文/謝逸楓

2022年全國樓市將呈現(xiàn)“先低后抑、先低后高”走勢。按照下面的2022年1月二組100城第四周、100城房價指數(shù)、平均價格看，目前中國大部分城市房價進入城市分化、放緩、回落、下跌、探底的趨勢，部分區(qū)域的板塊輪動上漲走勢未停止。二手房價率先進入下跌拐點，一手房價因滯后于二手房價2個月，2022年下半年望有觸底。

全國687座城市的房價，下跌的城市可能會在四分之一左右。一旦政策調(diào)整的時間推后，房價下跌的城市會逐漸增加。按照1月的全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，正醞釀一個大招。主要是針對性的政策調(diào)整，大規(guī)模的刺激救市計劃不會有，主要是融政、銷售端政策的小范圍調(diào)整。

房企面臨較大的庫存、銷售回款的壓力，會繼續(xù)打折促銷。因手上現(xiàn)金不敢花去投資，房價不會大幅降價。預計2022年全年房價依然保持小幅度上漲，漲幅進一步收窄。還有一個可能，當漲幅降至年內(nèi)最低點，投資進入最低點時，政策調(diào)整之后，房價就會逐漸觸底反彈。

中長期看，未來房價上漲的大趨勢，不可避免。不管是按照城鎮(zhèn)化率、需求增長、人口增長、土地供應、地價的因素，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策依然是治標不治本，解決不了供應端，需求端堵塞解決不了供需平衡。這就是政策周期之下的樓市周期。

其一是100城二手房掛牌價平均價。冰山樓市百科數(shù)據(jù)顯示，2022年1月第4周112城月環(huán)比-0.27%，相比較上周月環(huán)比-0.36%，明顯收窄?？傮w跌幅已經(jīng)連續(xù)11周收窄，樓市加速觸底中。112個城市，85個下跌，下跌城市占比77%，下跌城市數(shù)繼上周突然大幅度減少后進一步減少，說明很多城市依然在繼續(xù)探底。

值得注意的是冰山樓市百科數(shù)據(jù)顯示，2022年1月第4周112城月環(huán)比上漲的城市，只有24座城市，而下降的城市達到85座。但是，平均超過1萬元一平方米的城市已經(jīng)達到60座城市，約一萬元一平方米的城市10座，意味著全國687座城市，超過1萬元每平方米的城市為70座。

其二是100城新建住宅平均房價。中指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，百城新建住宅平均價格為16179元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.0%，價格環(huán)比已現(xiàn)三連跌，為2015年5月以來的第二次下跌（第一次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期的2020年2月）。同比上漲2.06%，漲幅較上月收窄0.38%。

2022年1月，百城二手住宅平均價格為15987元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月收窄0.01%，價格環(huán)比已現(xiàn)四連跌。同比上漲2.86%，漲幅較上月收窄0.41個百分點。新建住宅方面，2022年1月，新房、二手房價格環(huán)比上漲城市分別為54個、35個，分別增加15個、8個。

2022年1月新房城市上漲的數(shù)量，突破50個以上。2021年12月100個城市中39個城市的新房均價環(huán)比上漲，58個城市環(huán)比下跌，3個城市與上月持平，下跌城市數(shù)量較上月增加5個，自2020年3月以來首次突破50城，下跌城市數(shù)量連續(xù)2個月跌破50城。

新建住宅方面，2022年1月房價環(huán)比下跌城市共46個，較上月減少12個。二手住宅方面，65個城市環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量較上月減少6個。2022年1月，新房、二手房價格環(huán)比均下跌城市共30個，較上月減少14個，其中13個城市新房及二手房價格環(huán)比出現(xiàn)三連跌。

值得注意的是中指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，百城新建住宅平均價格破一萬元一平方米的城市數(shù)量，已經(jīng)達到51座。而2021年12月，百城新建住宅平均價格破一萬元一平方米的城市數(shù)量才41座，說明2022年1月增加了10座一萬元一平方米的城市。

按照城市群的房價看，2022年1月，京津冀及珠三角新建住宅價格環(huán)比微漲。京津冀新房價格環(huán)比微漲0.05%。珠三角新房價格環(huán)比上漲0.01%，漲幅較上月收窄0.04%。山東半島及長三角新建住宅價格繼續(xù)下跌。長三角新房價格環(huán)比下跌0.03%，跌幅較上月擴大0.02%。

其三是政策端，已經(jīng)轉(zhuǎn)入微調(diào)、放松趨勢。2022年1月，住建部門，強調(diào)保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準性。發(fā)改委部門強調(diào)支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進住房消費健康發(fā)展。隨后全國銀行間同業(yè)拆借中心公布5年期以上貸款市場報價利率(LPR)下調(diào)5個基點。

2022年1月份，中國各地出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策超過66次，其中多以公積金政策寬松、人才租購房補貼等支持性政策為主。這是多月來中國房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺最為密集的時段，比2021年1月份上漲57%。截止1月23日，株洲、南寧、保定、玉林、馬鞍山等18個城市或市區(qū)出臺房地產(chǎn)相關(guān)支持政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭購房補助、放寬落戶限制、下調(diào)公積金首付比例。

北海、寧波、南寧、青島、濟南、自貢等出臺住房公積金新政，含降低首付款比例、提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件及優(yōu)化異地貸款等，降低居民購房資金門檻及成本，促進購房需求釋放，緩解當?shù)貥鞘邢滦袎毫?。昆明、玉林出臺購房補貼相關(guān)政策。海南、中山、嘉興、淄博等省市放寬或放開落戶限制。

標簽： 70城房價破萬元！1月100城房價上漲城市首超半數(shù) 房價上漲