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近兩年房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局正在發(fā)生深刻變化。中指研究院與21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道聯(lián)合發(fā)布報(bào)告《房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究》，分析行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)，洞察新領(lǐng)域、新勢(shì)力的崛起，研究行業(yè)專業(yè)化分工呈現(xiàn)的特點(diǎn)。本專題為報(bào)告節(jié)選。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持續(xù)面臨挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、競(jìng)爭(zhēng)格局正在發(fā)生變化。央國(guó)企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，融資保持通暢，品牌信任度高，市場(chǎng)份額在明顯提升。未來(lái)幾年，在行業(yè)重新平衡后，民企市場(chǎng)份額或?qū)⒂兴謴?fù)。行業(yè)集中度下降，千億房企數(shù)量明顯減少。新力量民企在逆勢(shì)崛起，有望成為房地產(chǎn)行業(yè)新勢(shì)力。

(資料圖片)

當(dāng)前央國(guó)企市場(chǎng)份額明顯提升，未來(lái)民企份額或?qū)⒂兴謴?fù)

房企只有土地資源在手，未來(lái)經(jīng)營(yíng)才有保障。中指研究院以30家典型房企為樣本，分析企業(yè)2017年至2019年的拿地?cái)?shù)據(jù)與2019年至2021年的銷售數(shù)據(jù)?？梢钥闯?，房企過去的拿地規(guī)模（2017年至2019年平均拿地金額）與未來(lái)的銷售業(yè)績(jī)（2019年至2021年平均銷售金額）存在明顯的正相關(guān)關(guān)系。這種正相關(guān)在央國(guó)企、混合所有制房企及民營(yíng)房企中均存在且相似，表明房企有較多的土地儲(chǔ)備未來(lái)銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)才會(huì)有保障。

圖：30家典型房企拿地規(guī)模與銷售業(yè)績(jī)關(guān)系

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2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，多數(shù)房企明顯放緩拿地節(jié)奏，但是央國(guó)企的拿地力度較強(qiáng)。在拿地金額TOP100企業(yè)中，從企業(yè)數(shù)量來(lái)看，央國(guó)企及地方城投數(shù)量占比始終過半，并于2022年合計(jì)超過80%。金額占比呈現(xiàn)同樣的變化趨勢(shì)，央國(guó)企及地方城投拿地金額占比在2022年大幅增加，合計(jì)超過80%。大型央國(guó)企拿地力度一直較高，華潤(rùn)、中海、保利發(fā)展、建發(fā)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、金茂等央國(guó)企一位列拿地金額前20，這些企業(yè)具有較為突出的融資優(yōu)勢(shì)、信用資質(zhì)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，仍保持了相當(dāng)?shù)耐顿Y力度，抓緊土地市場(chǎng)底部適度補(bǔ)充資源。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)面臨巨大沖擊，拿地投資因而受到影響，出現(xiàn)較大波動(dòng)。

圖：2021年至2023年上半年拿地金額TOP100企業(yè)不同性質(zhì)金額占比

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從銷售來(lái)看，市場(chǎng)深度調(diào)整期下，不同類型企業(yè)分化現(xiàn)象加劇，央國(guó)企市場(chǎng)份額較去年有所提升。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2021年TOP100房企中，央國(guó)企市場(chǎng)份額為26.7%，2022年提升到41.6%，大幅提高了14.9個(gè)百分點(diǎn)。2023年上半年，銷售額TOP100企業(yè)中的央國(guó)企數(shù)量增加4家至40家，銷售額占比提升8.3個(gè)百分點(diǎn)至49.9%，市場(chǎng)份額持續(xù)提升；反之，民營(yíng)房企數(shù)量減少4家至52家，銷售額占比下降7.6個(gè)百分點(diǎn)至34.1%；混合所有制企業(yè)銷售額占比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至16.0%。1

表：2021年-2023年上半年TOP100企業(yè)中不同性質(zhì)企業(yè)數(shù)量及銷售額占比

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近兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，多家民營(yíng)房企發(fā)生債務(wù)違約，民營(yíng)房企受到的市場(chǎng)沖擊比央國(guó)企較大，央國(guó)企市場(chǎng)份額明顯提升。未來(lái)幾年，行業(yè)仍將延續(xù)當(dāng)前態(tài)勢(shì)，央國(guó)企在銷售、拿地方面占比將持續(xù)提升。當(dāng)市場(chǎng)重新平衡后，由于民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)靈活、效率高、適應(yīng)性強(qiáng)，市場(chǎng)份額或?qū)⒂兴謴?fù)，民營(yíng)房企在銷售、拿地等方面占比將有所提升。短期的市場(chǎng)深度調(diào)整，民營(yíng)房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，受到?jīng)_擊較大，在行業(yè)重新平衡后，民營(yíng)房企仍將是房地產(chǎn)行業(yè)很重要的力量。

核心城市及成熟城市群為房企聚焦的重點(diǎn)

從銷售來(lái)看，房企錨定重點(diǎn)核心城市，把握市場(chǎng)活躍城市發(fā)展機(jī)遇，核心城市銷售貢獻(xiàn)占比提升。2023年上半年，50家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)合計(jì)占比為82.9%，較2022年上升了1.6個(gè)百分點(diǎn)，其中，一線城市銷售額占比較上年增加1.7個(gè)百分點(diǎn)至28.0%，市場(chǎng)需求支撐度較強(qiáng)；二線城市銷售額占比有所下降，但銷售額貢獻(xiàn)仍達(dá)到54.9%；三四線城市市場(chǎng)承壓，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率為17.1%，較上年下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2021年-2023年上半年代表企業(yè)城市等級(jí)銷售占比情況

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從拿地來(lái)看，2022年50家代表企業(yè)的一、二線城市拿地金額合計(jì)占比為91.4%，較2021年上升了19.1個(gè)百分點(diǎn)，2023年上半年拿地金額占比保持在90.6%。其中，2022年一線城市拿地金額占比較2021年增加19.6個(gè)百分點(diǎn)至37.9%，投資強(qiáng)度陡增，2023年上半年維持在接近37%。這主要源于一線城市市場(chǎng)支撐度更強(qiáng)，能夠?yàn)闃I(yè)績(jī)帶來(lái)穩(wěn)定保障。二線城市拿地金額占比保持在54%左右，仍是主要重倉(cāng)城市。三四線城市市場(chǎng)承壓，因此企業(yè)布局快速收縮，2022年及2023年上半年拿地金額占比在9%左右，較2021年下降近20個(gè)百分點(diǎn)

圖：2021年至2023年上半年代表企業(yè)拿地金額城市等級(jí)分布

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從近幾年房企投資強(qiáng)度來(lái)看，2019-2020年，TOP100房企拿地銷售比均值超過30%，2021年下降到24.9%，2022年再下降至16.7%，2021-2022年房企投資強(qiáng)度出現(xiàn)了持續(xù)的大幅下降。2023年上半年銷售金額TOP100企業(yè)拿地銷售比為14.9%，不及2019年同期的一半。其中，2021年至2022年銷售金額TOP100企業(yè)拿地銷售比降幅最大，達(dá)8.2個(gè)百分點(diǎn)。面對(duì)緊縮的融資環(huán)境，房企多選擇開源節(jié)流，以維持經(jīng)營(yíng)安全為第一要?jiǎng)?wù)，適當(dāng)縮減投資規(guī)模，拿地選擇更加謹(jǐn)慎。分企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，央國(guó)企、混合所有制房企及民營(yíng)房企拿地銷售比整體上均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，央國(guó)企拿地銷售比最高、混合所有制房企次之、民營(yíng)房企拿地銷售比最低。

圖：2019年上半年至2023年上半銷售金額TOP100企業(yè)拿地銷售比

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行業(yè)集中度下降，千億企業(yè)數(shù)量急劇減少，新勢(shì)力房企崛起

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，近幾年TOP100房企市場(chǎng)份額持續(xù)明顯下降，2019年超過60%，2021年下降到接近50%。2022年市場(chǎng)下行壓力持續(xù)，成交保持低迷態(tài)勢(shì)，全國(guó)商品房銷售額下降至13.3萬(wàn)億元，同比下降26.7%，TOP100房企銷售額總額同比下降41.4%，市場(chǎng)份額下降11.6個(gè)百分點(diǎn)至39.9%；2023年上半年，TOP100房企銷售總額同比增長(zhǎng)0.1%，市場(chǎng)份額為39.7%，較上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2019年-2023年上半年TOP100企業(yè)市場(chǎng)份額情況

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圖：百億以上企業(yè)各陣營(yíng)數(shù)量變化

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從企業(yè)數(shù)量來(lái)看，百億企業(yè)數(shù)量有所減少，千億房企7家。2023年上半年，百億房企數(shù)量78家，較去年同期減少7家。其中，千億房企數(shù)量7家，較去年同期減少2家；500億房企10家，較去年同期增加3家，可見未來(lái)千億將成為一個(gè)門檻，沖擊千億或?qū)㈦y度增加；300-500億房企和100-300億房企數(shù)量均有所減少。

在市場(chǎng)深度調(diào)整下，新勢(shì)力房企在崛起。中字頭基建公司異軍突起，特別是中建系公司，2022年與2023年上半年中建系公司多家進(jìn)入拿地金額前100，如除了中海地產(chǎn)、中海宏洋等地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模較大的子公司，中建智地、中建三局等公司拿地金額也進(jìn)入前100。另外，部分民營(yíng)房企在崛起，拿地金額TOP100民營(yíng)房企可分為兩類，一類為千億以上的大型房地產(chǎn)企業(yè)，如龍湖、濱江、新城控股等，此類企業(yè)仍有一定拿地投資能力；另一類為新興的民營(yíng)房企，這類企業(yè)或依托母公司較強(qiáng)的綜合實(shí)力，或?qū)Ｗ㈤_發(fā)聚焦區(qū)域市場(chǎng)，均在土拍市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍。

圖：拿地新興民營(yíng)房企

新興民營(yíng)房企中，一類多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、安徽新華等。此類企業(yè)憑借母公司實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，融資具有一定優(yōu)勢(shì)，且過去地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小杠桿較低負(fù)債壓力較小，近期拿地勢(shì)頭有所增強(qiáng)。另一類為地方性中小型房地產(chǎn)企業(yè)，如坤和集團(tuán)、遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)、杭州椿實(shí)置業(yè)、國(guó)泰世紀(jì)、建杭置業(yè)、浙江中豪、四川邦泰置業(yè)等。此類企業(yè)多位于核心二線城市，拿地聚焦企業(yè)所在地市場(chǎng)，且多與大型房企合作開發(fā)項(xiàng)目。如坤和集團(tuán)聚焦杭州本地市場(chǎng)，少量項(xiàng)目位于浙江省內(nèi)嘉興、溫州等城市，項(xiàng)目開發(fā)多與綠城、濱江等頭部企業(yè)合作。

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