今天（2月21日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶時(shí)表示，2022年1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降勢(shì)減弱，同比漲幅總體回落。

數(shù)據(jù)顯示，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲或降幅收窄，同比漲幅總體回落；環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少，同比下降城市個(gè)數(shù)增加。

一線城市領(lǐng)漲態(tài)勢(shì)明顯 新房止跌

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；三線城市新建商品住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有39個(gè)，比上月減少11個(gè)。

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.4%，漲幅與上月相同；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲2.5%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅同比下降城市有20個(gè)，比上月增加3個(gè)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)自去年9月份以來(lái)，環(huán)比首次止跌，意味著去年四季度政策糾偏（滿足合理融資需求，按揭利率連續(xù)4個(gè)月下降）、地方積極紓困行業(yè)、開發(fā)商為維護(hù)資金鏈不得不打折促銷的現(xiàn)象有所緩解，居民對(duì)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期也有所緩解。最典型的表現(xiàn)，就是房?jī)r(jià)下跌城市，從去年12月份的50個(gè)，下降到39個(gè)，并呈現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢(shì)。

這其中，一二線城市止跌回升。1月份，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上升0.6%，而上月為-0.1%，這是7個(gè)月以來(lái)的環(huán)比新高，反彈非常明顯。京滬領(lǐng)漲，前期受開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)、疫情沖擊的廣深也迅速反彈。一線城市領(lǐng)漲態(tài)勢(shì)明顯，二線城市也從此前連續(xù)3個(gè)月下跌轉(zhuǎn)為上漲0.1%。

三線城市繼續(xù)下跌，但跌幅有所緩解。近期，三四線城市積極紓困樓市，比如，增加公積金貸款額度，降低二次公積金貸款首付，購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免、人才優(yōu)惠等，起到了效果。

二手房繼續(xù)下跌，但跌幅趨緩

1月份，一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。二線城市二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷售價(jià)格下降0.4%。1月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有55個(gè)，比上月分別減少8個(gè)。

1月份，一線城市二手住宅同比上漲4.1%，漲幅比上月回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市二手住宅銷售價(jià)格同比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅同比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.7%。1月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市有30個(gè)，比上月增加4個(gè)。

二手房數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)二手房雖在繼續(xù)下跌，但跌幅趨緩。李宇嘉分析，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)連續(xù)5個(gè)月下跌，但跌幅收窄，從上月的-0.4%收窄至-0.3%，符合政策紓困主要在新房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)率先回升、二手房滯后觸底的邏輯。同時(shí)，按揭利率下降也對(duì)二手房市場(chǎng)跌幅趨緩有所幫助。

其次，一線城市二手房?jī)r(jià)格連續(xù)2個(gè)月環(huán)比上升。1月份，一線城市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，盡管回升幅度不高，但連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比回升；二線城市跌幅連續(xù)2個(gè)月收窄，本月下跌0.2%，觸底趨勢(shì)明顯，三四線城市連續(xù)4個(gè)月的跌幅保持在0.4%，主要與供應(yīng)量大，二手房市場(chǎng)交易本身頻率不高、但成本較高，加上新房促銷，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)積重難返。

可以看出，多數(shù)城市二手房?jī)r(jià)下跌。1月份，70城有55個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市連續(xù)5個(gè)月保持在50-65個(gè)城市。二手房同比指數(shù)從上月的1.0%降至0.3%，一二三線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅都在下降。1月份，70城中有30個(gè)城市二手房?jī)r(jià)同比下跌，下跌城市數(shù)連續(xù)7個(gè)月增加。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，今年1月份信貸政策繼續(xù)寬松，各地對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策明顯持寬容和鼓勵(lì)態(tài)度，客觀上都使得去年尤其是下半年二手房蕭條的態(tài)勢(shì)得到遏制。從二手房的漲價(jià)城市數(shù)量看，1月份略有增加。去年11月份上漲城市為3個(gè)，12月份為6個(gè)，而現(xiàn)在增至10個(gè)。這都說(shuō)明當(dāng)前房?jī)r(jià)方面開始走出最低迷的時(shí)期。從排序上看，成都和昆明出現(xiàn)了較快的上漲。這中間值得反思的一個(gè)內(nèi)容是，云南房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩年其實(shí)并不景氣，但是二手房數(shù)據(jù)表現(xiàn)略強(qiáng)勢(shì)。要防范2021年昆明房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)疲軟，導(dǎo)致房源略偏緊，進(jìn)而一些壓力開始傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)上。從變化方面看，二線城市二手房的跌幅收窄態(tài)勢(shì)最明顯。這也說(shuō)明二線城市潛在購(gòu)房需求較強(qiáng)，要防范后續(xù)二手房出現(xiàn)炒作等情況。當(dāng)然總體上說(shuō)，二手房的邏輯很清晰，其跟隨一手房市場(chǎng)而變動(dòng)。

對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，去年下半年持續(xù)降溫，所以很大程度上一些潛在的交易需求是被抑制的。類似需求抑制，也使得后續(xù)有可能會(huì)重新釋放。所以當(dāng)前在二手房市場(chǎng)中，要密切關(guān)注其和一手房的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。若是一手房后續(xù)開始炒作，那么部分壓力也會(huì)傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)中。另外從大方向看，二手房今年也可以享受較好的信貸政策支持，本身也會(huì)處于一個(gè)筑底-復(fù)蘇的過(guò)程。

樓市觸底反彈趨勢(shì)明顯

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，1月份的數(shù)據(jù)釋放了積極的信號(hào)，說(shuō)明經(jīng)過(guò)去年四季度積極得當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，尤其是金融信貸政策，房?jī)r(jià)過(guò)冷或過(guò)快下跌態(tài)勢(shì)開始受到遏制。近期有一些城市出現(xiàn)了首付比例下調(diào)的政策，充分說(shuō)明當(dāng)前房貸政策繼續(xù)趨于寬松，同時(shí)能夠在很大程度上降低購(gòu)房入市的門檻，對(duì)于激活市場(chǎng)交易有積極作用。隨著市場(chǎng)交易的復(fù)蘇，后續(xù)價(jià)格方面也會(huì)有積極的表現(xiàn)，即不會(huì)過(guò)快下跌。總體上“政策底-市場(chǎng)底-企業(yè)底”的傳導(dǎo)機(jī)制很清晰，后續(xù)市場(chǎng)基本面有進(jìn)一步趨好的可能。

李宇嘉也表示，這些數(shù)據(jù)是樓市觸底反彈的信號(hào)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，一線城市回升態(tài)勢(shì)很強(qiáng)。國(guó)家層面提出今年經(jīng)濟(jì)基調(diào)是“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”，自然在樓市領(lǐng)域，“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”的權(quán)重在提升，央行四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，刪去了“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”，意味著今年樓市資金面會(huì)比2021年會(huì)有明顯改觀，再加上各地積極托底樓市，樓市觸底反彈趨勢(shì)明顯，一線城市率先反彈，這也是歷次樓市周期變換的規(guī)律。

但李宇嘉也同時(shí)認(rèn)為，各地樓市分化比較明顯。首先是一二線重點(diǎn)城市和三四線城市將出現(xiàn)更加明顯的分化，這與人口和資金流向、供求關(guān)系、市場(chǎng)預(yù)期有極大關(guān)系。從近期市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，這一趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。其次是新房和二手住房的分化，今年，新房市場(chǎng)回升明顯快于二手住房，一方面與政策紓困重點(diǎn)在新房有關(guān)；另一方面，盡管市場(chǎng)回升，但開發(fā)商資金鏈仍比較緊張，定價(jià)合理是主旋律，新房對(duì)二手房在價(jià)格上、成本上的優(yōu)勢(shì)仍舊存在，導(dǎo)致二手住房難以快速回升。

市場(chǎng)或在年中呈現(xiàn)整體回升態(tài)勢(shì)。由于熱點(diǎn)城市新房庫(kù)存并不大，很多只有6-7個(gè)月，當(dāng)新房市場(chǎng)反彈，預(yù)期開始回升時(shí)，增量需求會(huì)涌入二手住房，預(yù)計(jì)在年中前后，熱點(diǎn)城市、區(qū)域新房和二手房均出現(xiàn)明顯回升的趨勢(shì)。

（責(zé)編：張騫爻）

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