重點(diǎn)城市保租房集中入市 有效平抑租金漲幅

本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

自2017年多地供應(yīng)租賃住房地塊以來(lái)，經(jīng)過(guò)數(shù)年的建設(shè)期后，租賃住房供應(yīng)進(jìn)入集中釋放期，為城市新青年群體提供了多種租住選擇。

(資料圖)

今年以來(lái)，大量保租房的入市，對(duì)于平抑租金漲幅起到了重要作用。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，眼下正值畢業(yè)租賃旺季，但重點(diǎn)城市整體租金呈現(xiàn)穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)，租住市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

保租房供應(yīng)攀升

據(jù)了解，為支持住房租賃發(fā)展，國(guó)家從2017年開(kāi)始加大租賃用地供應(yīng)，比如推出集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地、R4用地、競(jìng)自持用地、競(jìng)配建用地，或者在存量土地（如倉(cāng)儲(chǔ)用地等）上新建保租房。通過(guò)近幾年的建設(shè)，不少城市租賃住房目前已迎來(lái)集中交付期。

以北京為例，與其他城市不同，北京租賃住房用地的供應(yīng)中，集體用地的占比較高。作為集體土地用作租賃的首批試點(diǎn)城市，北京市在2017年連續(xù)出臺(tái)了一系列利用集體土地建設(shè)租賃性住房政策。隨后，又于2022年將集體土地租賃住房項(xiàng)目納入保障性租賃住房的管理范疇，補(bǔ)充保租房供給。

在北京市公布的2023年擬供應(yīng)租賃住房項(xiàng)目中，集體用地建設(shè)租賃住房占近20%，擬供應(yīng)用地面積約61公頃。

今年以來(lái)，北京市已入市開(kāi)業(yè)4個(gè)社區(qū)型保租房項(xiàng)目，合計(jì)房間規(guī)模約1.1萬(wàn)間。其中，有3個(gè)項(xiàng)目位于大興區(qū)，合計(jì)房間規(guī)模約8726間；1個(gè)項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)，開(kāi)業(yè)規(guī)模2300間。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，除了已入市的保租房之外，下半年還有約6000間規(guī)模的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上建保租房的項(xiàng)目有望今年年底前入市，分布在通州區(qū)、海淀區(qū)、房山區(qū)和平谷區(qū)。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕對(duì)北京近年來(lái)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、綠隔用地和F3用地交易整理后指出，2022～2024年期間，北京預(yù)計(jì)會(huì)迎來(lái)約1.4萬(wàn)套新建長(zhǎng)租公寓及約1.1萬(wàn)套保租房。

根據(jù)北京市“十四五”期間住房保障規(guī)劃，北京市“十四五”期間將籌集保租房40萬(wàn)套（間）。按照90%竣工率估算，預(yù)計(jì)至2025年年底，北京市集中式長(zhǎng)租公寓總房源套數(shù)（含保租房）將達(dá)到45萬(wàn)套。其中，城市更新類(lèi)的改造項(xiàng)目將是北京租賃住房供應(yīng)的重要組成，尤其是在城市核心區(qū)域。

北京市住建委保障房建設(shè)管理處副處長(zhǎng)郝拴明近日對(duì)外表示，截至今年6月，北京市已建設(shè)25萬(wàn)間保障性住房。

值得注意的是，除了住房租賃地塊新建項(xiàng)目外，多個(gè)城市從去年開(kāi)始積極鼓勵(lì)利用存量盤(pán)活資產(chǎn)改造租賃住房。不少城市將閑置的人才公寓、公租房、企業(yè)員工宿舍等存量房屋轉(zhuǎn)化為保租房，租金也遠(yuǎn)低于市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓。

據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，截至7月末，重點(diǎn)城市新建或存量納管保租房項(xiàng)目共提供房間數(shù)量超18萬(wàn)套。其中，濟(jì)南、西安、鄭州、天津、重慶等重點(diǎn)城市保租房項(xiàng)目認(rèn)定較快，以存量盤(pán)活為主。

平抑租金漲幅

隨著各地保租房加速入市，不少城市租金在畢業(yè)租賃旺季也呈現(xiàn)了“旺季不旺”的特征。

據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)中指研究院近日發(fā)布的50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)顯示，7月，全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租金為37元/平方米·月，環(huán)比上漲0.20%，漲幅較上月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌0.95%，跌幅較上月收窄0.11個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，7月重點(diǎn)55城個(gè)人房源平均租金同環(huán)比齊跌，55城租金環(huán)比漲跌參半，超五成城市租金環(huán)比下跌，同比去年同期租金下跌的城市超過(guò)六成，僅核心城市租金仍然上漲，其中武漢個(gè)人房源租金環(huán)比漲幅最大，而長(zhǎng)沙同比漲幅排在第一位。

從長(zhǎng)期來(lái)看，增加租賃房源供給，緩解住房供需矛盾，加強(qiáng)監(jiān)管、引導(dǎo)租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，是從根本上穩(wěn)定租金的主要手段。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，從流動(dòng)人口來(lái)看，2021年我國(guó)流動(dòng)人口增加到3.85億人，全國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模約為2.5萬(wàn)億人。未來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，流動(dòng)人口規(guī)模逐步擴(kuò)大，住房租賃需求仍有望增長(zhǎng)。

但從租房人口占比來(lái)看，目前我國(guó)城市中租房家庭戶占比約為25%，與德國(guó)、美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家相比占比偏低，仍有提升空間。從住房觀念來(lái)看，未來(lái)隨著租賃市場(chǎng)不斷完善，居民長(zhǎng)期租房的意愿可能會(huì)提升，這對(duì)于市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展將是重要支撐。

他指出，近兩年國(guó)家出臺(tái)一系列支持政策，以幫助構(gòu)建住房租賃商業(yè)模式，提升企業(yè)投資租賃的積極性。隨著保租房公募REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)、全周期的信貸產(chǎn)品等政策陸續(xù)推出，住房租賃金融閉環(huán)已初步形成，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用。

目前，長(zhǎng)租房市場(chǎng)正處在快速發(fā)展階段，越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，整體上企業(yè)規(guī)模都相對(duì)有限，各家企業(yè)都在進(jìn)行積極的規(guī)模擴(kuò)張。他同時(shí)指出，不同城市的租賃市場(chǎng)投資潛力不同，同一城市不同板塊的投資潛力也有差異。租賃企業(yè)擴(kuò)張過(guò)程中，城市和板塊選擇的重要性凸顯出來(lái)。

（編輯：王金龍 校對(duì)：顏京寧）

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