(diào)控收緊，跌得一地雞毛，大量炒房客套牢甚至斷供，買(mǎi)了不住又沒(méi)人接盤(pán)，空置率當(dāng)然高了。

南昌之所以排第一，主要還是人口流入跟不上城市擴(kuò)張的原因。

江西本來(lái)存在感就不強(qiáng)，七普南昌人口是625萬(wàn)人，跟六普相比增加了121.24萬(wàn)人，但總量一直上不去。

南昌這些年，新區(qū)又開(kāi)發(fā)得太多，2020年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，十年間，南昌市區(qū)面積從212平方公里擴(kuò)大為366平方公里，增長(zhǎng)72.6%。

鄭州和武漢，雖然新區(qū)開(kāi)發(fā)得更多，但至少有一千多萬(wàn)常住人口撐著，空置率沒(méi)那么難看。

還有，京滬深購(gòu)房和持有門(mén)檻太高，租金也最貴。

這些城市，大部分的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，都屬于二手房存量交易。

這一類(lèi)房子，大多數(shù)都分布在市區(qū)，房齡比較老，也不缺租房的年輕人，恰恰是做調(diào)查的中介門(mén)店，分布最密集的區(qū)域，所以空置率顯得比較低。

我覺(jué)得，這份報(bào)告，還算靠譜，畢竟有自己的調(diào)查方法。

住房空置率這東西，根本就沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)。

原住建部副部長(zhǎng)仇保興說(shuō)，部分三四線城市空置率已經(jīng)達(dá)到了70%，哪怕北京空置率也將近20%。

原中財(cái)辦副主任楊偉民說(shuō)，從用電量測(cè)算，農(nóng)村房屋空置率14%左右，三四線城市為13.9%，一二線城市平均為11.9%。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)在2015年發(fā)布了一份《全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，認(rèn)為中國(guó)住房空置率整體低于30%，一線城市住房空置率22%，二線城市24%，三四線城市為26%。

關(guān)鍵是，怎么界定空置？

靠電表、水表走動(dòng)多少？

還是靠居委會(huì)大媽日夜不停地巡視？

年輕人老家有房，北上廣只能租房，平時(shí)沒(méi)人住，這難道也算空置？

包括這份5萬(wàn)名中介調(diào)查的報(bào)告，也有很大的局限性。

市區(qū)的中介門(mén)店多，新房供應(yīng)少，肯定沒(méi)多少空置的。

遠(yuǎn)郊房多人少，房齡5年以內(nèi)的，很多連房本都沒(méi)有。

沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)，就沒(méi)多少中介參與調(diào)查，這些最容易發(fā)生空置的區(qū)域又被忽視了。

總之，空置率這個(gè)東西，不能太較真。

不要天天只盯著老家小城市挑毛病。

網(wǎng)上吹噓的人口、高架、地鐵、規(guī)劃，日新月異的大城市，也在更高層級(jí)的鄙視鏈里掙扎。

再來(lái)回答后面的問(wèn)題：

房子蓋了這么多，空置的也不少，為什么還有那么多人想買(mǎi)房？我們?cè)撛趺催x擇自己的生活方式？

這就看大家怎么理解房子了。

反正怎么都是住，三梯十六戶也是住，幾十年的家屬院也能住，人車(chē)不分流、亂停亂放、沒(méi)人打掃樓道也能住。

我記得原來(lái)跟大家聊過(guò)一句話，叫“剛需向下，改善向上”。

我們當(dāng)然不缺房子，缺的是，是那些被欲望推著前進(jìn)、跟別人攀比的好房子。

統(tǒng)計(jì)年鑒里有一個(gè)視角：

電梯。

在中國(guó)，只有19.7%的家庭住房有電梯。

像上海、東北這些城鎮(zhèn)化比較早，老房子比較多的地區(qū)，電梯房比例都比較小。

上海電梯房只有37%，黑龍江、吉林只有25.9%和29.1%，遼寧也只有32.7%。

再舉個(gè)例子，大家看一個(gè)城市的二手房分布，按條件挨個(gè)做篩選。

拿鄭州來(lái)說(shuō)吧，掛牌量是8萬(wàn)多套，猛一看真是不少。

如果只看中心城區(qū)，不看下面的縣市，還剩6萬(wàn)多套。

選房齡15年以內(nèi)的，還剩3萬(wàn)5000多套。

選有集中供暖的小區(qū)，還剩兩萬(wàn)六千套。

選90-140平，三室的房子，小三房或大三房，篩一遍之后，符合條件的掛牌房源，只剩4371套。

注意，這還沒(méi)有要求臨近地鐵、品牌物業(yè)、外立面、容積率這些東西。

一千多萬(wàn)常住人口的城市，主城區(qū)，15年以內(nèi)房齡，小三房，帶電梯暖氣，完全是主流剛需置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。

這些條件，過(guò)分嗎？

一點(diǎn)都不過(guò)分。

想在大城市住上一套正常的房子，很難。

結(jié)論就是：

1，總量不缺，結(jié)構(gòu)上缺。

2，炒房子的人不缺，住房子的人缺。

3，老房子不缺，好房子缺。

最后，結(jié)合今天聊到的總量、居住面積、空置率、房子的差異，跟大家聊聊，我對(duì)不同生活方式的看法。

藍(lán)白始終覺(jué)得，房子不重要，圈子、工作、家庭才重要。

大城市就算人均居住面積少，可空置率高的地方，同樣一抓一大把。

炒房的人是不少，對(duì)好房子的需求也不少，關(guān)鍵是調(diào)整自己的預(yù)期。

第一類(lèi)，如果你剛畢業(yè)，手里積蓄不多。

父母在老家把工作、房子安排的明明白白，女朋友也愿意跟你回去。

早晚要回老家的話，租房更好。

第二類(lèi)，沒(méi)有自己的目標(biāo)，不想回老家，也不知道以后在哪里生活，家里給不了多少支持。

那就先提高收入和技能，不要被錢(qián)生錢(qián)、資產(chǎn)配置、稀缺性這些宏大的詞匯迷惑。

真正能稀釋通脹的，是剛需的收入增速，而不是某處潛力爆棚的房產(chǎn)。

第三類(lèi)，如果早就有買(mǎi)房的想法，想在大城市落戶生根。

那就抓緊時(shí)間看房，二手房看幾百套，主城區(qū)新房全踩一遍。

有限購(gòu)的城市，先把社保、個(gè)稅的房票準(zhǔn)備好，養(yǎng)成記賬和算賬的習(xí)慣。

對(duì)一個(gè)城市的利率、首付、地段、戶型、開(kāi)發(fā)商、庫(kù)存分布，要做好功課。

在預(yù)算有限的前提下，沒(méi)有既要、又要、更要、還要的美事。

人生，就是一個(gè)不斷做取舍的過(guò)程。

在大城市擠地鐵長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)本領(lǐng)，在小城市天天啤酒燒烤，沒(méi)有優(yōu)劣之分。

標(biāo)簽：