剛過去的春節(jié)，上海春節(jié)樓市新房成交一枝獨秀，成為拉動一線城市春節(jié)成交量的關(guān)鍵因素。

對比往年不足2萬平方米的成交量，上海新房市場在1月31日-2月6日成交了10.3萬平方米，可以稱得上是巨量增長。

原因在哪里？大部分業(yè)內(nèi)人士首先會想到，集中供應(yīng)導(dǎo)致集中成交，網(wǎng)簽滯后又形成了集中網(wǎng)簽數(shù)量的增加。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，今年新房市場表現(xiàn)好于預(yù)期，一是，前期新房有較高供應(yīng)量，而且投放的這些項目都在熱點區(qū)域、熱點板塊。尤其是臨港，基于本身的特殊政策以及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢吸引大量人才購買，促成了房企們在春節(jié)前完成“搶收”的動作。二是，這些項目總價也不高，通常在400萬以內(nèi)，能承受的客群比較多。第三，1月份的政策氛圍偏暖，市場信心在恢復(fù)。

他認為，上海新房的成交趨勢，正在為3、4月份的樓市“小陽春”蓄勢，但市場期待不必太高，因為二手房行情才能真實驗證市場“溫度”。

上海蓄勢“小陽春”

據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年春節(jié)期間（1月31日-2月6日），重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年春節(jié)相比下降51%。其中，受上海成交規(guī)模拉動，一線代表城市成交規(guī)模較去年春節(jié)有所增長，二線代表城市較去年春節(jié)降幅在五成左右。上海成交量比去年春節(jié)上漲646%，市場熱度和活躍度回升，樓市率先回暖。

這與過去一年上海實行集中供應(yīng)的政策密不可分。作為一線城市，上海每一批次集中供應(yīng)的成交熱度都很高。今年1月集中入市的上海第六批次57個新盤中，多達12個超過10萬平方米的豪宅項目扎堆入市，新房供應(yīng)量以81830套創(chuàng)下新高。上海在春節(jié)前夕推出如此大量新盤，為春節(jié)成交量的大幅增長做了一個鋪墊。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月31日到2月6日上海新建商品住宅成交10.3萬平方米。

在中原地產(chǎn)的統(tǒng)計里，春節(jié)假期有30個項目有簽約記錄，單從項目數(shù)量來看并不多，而且大部分項目簽約不超過10套。然而，恰恰是個別項目活躍支撐起整個春節(jié)樓市交易數(shù)據(jù)。簽約排名靠前的幾個項目以首改和中高端改善產(chǎn)品為主。從區(qū)域分布來看五大新城所在區(qū)域表現(xiàn)較為突出。與此同時，來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年第四周，也就是春節(jié)前一周，別墅市場供應(yīng)量大幅增長，成交量價齊漲。

值得注意的是，郊區(qū)樓市的活躍度提升，一個重要原因是人才引進落戶政策的刺激。2021年11月29日，上海開放第二批2021年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)落戶受理工作，并試點在五個新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的上海市應(yīng)屆研究生畢業(yè)生符合基本條件可直接落戶的政策。

值得關(guān)注的是，此次落戶的附加條件是，必須在5大新城+臨港新片區(qū)就業(yè)（或?qū)⒁?guī)定研究生畢業(yè)生與5大新城有上企業(yè)名錄的單位簽訂勞動合同，并有一定服務(wù)年限的要求，具體有待細則出臺）。

這就意味著，上海的落戶門檻不僅再次降低，背后更是政府對五大新城和臨港新片區(qū)的扶持。尤其是臨港新片區(qū)的特殊政策變化，原先還需要至少3年社保，才能在不落戶的情況下限購1套，給外地單身人士在滬買房松了一個口子；此次新政不再要求社保，直接落戶，且作為上海戶籍無房戶，可買2套。

于是，春節(jié)期間，臨港項目簽約活躍度趨高，有4個項目簽約超過百套。

蓄勢“小陽春”，上海還有一個助力器，就是樓市供應(yīng)節(jié)奏發(fā)生變化，新房批量集中入市。目前上海各批次新房間隔時間在2個月左右，這表明，在第六批次供應(yīng)完成之后，3月或?qū)⒂瓉硇乱慌蔚男路抗?yīng)。

二手房市場體現(xiàn)真實樓市溫度

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年的春節(jié)，僅有上海、南京等少數(shù)城市熱銷樓盤售樓處會出現(xiàn)人潮涌動，但一般售樓處在假期僅留守1-2人值班，既無加推也無大型活動，其中深圳僅有50%-60%的售樓處保持開放，與往年80%以上的售樓處開放率相比，房企的銷售積極性也較為低迷。

21世紀經(jīng)濟報道記者探訪的一個四線城市，除碧桂園項目之外，其他各家房企的售樓處普遍只有少數(shù)幾個有銷售值班，看房人數(shù)不多。

2021年，在新房供應(yīng)與成交都處于最近5年高位的狀態(tài)下（供應(yīng)接近9萬套，成交超過9萬套），上海2022年春節(jié)樓市閃現(xiàn)回暖信號。然而，這個信號是真實的嗎？

受訪的部分業(yè)內(nèi)人士關(guān)于上海春節(jié)樓市是否真正回暖，持保留意見。一名做新房代銷業(yè)務(wù)的中介人士表示，除非有項目加推房源，否則春節(jié)期間售樓處看房人不算多。

他們的一致共識是，二手房市場才能體現(xiàn)樓市的真實行情。

比起新房，上海二手房交易熱度明顯降低了不少。一名觀察人士指出，不少二手房門店在春節(jié)假期按慣例年初五開門，但是到店咨詢的客戶量不多，比較符合以往春節(jié)假期“溫度”。這比新房的成交行情還是差了一大截。春節(jié)期間的二手房市場接近“停擺”狀態(tài)。

縱觀2021年的上海二手房成交量，在實行“三價取低”政策之后，從9月開始，上海二手房成交觸底，連續(xù)3個月上漲。但從成交量曲線圖來看，上海二手房成交量僅僅是處于恢復(fù)過程，2021年12月超過1.8萬套成交量，但還沒有恢復(fù)到此前2萬套/月的正常水平。2022年1月，上海二手房成交1.5萬套，環(huán)比下降16%，同比下降66%。一名中介門店業(yè)務(wù)員指出，去年10月開始，二手房貸放款周期有縮短跡象，這是成交量逐月上漲的重要因素。而今年1月二手房有所縮量，他認為是新房供應(yīng)量大增所對沖出來的結(jié)果。

而上海二手房市場每年年底都會對網(wǎng)簽價格進行一次調(diào)整，相關(guān)依據(jù)是過去一年房價上漲或下跌。去年底則上調(diào)了今年的二手房核驗價。

事實上，上海二手房成交量的恢復(fù)，是以價格讓渡為前提的。鏈家研究院數(shù)據(jù)表明，去年上海二手房成交均價39094元/平方米，環(huán)比持平，同比下降10%。

在二手房成交活躍度居前的嘉定新城，某中介門店的業(yè)務(wù)員對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，最近與房東們交流下來，他們愿意把一些好房源拿出來賣了，且價格比去年年底稍微低一些。

由此可見，上海二手樓市仍處于緩慢恢復(fù)成交量、價格下探的過程中。這也表明，樓市的整體回暖還需要經(jīng)歷一次供需博弈。

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