房子爛尾，購房者停交房貸卻上黑名單：正確的維權(quán)方式是起訴開發(fā)商

王琦母親于2019年4月購買了南寧“雍錦瀾灣”的一套商品房，貸款57.5萬元，由王琦作為擔(dān)保人。2021年8月，開發(fā)商通知稱，銷售資金已被總部轉(zhuǎn)走并被占用，導(dǎo)致項(xiàng)目無法繼續(xù)建設(shè)，最終爛尾。在工程停工期間，她們?nèi)詧?jiān)持還貸了8個(gè)月，直到2022年4月，在看不到任何希望的情況下，決定強(qiáng)制停貸。

三個(gè)月后，王琦母親發(fā)現(xiàn)自己的信用記錄被列入黑名單。2022年7月18日，王琦起訴了該銀行，要求在房屋交付前停止支付貸款和利息。此事經(jīng)媒體曝光后，引發(fā)社會(huì)熱議。

房子爛尾，購房者選擇單方面停貸，這一現(xiàn)象近年來屢屢發(fā)生，2022年，江西省景德鎮(zhèn)市XX瓏庭樓盤業(yè)主們將一份《強(qiáng)制停貸告知書》曬到了網(wǎng)絡(luò)上，由于該樓盤遲遲無法交付，告知書對(duì)此聲明，樓盤業(yè)主一致決定，要求項(xiàng)目于2022年10月20日前全面復(fù)工，若在此之前未全面復(fù)工，業(yè)主將強(qiáng)制停止償還銀行月供，直至全面復(fù)工之日。

(資料圖片)

從各地業(yè)主強(qiáng)制停貸事件來看，面對(duì)爛尾樓盤，不少業(yè)主選擇停貸，一方面是減輕自身還貸負(fù)擔(dān)，另一方面則是希望借此倒逼銀行乃至地方有關(guān)部門，對(duì)涉事樓盤復(fù)工問題施壓，從而解決爛尾問題。

但是，這一維權(quán)方式合理且合法么？眾所周知，購房者按揭購房時(shí)，要簽訂兩份合同，一份是與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，該合同明確了購買房屋的房屋面積、價(jià)格和數(shù)量的具體內(nèi)容，購房的履行方式和履行時(shí)間，購房合同中的違約責(zé)任、救濟(jì)方式和附帶條件等。

同時(shí)，購房者和銀行簽訂了商品房擔(dān)保貸款合同，購房者(借款人)以所購房屋作抵押向銀行借款，雙方通過合同約定貸款種類和用途、貸款的金額和利率、貸款的期限和還款方式及違約責(zé)任等。

可見，這是兩份牽涉不同民事主體的合同。商品房買賣合同的簽約雙方是購房者與開發(fā)商，商品房擔(dān)保貸款合同簽約雙方則是購房者與銀行。購房者以樓盤爛尾為由向法院起訴銀行，免除還貸責(zé)任，是將兩個(gè)不同合同混為一談。除非購房者與銀行所簽訂的合同，事先注明樓盤爛尾，購房者可暫停還貸，銀行有權(quán)按照合同規(guī)定，督促購房者定期還款，或采取將其納入信用黑名單、通過其他司法途徑催繳等方式。

當(dāng)樓盤發(fā)生爛尾，意味著開發(fā)商無法履行商品房買賣合同所注明的各項(xiàng)義務(wù)，民法典第563條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以解除合同。因此，當(dāng)王琦母親發(fā)現(xiàn)“雍錦瀾灣”長時(shí)期無法完工，可據(jù)此向法院提起訴訟，要求解除商品房買賣合同，開發(fā)商退還購房本金及利息，還可按合同規(guī)定主張違約金。

今年4月，最高法《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》明確：在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

所以，王琦母親想要解除償還房貸義務(wù)，正確的維權(quán)方式是向法院起訴開發(fā)商。

在最高法（2019）最高法民再245號(hào)判決中，明確了此類訴訟的幾個(gè)裁決要點(diǎn)：一、因出賣人（開發(fā)商）未按照約定期限交付房屋，致使案涉商品房預(yù)售合同解除，借款合同（抵押合同）因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。二、案涉借款合同相關(guān)格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實(shí)際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購房者的責(zé)任，該格式條款無效，對(duì)購房者不具有拘束力。

就此，當(dāng)購房者發(fā)起訴訟，要求解除商品房買賣合同，法院參照最高法案例支持其訴訟請(qǐng)求，則購房者也就連帶解除了還貸義務(wù)。近年來，已經(jīng)有多地法院支持購房者就樓盤爛尾，與開發(fā)商解除商品房買賣合同，由開發(fā)商承擔(dān)向銀行償還本息的義務(wù)。

當(dāng)然，王琦母親可能會(huì)因此損失首付及已付房貸，但至少能消除繼續(xù)還貸的義務(wù)，也不會(huì)因此損及自己的信用。這才是維權(quán)的正確打開方式。

?（本文僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本報(bào)立場(chǎng)）

畢舸

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