樓市大變局，開(kāi)始了

作者：余飛

01 | 大動(dòng)作來(lái)了

關(guān)于現(xiàn)房銷(xiāo)售、取消公攤的呼聲，過(guò)去十幾年從未間斷。中央層面上也曾考慮過(guò)，但遲遲沒(méi)有下文。

(資料圖)

到目前，現(xiàn)房銷(xiāo)售方面，只有海南省和部分城市的部分試點(diǎn)項(xiàng)目在開(kāi)展。

而取消公攤方面，只有重慶、北京兩座城市執(zhí)行。但真正嚴(yán)格執(zhí)行的只有重慶，北京雖然出臺(tái)文件規(guī)定房屋成交按套內(nèi)面積定價(jià)，但絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商充耳不聞。

最新的傳來(lái)消息是，安徽省會(huì)合肥，召開(kāi)了會(huì)議，準(zhǔn)備兩個(gè)都要開(kāi)始執(zhí)行。

7月28日下午，安徽省委常委、合肥市委書(shū)記虞愛(ài)華主持召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。會(huì)議明確要抓緊完善以下5個(gè)工作：

1、大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

2、為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

3、“城中村”改造是公益性項(xiàng)目，并非營(yíng)利性工程，大膽探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”。

4、大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。

5、試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制，把定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)。

其中第一條現(xiàn)房銷(xiāo)售，明確要在蜀山區(qū)和包河區(qū)各選一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

第二條則是探索取消公攤，向重慶看齊，以套內(nèi)面積定價(jià)成交。

如果沒(méi)錯(cuò)的話，這應(yīng)該是重慶、北京之后，第三個(gè)公開(kāi)表態(tài)要探索現(xiàn)房銷(xiāo)售與取消公攤的城市。

?樓市大變局，序幕已經(jīng)拉開(kāi)。

02 | 現(xiàn)房銷(xiāo)售不可阻擋

預(yù)售制和公攤，都是內(nèi)地從香港學(xué)習(xí)的。但都沒(méi)有學(xué)全面。

比如預(yù)售制，香港在推行賣(mài)樓花的基礎(chǔ)上，為保障購(gòu)房者的權(quán)益，還建立了“悔約退房機(jī)制”，也就是說(shuō)，一旦購(gòu)房者權(quán)益受損，是可以悔約退房。有了這個(gè)保障權(quán)益，香港的開(kāi)發(fā)商不敢亂來(lái)，這是香港沒(méi)有爛尾樓的根本原因。

?國(guó)外也有預(yù)售制，但在預(yù)售的同時(shí)，國(guó)外也都建立了相當(dāng)完善的保障機(jī)制。

如按工程進(jìn)度支付首付款，而且支付款項(xiàng)一律打入監(jiān)管賬戶，比如英國(guó)，購(gòu)房者在支付首付款時(shí)按照工程進(jìn)度分批支付，且支付的款項(xiàng)是打入監(jiān)管賬戶。尾款則是在交房之后開(kāi)始支付。

在內(nèi)地，雖然也有處罰機(jī)制和違約機(jī)制，處罰機(jī)制和違約機(jī)制仍不夠完善，一旦遇到問(wèn)題樓盤(pán)，后期業(yè)主維權(quán)之路不但辛酸，而且征途漫漫，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

更為關(guān)鍵的是，銀行無(wú)論你有沒(méi)有收到房子，都追著你要還貸款，普通民眾根本耗不起。

至于公攤，香港也早就取消了，但內(nèi)地還在執(zhí)行。

如今合肥提出要探索兩種模式，其實(shí)是對(duì)前兩天中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)全新表態(tài)的領(lǐng)悟與落實(shí)：

要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在會(huì)議上，合肥市領(lǐng)導(dǎo)班子也明確了這一點(diǎn)。

房地產(chǎn)形勢(shì)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，這句話該怎么理解，本號(hào)在周一的文章中有詳細(xì)分析?？偨Y(jié)來(lái)看就三點(diǎn)：

第一，絕大多數(shù)城市的房屋供大于求。

第二，人口少子化加劇，人口見(jiàn)頂轉(zhuǎn)向之下，需求不斷減少。

第三，中心城市高房?jī)r(jià)之下的有效需求不斷減少。

在三大變化之下，過(guò)去的大多數(shù)規(guī)范約束房地產(chǎn)的條條框框都不再適應(yīng)新形勢(shì)。比如預(yù)售制。

當(dāng)初從香港引進(jìn)預(yù)售制，是為了適應(yīng)當(dāng)時(shí)城市化的快速發(fā)展。

當(dāng)時(shí)內(nèi)地正進(jìn)入改革開(kāi)放的關(guān)鍵時(shí)期，內(nèi)地開(kāi)啟了浩浩蕩蕩的城市化，幾億農(nóng)民進(jìn)城工作生活。

預(yù)售制的快周轉(zhuǎn)，加快了開(kāi)發(fā)商的房屋建設(shè)速度，滿足了那個(gè)時(shí)代房屋的供應(yīng)，一定程度上，還起到了平抑房?jī)r(jià)的功效。

但過(guò)程中產(chǎn)生的諸多弊端，也在一步步積累。比如粗制濫造、攜款而逃、項(xiàng)目爛尾無(wú)法交付等。當(dāng)時(shí)由于利仍大于弊，也就只能睜一只眼閉一只眼，直到去年，這種弊端全盤(pán)爆發(fā)，才讓現(xiàn)房銷(xiāo)售變得特別迫切。

現(xiàn)在人口見(jiàn)頂轉(zhuǎn)向，城市化速度逐漸見(jiàn)頂放緩，再加上國(guó)內(nèi)對(duì)預(yù)售制的約束法律與制度不夠健全。

在這種背景下，現(xiàn)房銷(xiāo)售勢(shì)在必行。

今年年初經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)就發(fā)文呼吁現(xiàn)房銷(xiāo)售，并提出了4個(gè)觀點(diǎn)：

1、主管部門(mén)明確提及現(xiàn)房銷(xiāo)售，表明未來(lái)，實(shí)行多年的商品房預(yù)售制度面臨較大改革空間，現(xiàn)房銷(xiāo)售或?qū)⒊蔀榇髣?shì)所趨。

2、當(dāng)前，推進(jìn)商品房預(yù)售制逐步向現(xiàn)房銷(xiāo)售過(guò)渡的時(shí)機(jī)進(jìn)一步成熟。近年來(lái)一些城市對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售多有探索，積累了經(jīng)驗(yàn)。

3、我國(guó)商品房總體短缺的時(shí)代已基本結(jié)束。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“三高”模式的弊端日益顯現(xiàn)，難以為繼。房地產(chǎn)行業(yè)降“三高”的需要，使得商品房預(yù)售制改革箭在弦上。

4、現(xiàn)房銷(xiāo)售有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

去年以來(lái)，北京北、合肥、福州、杭州、濟(jì)南、西安、深圳等城市也跟進(jìn)了部分地塊的現(xiàn)房銷(xiāo)售要求。

其中以北京力度最大，北京在去年第三輪集中供地的18宗土地中，將13宗地塊明確要求現(xiàn)房銷(xiāo)售。此外，在第四輪集中供地中，推出的6宗地塊，全部設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)節(jié)，并且首次對(duì)期房銷(xiāo)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售進(jìn)行區(qū)別定價(jià)。

如今中央政治局會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，要推動(dòng)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

現(xiàn)房銷(xiāo)售，就是需要努力的方向之一。

03 | 取消公攤阻力重重

相比于現(xiàn)房銷(xiāo)售，取消公攤的呼聲更加強(qiáng)烈。

不久前“女子買(mǎi)69平方米公寓有37平方米是公攤”的消息，再次引發(fā)了全網(wǎng)熱議。

新浪新聞還做了一個(gè)頭條調(diào)查，9.5萬(wàn)人參與的投票有8.7萬(wàn)人支持“‘公攤面積’在10%以內(nèi)”，而話題評(píng)論下“我們?yōu)槭裁匆邮芄珨?？”“只接?%的‘公攤面積’”等評(píng)論分別獲得了1.9萬(wàn)與1.2萬(wàn)的點(diǎn)贊。

環(huán)顧全球，內(nèi)地大概是唯一還在執(zhí)行公攤制度的地區(qū)。

目前，除了重慶，所有的城市都是按照建筑面積售房。你買(mǎi)一套100平米的房子，扣去公攤和墻體占用的面積，實(shí)際使用面積可能不到90平米。

如果以房?jī)r(jià)換算，購(gòu)房者相當(dāng)于損失了好幾十萬(wàn)。最關(guān)鍵的是，被公攤的面積，物業(yè)還要征收你的物業(yè)費(fèi)。比如電梯面積有你公攤的一份，但每個(gè)月的電梯使用費(fèi)和維修檢查費(fèi)用，你得照繳不誤。

這就很搞笑了。公攤面積是業(yè)主買(mǎi)的，但物業(yè)公司卻用業(yè)主買(mǎi)的面積來(lái)賺取廣告費(fèi)。

這種方式，最得利的當(dāng)然是開(kāi)發(fā)商。所以，開(kāi)發(fā)商巴不得公攤面積越大越好。

關(guān)于公攤的爭(zhēng)論，主要有兩種意見(jiàn)：

第一，不取消公攤也可以，但得改變現(xiàn)在的計(jì)價(jià)規(guī)則。不管是房屋出售還是北方地區(qū)繳納取暖費(fèi)，都應(yīng)該按照套內(nèi)面積收費(fèi)，物業(yè)費(fèi)按照建筑面積或者是“公攤面積”收取，這樣才能消除大家的疑慮，讓房屋消費(fèi)明明白白。

第二，取消公攤。房屋成交按照使用面積計(jì)算。這樣公攤面積被物業(yè)用來(lái)盈利，就無(wú)可厚非。

近年來(lái)，中央以及地方也在嘗試提出取消“公攤面積”的征求意見(jiàn)或提議，多位人大代表亦有提出“取消公攤”的議案，然而至今相關(guān)征求意見(jiàn)或提議未在全國(guó)落實(shí)。

原因很復(fù)雜，一方面其中牽扯的利益太大。另一方面，取消公攤需要改變現(xiàn)行的很多房地產(chǎn)執(zhí)行制度與配套措施。

但事情再難也需要推進(jìn)。問(wèn)題不解決，只會(huì)越來(lái)越難解決。合肥敢于提出這一想法，希望合肥能夠真正執(zhí)行，并制定出一份可以復(fù)制推廣全國(guó)的細(xì)則。

掀起一場(chǎng)樓市真正的大變局。

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