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作者：六土（垚圭城）

深圳樓市真的崩盤了嗎？

最近有一個樓市數據，使得市場對深圳的看空到了極點。

深圳春節(jié)期間（1月31日-2月6日）一手成交1套，二手成交更是剃了光頭、0套（數據來源：騰訊網）?？梢员容^一下其余的幾個二線城市，廣州春節(jié)期間一手住宅成交17套，去年春節(jié)是58套，同比下跌了71%，創(chuàng)近十年新低。

上海春節(jié)期間一手成交505套，同比上漲超過300%（數據來源：騰訊網）。北京的數據沒有公布。

深圳這個春節(jié)的數字的確讓人意外，還記得過去的深圳，大年初二都有中介門店開門迎客，我就在年初二由中介帶著踩過盤。

但深圳市場曾經有過截然不同的狀況。

01 烈火烹油

深圳樓市在2019年11月11日被豪宅稅取消的政策激活，從此烈火烹油般，2020年春節(jié)前跳漲一波，熱點片區(qū)基本都有30%的漲幅。

春節(jié)期間發(fā)生疫情，市場冰凍。但4月后疫情管控放松，又是一波漲幅，其勢頭絲毫不亞于2015年。

在此背景下，2020年7月15日政府出臺了極其嚴厲的行政，豪宅稅不出意外的被再次使用，同時對離婚、貸款成數都進行了政策性收緊。

殺傷最大的是成為全國僅有的三個有戶口不能買房的城市，而且是條件最為嚴格的，必須要有3年戶口且社保滿3年才具有購房資格（當時的另外兩個是長沙和成都）。

在這么大力度的政策壓力之下，深圳樓市也只是減緩了上漲的速度，當年“十一長假”，深圳熱點片區(qū)繼續(xù)上漲，前海輻射的碧海片區(qū)業(yè)主掛盤價不斷抬升，心態(tài)堅挺，絲毫沒有急售的焦慮。此前沒有被關注的羅湖、龍崗等東部片區(qū)反而由于豪宅稅的到來被市場青睞，開始了補漲行情。

到了2020年年底，市場最后的一點看空的聲音都消失了，剛需極其恐慌，大量剛需被迫高位接盤。

當時市場上全是看房、貸款、買房的聲音，從坪山到松崗，幾乎所有的遠郊都是一派蓬勃，甚至出現了一張價格地圖，深圳灣均價35萬，東部遠郊均價10萬，在當時沒多少人覺得這個價格有問題，反而認為這就是5年內的深圳樓市價格，在購房者內部廣泛流傳。

02 橫空出世

突然晴空一個霹靂！2021年2月8日，我國房地產市場化以來第一個對二手房的價格調控政策，“二手房指導價”橫空出世。深圳對3595個住宅小區(qū)出臺了詳細的價格指導標準，這個“指導價”基本都低于市場價，熱點片區(qū)只有當時市場價的50%-60%。

市場上從來沒有人見過這種政策，剛開始大家還不以為然，什么買房子要打包家具幾百萬、什么買房子搭配一幅幾百萬的畫之類的段子滿天飛，大家都以為和“7.15新政”一樣，秋后的螞蚱蹦不了幾天。

之后的3月份，市場出現了一定的回暖，大家都以為深圳樓市又要王者歸來了。

沒想到隨著政策落地細則不斷的落地、不斷打補丁堵漏洞，“二手房指導價”就像一枚核武器，瓦解了深圳的市場。

從2021年2月開始，深圳二手房成交量逐步萎縮，3月之后的成交量就如瀑布般絲滑，一路下跌沒有絲毫的反彈，5000套、4000套的關口一擊即破，3個月后的6月跌到了2575套，直到10月，深圳樓市當月成交1605套，創(chuàng)十年新低，深圳樓市一片哀嚎。

經過11月反彈，二手成交量持續(xù)收縮，2022年1月成交量更是只有1557套，打破2021年10月的新低。

新房市場看上去要比二手房市場好很多，由于限價的存在，深圳出現了少有的一手房成交量大于二手房成交量的現象。但是走勢與二手一樣，近幾個月不斷下滑。

深圳樓市終于如管理層所愿，走入了熊市。

03 否極泰來

虎年的新春，深圳的住宅成交數據令人震驚，雖然外界有很多解釋，疫情影響、春節(jié)效應等等，但是如此低迷的數據不僅讓很多人對深圳樓市的未來產生深深憂慮，甚至出現了賣出深圳房子投資入股市的故事。

那么，深圳樓市是不是真的要崩盤呢？

可以預測，2月份由于春節(jié)假期、只有28天，成交量大概率低于1月，創(chuàng)下地量。

但是地量之下，就基本到了市場情緒最低迷的時候，做空的動力會逐步消失，很難想像市場情緒會比春節(jié)還要低。

而且有幾個短期和中期利好十分明顯。

一是傳統(tǒng)3、4月的小陽春，雖然市場極其冷淡，但我們可以對比歷史上市場低迷時的成交數據。

2003年房地產市場化落地后，深圳樓市有過兩次明顯的大熊市，分別是2008年和2014年，2008年的春節(jié)是2月7日，2014年的春節(jié)是1月31日，剛好春節(jié)長假基本都在2月份。

我找到了《2014年深圳房地產市場研究分析報告（上半年）》，截取了二手房成交數據。

可以看出來，3、4月份的放量是比較明顯的，其實除了像2021年這種受政策影響單邊下跌的市場，絕大部分年份2月份都是全年成交最低迷的時候。

我們再看看深圳歷史上最大的熊市2008年。根據德思勤2008年7月31日發(fā)布的《深圳房地產市場趨勢分析報告》，那一年上半年深圳二手房市場成交量同比下降63.5%，一手房成交量同比下降61%，均為全國第一且遙遙領先其他城市。

即使在這種極端熊市，春節(jié)之后的3、4月份小陽春，深圳市場也有明顯的回暖，3月成交量接近2月份的一倍，4月份更是達到了3倍。

所以，從市場規(guī)律看，2月就是深圳市場的底部。

那么，2022年深圳樓市會不會回暖呢？

04 危中有機

2022年深圳樓市是否回暖，取決于經濟宏觀條件和深圳房地產市場微觀環(huán)境，經濟是不是足夠好，貨幣能不能足夠多，政策會不會相對松，樓市怎么發(fā)展就取決于這些因素。

首先，從宏觀經濟看今年的經濟增速將會出現歷史性拐點，2021年第三季度，我國GDP同比增長4.9%，低于預期的5.5%左右。主要是受到個別房地產公司資金鏈緊張事件持續(xù)發(fā)酵和能耗雙控等帶來沖擊。

雖然2021年全年數據尚未出來，但在經濟供需兩端疲弱影響下，2022年中國經濟將面臨一定的壓力，市場普遍預計全年GDP增速有望保持在5%以上水平。

而2022年也將成為我國經濟增速與過去30年高增速相比的“低增速”元年，未來我國經濟將長期在5%左右。

這一點，經濟學家高善文就曾經預測，基于歷史數據，預計2021-2030年中國的經濟增速將是“保四爭五”的水平，經濟增速跌破4%不會成為趨勢。

其次，從貨幣和融資看。

2月10日，央行公布1月金融數據，新增人民幣貸款和新增社融雙雙創(chuàng)下單月歷史新高。

1月廣義貨幣（M2）同比增長9.8%，人民幣貸款增加3.98萬億元，為單月統(tǒng)計高點，同比多增3944億元；社融增量達到6.17萬億元，超出市場預期，比上年同期多9842億元，同樣創(chuàng)單月統(tǒng)計最高。

可以看出出于對沖美國收緊美元，以及國內經濟狀況的需要，貨幣寬松已經“在路上”了。

值得注意的是，1月新增人民幣貸款中企業(yè)部門新增貸款規(guī)模占全部新增的84.4%。企業(yè)貸款的增加對于經濟發(fā)展是更為有益的。

第三，從深圳樓市微觀看，雖然沒有看到有寬松的跡象，但是有一個政策遲遲沒有實施應該引起注意。

2021年5月26日，深圳市發(fā)改委發(fā)布關于公開征求《深圳市戶籍遷入若干規(guī)定（征求意見稿）》意見的通知，通告表示深圳擬收緊戶籍遷入政策。

對于普通人影響較大有以下兩點：

一是將核準類學歷型人才的底線要求調整為全日制本科，技術型人才底線要求調整為“中級職稱+全日制大專”，原來的35歲以下全日制大專、45歲以下全日制本科的條件，改為全日制本科35歲以下并且有學位證，全日制碩士40歲以下，全日制博士45歲以下。

二是夫妻投靠基本要求由結婚時間及被投靠人入深戶時間滿2年調整為滿5年；老人隨遷將子女入深戶時間要求由8年調整為15年，并增加子女在深圳繳納社保連續(xù)滿15年的要求。

這一征求意見稿出臺的時間正是深圳樓市密集調控的時期，但是這一規(guī)定一直沒有實施，很可能是因為在北京、上海都在放松人才引進方式，而深圳樓市已經偃旗息鼓，這個政策的出臺的必要性大大降低，也會對于深圳“搶人”會產生損害。

樓市的調控，通過改變入戶政策間接實施，這是2015年以來多個城市都采取過的方式，目前深圳的態(tài)度就表明了未來對于樓市政策的傾向。

宏觀市場寬松一片，微觀市場力求平穩(wěn)，深圳短期樓市利空基本釋放殆盡，2022年正是最佳的介入時機。

05 具體片區(qū)

既然2022年是很好的介入時間，那么應該怎么介入呢？

目前對于普通購房者，最佳模式就是打新，一手房由于限價，其價值凸顯，最大的問題很多人無法入圍，或者入圍一樣買不到，錯過機會。

對于樓市有一定研究水平的購房者二手房也是機會多多，很多傳說中的專業(yè)方法論在市場上開始回歸。

對于更高級別的購房者，法拍房的機會已經出現，但是不建議沒有經驗的人參與。

那具體買哪里更好呢？

一個城市的生長邏輯一旦出現，在10年至20年內都不會改變，因為城市的建設和發(fā)展是一個長周期的事，需要時間逐步兌現。

和2019年投資的邏輯其實并沒有很大不同，除了頂級學區(qū)方由于種種原因需要謹慎，剩下的片區(qū)選擇還是遵循市場基本規(guī)律，遵循深圳城市規(guī)劃，西優(yōu)于東，產業(yè)優(yōu)于配套，地鐵優(yōu)于一切交通。

2019年火過的片區(qū)雖然被很多人質疑價格過高，但是在下一輪即使不領漲，也不會跑輸大市。

除了擴容之后的前海，以及新加入深圳“都市核心區(qū)”的8個街道極具成長性價值。還有就是有一個新崛起的全新片區(qū)--光明科學城，作為獨立集“就業(yè)、居住、購物、教育、醫(yī)療、交通”齊全的區(qū)域中心，未來會有較大機會。

對于深圳首套購房者，“好不好”固然非常重要，但是決定性還是“有沒有”，一定要在合適的時間點買入你的第一套，否則下一次行情到來之時會非?？只拧?/p>

深圳樓市沒有崩盤，卻正在醞釀下一個機會！

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